פִּתָרוֹן פגישה כלליתעל בחירת שיטת הניהול היא חובה עבור כל הבעלים של הנחות בבניין דירות. 4. גוף שלטון עצמי מקומי בדרך שקבעה הממשלה הפדרציה הרוסית, מקיים תחרות פתוחה על הבחירה ארגון מנהלאם במהלך השנה שקדמה ליום התחרות האמורה לא בחרו בעלי המתחם בבניין הדירות בדרך לניהול בית זה או אם ההחלטה שהתקבלה על בחירת דרך ניהול בית זה לא יושמה.
בחירת חברת ניהול לחוק בניין דירות
הוראות דומות כלולים בסעיף 5 לאמנות. עשר חוק פדרלימיום 7 במאי 2013 מס' 78-FZ "על נציבים להגנה על זכויות יזמים בפדרציה הרוסית". תזכורת שימושית לבחירה (שינוי) חברת ניהול I. אמצעי הכנה. יש להחליט עם איזו חברת ניהול אתם מתכוונים לערוך הסכם ניהול.שינוי מארגון ניהול אחד למשנהו
תקופת חוזה הניהול היא בין שנה ל-5 שנים. במקרה זה יש צורך לקיים אסיפה כללית לגיטימית של בעלי חצרים בבניין דירות מספר חודשים לפני תום הסכם הניהול, בה תתקבל החלטה על בחירת ארגון ניהול חדש. יש להעביר את הפרוטוקולים של פגישה זו לארגון המנהל החדש ולהודיע על כך לארגון הקודם.הארגון המנהל לשעבר, בהתאם לחלק 10 של סעיף 162 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית, שלושים יום לפני סיום הסכם הניהול בניין דירותמחויבת להעביר את התיעוד הטכני לבניין הדירות ומסמכים נוספים הקשורים לניהול בית כזה לארגון המנהל החדש שנבחר, שינוי הארגון המנהל לפני תום הסכם הניהול. אם יש פרק זמן ארוך, הנמדד בשנים, לפני תום החוזה, אזי נדרשת סיום חד צדדי של חוזה הניהול. חלק 8 למאמר זה קובע כי השינוי ו(או) סיום החוזה לניהול בניין דירות מבוצעים באופן הקבוע בחוק האזרחי. פרשנות שיטתית של נורמות החקיקה האזרחית והדיור מאפשרת לנו להגיע למסקנה כי החוזה לניהול בניין דירות, על פי אופיו המשפטי, הוא סוג מיוחדהסכם הכפוף למשטר משפטי מיוחד. ניתן לסיים הסכם כזה באופן חד צדדי ביוזמתם של בעלי המקום בנימוקים הקבועים בחוק, דהיינו חלקים 8.1 ו-8.2 של סעיף 162 לחוק הדיור, וכן במקרים שנקבעו בהסכמת הצדדים. מכוח חלק 8.1 של סעיף 162 לחוק הדיור, בעלי חצרים בבניין דירות זכאים באופן חד צדדי לסרב לקיים הסכם לניהול בניין דירות שנערך כתוצאה ממכרז פתוח כאמור בחלק 4 של סעיף 161 לתקנון, לאחר כל שנה שלאחר מכן ממועד כריתת ההסכם האמור במקרה שלפני פקיעת הסכם כאמור, החליטה האסיפה הכללית של בעלי חצרים בבניין דירות לבחור או לשנות את שיטת לנהל את הבית הזה. בהתאם לחלק 8.2 לאותו סעיף, לבעלי חצרים בבניין דירות, על סמך החלטת האסיפה הכללית של בעלי חצרים בבניין דירות, זכות לסרב באופן חד צדדי לביצוע הסכם ניהול. בניין דירות אם הארגון המנהל אינו עומד בתנאי הסכם כזה. לגבי חלק 8.2 של סעיף 162 של קוד הדיור, הזכות לסרב באופן חד צדדי לקיים את החוזה לניהול בניין דירות קמה לבעלי המתחם רק אם ארגון הניהול לא מקיים או מקיים באופן לא תקין את ההתחייבות שנטלה על עצמה. עובדת אי מילוי או מילוי לא נאות על ידי הארגון המנהל את המחויבות שנטלה על עצמה חייבת להיות מתועדת משפטית.
איך אני יכול לשנות את חברת הניהול
סדר היום של הישיבה האמורה צריך לכלול החלטה על בחירת הארגון המנהל, הסכמה על התנאים המהותיים של הסכם הניהול.בחירת הארגון המנהל על ידי הבעלים בניין דירותמתרחש רק אם שיטת הניהול שנבחרה היא ניהול על ידי הארגון המנהל. אם נבחרה דרך אחרת לניהול הבית, חלות נורמות מיוחדות של חקיקת הדיור. כן, ח.
ניהול בניין דירות יכול להיעשות על ידי הבעלים רק בצורה של שיטת ניהול נפרדת. חברת ניהול דיור ושירותים קהילתיים יכולה להיות מעורבת גם במקרה של הקמת קואופרטיב או HOA, כמו גם בניהול ישיר של בעלי בניין הדירות שלהם.
בחירת חברת ניהול לדיור ושירותים קהילתייםאינו מוביל לכך שארגון זה יפתור את כל הנושאים הקשורים לסמכות האסיפה הכללית. היא רק תנהל את הבית, כלומר תסכם חוזים לספק לבניין הדירות הזה דיור ושירותים קהילתיים. כל שאר הנושאים עדיין מוכרעים באסיפה הכללית של בעלי בתים בבניין דירות. בפרט, ישנה שאלת משך הזמן של ארגון מנהל מסוים ומשך פעילותו. על מנת לקבל יותר הזדמנויות לשלוט בתהליך ניהול הבית, בעת כריתת הסכם עם חברת ניהול דיור ושירותים קהילתיים, יש צורך לנתח בפירוט רב את כל הפעילויות בהן ארגון זה יעסוק. שיטת הבקרה בתקופת החוזה היא הדוחות השנתיים של חברת הניהול לפני האסיפה הכללית של בעלי הדירות. תקופת ההתקשרות עם חברת הניהול יכולה להיות בין שנה לחמש שנים.לפי החלטת האסיפה הכללית של הבעלים.
חברת ניהול דיור ושירותים קהילתיים נבחרתבאסיפה כללית של בעלים, הוא ארגון אחזקת דיור שחייב לפעול בשם בעלי חצרים בבניין דירות על בסיס הסכם שנכרת עמו. עבודת חברת הניהול כוללת ביצוע תפקיד הלקוח בחוזים לביצוע כל עבודות תחזוקה ותיקון הביתומתקנים אחרים, המספקים לצרכנים שירותים ציבוריים.
בניין דירות יכול להיות מנוהל על ידי חברת ניהול אחת בלבד!
ישנם מספר קשיים ביישום חברת הניהול של עבודתה לספק לבעלי בניין דירות שירותים. על פי הנורמות של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית על החוזה לאספקת אנרגיה ספק שירותיםיכול לערוך הסכם רק עם ארגון שיש לו ציוד קליטת חשמל. ככלל, לארגונים שלא עבדו בעבר בתחום הדיור והשירותים הקהילתיים אין במאזנם רשתות הנדסיות, שבאמצעותן ניתן יהיה לספק שירותים, או ציוד אחר המאפשר להם לקבל את השירותים שסופקו. באותו הזמן הנדסת רשת, להיות רכוש משותףבעלי חצרים בבניין דירות שייכים לבעלים אלה על בסיס בעלות משותפת, ולא לחברת הניהול. לפיכך, בהתאם לקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, רק הבעלים עצמם, ולא חברת הניהול, יכולים לפעול כמנויים במסגרת הסכם אספקת אנרגיה. מסתבר שחברת הניהול אינה מסוגלת לספק לבעלי הנחות בבניין מגורים שירותים.
במידה ובעלי השטח באסיפה הכללית בבניין דירות לא יבחרו בשיטת הניהול, השלטון המקומי יבחר עבורם. במקרה זה נערכת תחרות פתוחה דרכה נבחרה חברת הניהול של הדיור והשירותים הקהילתיים.
השאלה כיצד לבחור חברת ניהול לבניין דירות מעוררת תמיהה בקרב בעלי בתים רבים. הסדר בבית ובשטח הסמוך לו יהיה תלוי ישירות בהחלטה הנכונה. המשימה של חברת הניהול הנבחרת צריכה להיות לשמור על ניקיון, ארגון עבודות תיקוןוייפוי גינות חזית ליד הבית. כיצד לבחור חברה שתעשה את עבודתה בצורה ברורה, ומה לחפש בעת חיפוש, נדון בהמשך.
מהן תחומי האחריות של חברת ניהול
לפני שמדברים על בחירת חברת ניהול, עליכם להחליט על רשימה ברורה של עבודות שעליה לבצע:
- ניקיון כניסות, מעליות, טריטוריה צמודה.
- ביצוע תיקונים קוסמטיים.
- החלפה ותיקון צנרת (צנרת מים, מערכות הסקה).
- שיפור וגינון של החצר.
- ביצוע פעולות תיקון קלות בכניסות (החלפת זכוכית, צביעת מעקות, החלפת נורות).
- ארגון הגנת שטח ומשימות אחרות.
חברת ניהול טובה שואפת להפוך את חיי דיירי הבית לנוחים יותר. היא לא לוקחת כסף רק עבור ניקיון הכניסות והחצר, אלא חייבת לבצע פונקציות מתקדמות. דיירי בניין דירות חייבים לראות על מה הם משלמים אגרה חודשית, אחרת יש להם זכות להתאסף באסיפה ולהחליט להחליף את חברת הניהול לאחרת.
כיצד לבחור את חברת הניהול הנכונה
בחירת חברת הניהול צריכה להתבצע על פי החלטת דיירי בניין הדירות. לשם כך יש צורך לקיים אסיפת בית כללית. יש לבחור זמן בערב, מכיוון שהרבה אנשים עובדים.
יש להודיע לכל התושבים על הפגישה, ניתן לעשות זאת בכמה דרכים:
- תליית מודעות במרפסות.
- באמצעות ביקור אישי של דיירי כל דירה.
- סידור ההזמנות בתיבות הדואר.
- פרסום הודעות בעיתונות המודפסת המקומית.
על בעלי בניין דירות להחליט על בחירת חברת ניהול לא יאוחר מחודש ממועד כניסת הבית להפעלה או סיום ההתקשרות עם הארגון הקודם. במקרה של חריגה מהמועדים, הרשויות המקומיות עצמן ידאגו למינוי חברת ניהול.
ההחלטה לבחור בחברת ניהול נופלת על כתפי כלל הדיירים. לצורך כך נערכת הצבעה שבעקבותיה נבחר ארגון.
לאחר בחירת חברת ניהול מתאימה יש לפגישת הדיירים להזמין נציג מהארגון לקיים שיחה מקדימה. אם תנאי שיתוף הפעולה מתאימים לכולם, נערך פרוטוקול ונחתם הסכם. בדרך כלל, זה לתקופה של שנה עד חמש שנים.
איזו חברת ניהול לבחור לבית
רשימה של חברות ניהול הרשומות בעיר ניתן למצוא בכתובת המינהל המקומי, גם לא שולל את ההודעה על המכרז. במקרה זה, הארגונים עצמם יגישו את הצעותיהם לפגישה בבית.
בתהליך הבחירה, כדאי לשים לב לתיק העבודות של הארגון, כלומר:
- תאריך יצירתו.
- מספר בתים שהוגשו.
- רשימת השירותים הניתנים ועלותם.
- זמינות של חומר ובסיס טכני משלו לתיקונים.
יש להקדיש תשומת לב מיוחדת למספר הבתים בשירות תקופות שונותתפקוד החברה. זה ייתן הזדמנות לקבוע את הפופולריות שלו. למשל, יהיה מוזר אם בעת פתיחת חברת הניהול היא שירתה 30 בתים, ושנה לאחר מכן יצטמצם מספרם ל-10. ראשית הדבר מעיד על כך שהנהלת הארגון לא התמודדה עם המשימה שהוטלה עליה, כלומר דיירי הבתים לא היו מרוצים והחליטו להפסיק את השירות.
בפגישה עם נציג חברת הניהול יש לשים לב לאופן התקשורת שלו. אם הוא מתנהג ביהירות, גס רוח לדיירים או לא אומר משהו, כדאי לסרב לשתף פעולה.
חברת הניהול שנבחרה על ידי הדיירים חייבת להיות בעלת רישיון לביצוע פעילות.
אחרת, מעשיה אינם חוקיים וכריתת החוזה פשוט בלתי אפשרית. לעתים קרובות ארגונים אלה הם רמאים. פעילותם מכוונת להונות את דיירי הבית.
בבחירת חברת ניהול כדאי לבקר את התושבים בנייני דירותכבר שרת על ידי זה. זה יאפשר לך לקבל ביקורות אמיתיות, לקבל מידע אמיןעל הארגון. אם הדיירים אינם מרוצים מהבית, כדאי לחשוב על בחירת חברת ניהול אחרת.
אין לתמחר את עלות שירותי החברה. המומחה של הארגון יצדיק כל שקל שדיירי הבית מחויבים לשלם. אין מחירים סטנדרטיים של חברות, התעריפים שלהן נקבעים בנפרד, כמו גם השירותים הניתנים.
האם ניתן שלא להגיע לישיבת דיירי הבית
נציגים מוסמכים של הבית נדרשים להודיע לכל דייר על הפגישה. זה במסגרת המנדט שלהם. עם זאת, אף אחד לא יכול להכריח דיירים להשתתף בפגישה בלי להיכשל. אם זה מגיע או לא, זה תלוי בהם להחליט.
במידה ובעל הדירה לא ירצה להשתתף בהצבעה, הבחירה תיעשה עבורו. במקרה זה, הבעלים ייאלץ להסכים עם תוצאות ההצבעה ולשלם את דמי השכירות לחברת הניהול שבחרה האסיפה.
כריתת הסכם עם חברת הניהול
הסכם השירות נערך בשני עותקים, אחד לכל צד לעסקה. המסמך חייב להיות מאושר על ידי נוטריון, אחרת לא יהיה לו כל תוקף משפטי.
החוזה יפרט את עיקרי העסקה, לרבות:
- אחריות חברת הניהול
- עלות השירותים, האפשרות והתנאים להגדלתו.
- אחריות הצדדים.
- תנאים לסיום מוקדם של יחסים.
- תקופת התוקף של המסמך.
החוזה נחתם על ידי נציג מוסמך של דיירי בניין הדירות, בנוכחותם. לפני החתימה על המסמך, יש צורך ללמוד היטב את נקודותיו. האפשרות האידיאלית תהיה לפנות לעורך דין שיוכל לאשר את היעדר מוחלט של "מלכודות" בחוזה.
האם אוכל לערער על תוצאות ההצבעה?
אם אחד מדיירי הבית לא מסכים עם הַחְלָטָהיש לו זכות תביעה. יש לצרף אליו העתק פרוטוקול הישיבה, פתקי הצבעה וראיות נוספות. הליכים כאלה צריכים להתקיים רק אם ההצבעה זויפה.
בהחלטת בית משפט, ניתן לבטל את ההתקשרות עם חברת הניהול או להכריז על חוסר תוקף. לאחר מכן, תצטרך לחזור על ההליך לבחירת ארגון שוב. הצבעה חוזרת מתקיימת בנוכחות נציג המינהל המקומי.
בחירת שיטת הניהול היא לא רק זכות, אלא גם אחריות הבעלים. במקרה של אי מילוי חובה זו, נקבע כי הניהול יבוצע על ידי ארגון מנהל הנבחר על בסיס תחרות המתקיימת בהחלטת גוף שלטון מקומי.
הצורך ליישם את המנגנון שצוין לבחירת ארגון מנהל מתעורר אם:
- 1) בעלי המתחם בבניין הדירות לא בחרו בשיטת ניהול בניין זה, בפרט:
- - לא התקיימה אסיפה כללית בסוגיית בחירת שיטת ניהול בניין דירות או לא התקבלה החלטה על בחירת שיטת ניהול בניין דירות;
- - לאחר חודשיים לאחר כניסתה לתוקף של החלטת בית המשפט להכריז על בטלה האסיפה הכללית של בעלי חצרים בבניין דירות על פי בחירת שיטת ניהול, לא התקיימה אסיפה כללית חוזרת או החלטה על בחירת לא נעשתה שיטת ניהול בניין דירות;
- 2) ההחלטה שהתקבלה על ידי בעלי השטח בבניין הדירות על בחירת אופן ניהול הבניין לא יושמה, לרבות במקרים הבאים:
- - רוב בעלי הנחות בבניין דירות לא חתמו על חוזים הדרושים לניהול ישיר (סעיף 164 לקוד הדיור של הפדרציה הרוסית);
- - הבעלים של הנחות בבניין דירות לא שלחו לגוף המנהל הפדרלי המורשה את המסמכים הדרושים עבור רישום מדינהאיגוד בעלי בתים או קואופרטיב דיור או מתמחה אחר קואופרטיב צרכנים;
- - חוזים לניהול בניין דירות, הקבוע באמנות. 162 ZhK RF.
נראה כי העילות לעריכת תחרות הן גם מקרים בהם הבעלים בחרו בניהול ארגון מנהל כשיטת ניהול, אך לא זיהו ארגון ספציפי עמו הם מבקשים להגיע להסכם על ניהול דירה. בִּניָן. כעולה מהחקיקה, בחירת שיטת הניהול הנבחנת כרוכה בקביעה על פי החלטת האסיפה הכללית של ארגון ספציפי שעליו עומדים הבעלים להפקיד את הניהול. אולם, כיום, כאשר לבעלים יש מידע מינימלי על הארגונים המנהלים הקיימים, קשה מאוד לבחור בכל ארגון אחר, למעט ארגוני תחזוקה שנוצרו על ידי גורמים ציבוריים. לכן, אם הבעלים לא זיהו ארגון ספציפי, יש לעשות זאת על ידי השלטון המקומי על ידי קיום תחרות פתוחה. על ידי קיום תחרות פתוחה, בחירת הארגון המנהל מתבצעת גם במקרים בהם בניין הדירות נמצא בבעלות המדינה או העירייה (סעיף 163 ל-LC RF). זאת ועוד, במצב זה, הבחירה בשיטת ניהול אחרת היא בלתי אפשרית, יש רק אפשרות לבחור בארגון מנהל. לפיכך, הבחירה בארגון מנהל על בסיס תחרותי מתקיימת גם באותם מקרים כאשר מדובר בניהול מבנים מרובי דירות בבעלות גורמים ציבוריים.
כריתת הסכם על ניהול בניין דירות ללא מכרז פתוח, במקרים בהם יש לקיים אותו, מותרת במידה והמכרז הנקוב, בהתאם לחוק, יוכרז כפסול.
הנוהל לקיום מכרז פתוח לבחירת ארגון מנהל נקבע בצו של ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 6 בפברואר 2006 מס' 75 "על הנוהל לקיום מכרז פתוח על ידי גוף ממשלתי מקומי לבחירת ארגון מנהל לניהול בניין דירות”. המחוקק העניק לבעלים את הזכות לשנות את אופן ניהול הבית בכל עת. ההחלטה על השינוי צריכה להתקבל גם באסיפה הכללית של הבעלים.
שיטת שליטה נבחרת בניין מגוריםחובה לכל בעלי המקום בו. האסיפה הכללית של בעלי חצרים בבניין דירות מחויבת לבחור בדרך לניהול בניין הדירות. אם תוקם איגוד בעלי בתים, העמותה רשאית לנהל בניין דירות ללא מעורבות של ארגונים אחרים. יחד עם זאת, לא נכרת הסכם ניהול, שכן יחסי התאחדות בעלי הדירות עם חברי העמותה נבנים על בסיס חברות והסכמות במקרה זה אינן נקבעות בשל טיבם של יחסים אלו. עם זאת, עם בעלי חצרים בבניין דירות שאינם חברים בשותפות, השותפות כורתת הסכמים, שכן אין יחסי חברות בין הגורמים הנקובים.
אחת הדרכים לניהול בניין דירות היא העברת פונקציות ניהול לארגון מנהל. כאשר האסיפה הכללית של בעלי המקום בוחרת בשיטת ניהול זו, יש צורך לבחור בארגון כזה. היחסים בין הבעלים לארגון המנהל צריכים להתבסס על בסיס הסכם, הסכם כזה הוא הסכם על ניהול בניין דירות.
חוזה ניהול בניין דירות הוא סוג נוסף של חוזה המשמש בתחום הדיור.
על פי הסכם ניהול בניין רב דירות, צד אחד (ארגון מנהל), בהוראת הצד השני (בעלי חצרים בבניין דירות, גופי ניהול של אגודת בעלי בתים או גופי ניהול של אגודה שיתופית או גופי ניהול של אחר. קואופרטיב צרכני מיוחד), מתחייב לספק שירותים בתשלום בתוך פרק זמן מוסכם ולבצע עבודות תחזוקה ותיקון תקינים של רכוש משותף בבית כזה, לספק שירותי שירות לבעלי חצרים בבית כזה ולאנשים. באמצעות הנחות בבית זה, לבצע פעילויות אחרות שמטרתן להשיג את המטרות של ניהול בניין דירות.
אחזקה ותיקון של בנייני דירות מתבצעים על בסיס הסכם עם הארגון המנהל, בכפוף לשמירה חובה על כללים ונורמות אחידות לתפעול ותיקון מלאי הדיור, ללא קשר לצורת הבעלות על הדיור. מלאי, על חשבון בעלי המקום. בחקיקה המודרנית הופיע מושג חדש - "ניהול ארגון". ניהול דיור מתייחס לתחזוקה, תפעול ותיקון של בנייני דירות, כמו גם מתן שירותים ציבוריים.
הסכם הניהול הוא הסכם דו-צדדי ומכביד. הארגון המנהל צריך לקבל תגמול עבור יישום פעילותו. המאמר המוער קובע כי החוזה מפרט את ההליך לקביעת מחיר החוזה. במקרה זה, אנו מדברים על התגמול של הארגון המנהל. נראה כי ניתן לציין ישירות את מחיר החוזה, ולא רק את הליך קביעתו.
נושא הסכם זה הוא ביצוע עבודות ומתן שירותים לתחזוקה ותיקון של בניין דירות וכן מתן שירותים לבעלי חצרים בבניין זה.
הסכם הניהול לבניין דירות הינו הסכם עצמאי הקבוע בחוק. החוק קובע את התנאים המהותיים של חוזה הניהול.
לגבי האופי המשפטי של הסכם זה, נקודות שונותחָזוֹן. עמדה מקובלת היא שהסכם הניהול לבניין דירות הינו בעל אופי מעורב ויש בו סימני חוזים למתן שירותים וחוזים. עם זאת, עמדתו של V.N. סימונוב שהסכם זה הוא הסכם עצמאי. בעד עצמאותו של הסכם זה מעידה העובדה שהוא מוסדר בנורמות מיוחדות של חקיקת הדיור. לא ניתן לסווג את החוזה הנדון כמעורב, שכן חוזה מעורב הוא חוזה שאינו נקבע בחוקים או בפעולות משפטיות אחרות, אך מכיל מרכיבים של חוזים שונים הקבועים בחוק. מאחר שהסדרת היחסים לניהול בנייני דירות מופנית לתחום השיפוט של חקיקת הדיור, יש להסדיר את החוזה לניהול בנייני דירות, קודם כל, בחקיקת דיור. בעת החלת הוראות הדין האזרחי במקרה זה, יש לקחת בחשבון את הוראות האמנות. 8 לקוד הדיור של הפדרציה הרוסית, לפיו החקיקה הרלוונטית חלה על יחסי דיור הקשורים לתיקונים, שימוש בציוד הנדסי, אספקת שירותים ותשלום חשבונות שירות, תוך התחשבות בדרישות שנקבעו על ידי קוד הדיור. הסכם הניהול של בניין דירות חייב להיות ערוך בצורה פשוטה כְּתִיבָה. המחוקק לא קבע את הצורך באישור נוטריוני או ברישום מיוחד אחר להסכם זה. לא ניתן להכיר בחוזה ניהול בניין דירות כציבורי, משום התנאים לניהול בניין דירות נקבעים על ידי האסיפה הכללית של הבעלים, תוך התחשבות בפרטי מטרת הניהול ובנסיבות אחרות. כתוצאה מכך, במקרה זה, לא ניתן לעמוד בדרישה לשוויון תנאים לכל המבקשים, בתנאי חוזה ציבורי (סעיף 426 לקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית). לפיכך, יש לקבוע באופן ספציפי את החובה לכריתת חוזה. הסיבה לסירוב לכריתת הסכם צריכה להיות חוסר יכולתו של הארגון המנהל לערוך הסכם מתאים, בפרט אם אין לו יכולת טכנית לעמוד בתנאים שנקבעו בהחלטת האסיפה הכללית של הבעלים.
בטרם בחינת הליך כריתת הסכם ותנאיו, יש לשים לב לשמו של הסכם זה – הסכם ניהול בניין דירות. בהתחשב בכך שהמושג "בניין דירות" כולל הן רכוש משותף והן חצרים נפרדים למגורים ולא למגורים, יהיה נכון יותר לקרוא להסכם זה הסכם לניהול רכוש משותף של בניין דירות, משום. הארגון המנהל אחראי רק לשמור על אובייקטים של בעלות משותפת במצב תקין. לגבי חצרים בודדים, הארגון המנהל מספק לבעליהם ולמשתמשים אחרים רק אספקת שירותים ושירותים אחרים הניתנים בחוזה, אך אינו מספק שירותים ואינו מבצע עבודות תחזוקה ותיקון של חצרים אלה.
כריתת הסכם ניהול בניין דירות נקבעת הן במקרה של בחירת ארגון מנהל ישירות על ידי בעלי השטח של בניין דירות, והן בעת קביעת ארגון מנהל על סמך תוצאות תחרות עבור בחירת ארגון מנהל המנוהל על ידי שלטון מקומי.
הליך כריתת הסכם ניהול בניין דירות שונה בהתאם למי שבחר בארגון המנהל, וכן אם הסכם זה נחתם ישירות על ידי הבעלים או אם ההסכם נכרת על ידי איגוד בעלי בתים שנוצרו על ידי הבעלים של המקום או קואופרטיב מיוחד.
בחירת הארגון המנהל יכול להתבצע על ידי הבעלים של השטח של בניין דירות באסיפה כללית (סעיף 4, סעיף 2, סעיף 44 של LC RF). החלטות האסיפה הכללית של בעלי חצרים בבניין דירות בנושאים המובאים להצבעה מתקבלות ברוב קולות מ. מספר כוללקולות של המשתתפים באסיפה זו של בעלי חצרים בבניין דירות (סעיף 1, סעיף 46 של LC RF). לפיכך, די ברוב רגיל של הקולות לבחירת שיטת ניהול ולבחירת ארגון מנהל ספציפי. לא נשללת האפשרות לקיים את הישיבה שלא בפניו.
החלטת האסיפה הכללית על בחירת הארגון המנהל וכן התנאים בהם מבקשים הבעלים לערוך הסכם ניהול, מצוינים בפרוטוקול האסיפה הכללית.
הפרוטוקול נערך בכתב, חתום על ידי היו"ר והמזכיר, וכן חברי ועדת הספירה. בפרוטוקול יש לציין את התאריך והמקום של אספת הבעלים הכללית, סדר היום, המניין. בהחלטת האסיפה הכללית, בבחירת ארגון ניהול כשיטת ניהול, יש לציין עם איזה ארגון ניהול הבעלים עומדים לסכם הסכם על ניהול בניין דירות. כמו כן, יש לקבוע את התנאים שבהם עומדים הבעלים לכרות הסכם עם הארגון המנהל. התנאים המפורטים בסעיף 3 לאמנות. 162 LCD כחומר. לפי החלטת האסיפה הכללית, ניתן לכלול תנאים אחרים בחוזה.
החקיקה אינה קובעת חובה של ארגונים מנהלים לערוך הסכם על ניהול בניין דירות עם כל בעלים שפנו אליו. עם זאת, על מנת שייושם מנגנון בחירת הארגון המנהל, יש צורך באיחוד חובה זו. אחרת, מסתבר שלפני קבלת החלטה על בחירת ארגון מנהל מסוים, על הבעלים לברר תחילה האם הארגון המנהל מסכים לערוך הסכם ניהול לבית המקביל.
לא ניתן להכיר בחוזה ניהול בניין דירות כציבורי, משום התנאים לניהול בניין דירות נקבעים על ידי האסיפה הכללית של הבעלים, תוך התחשבות בפרטי מטרת הניהול ובנסיבות אחרות. משכך, במקרה דנן, לא ניתן לעמוד בדרישת שוויון התנאים לכל המבקשים, הקבועה בחוזה ציבורי. לפיכך, יש לקבוע באופן ספציפי את החובה לכריתת חוזה. הסיבה לסירוב לכריתת הסכם צריכה להיות חוסר יכולתו של הארגון המנהל לערוך הסכם מתאים, בפרט אם אין לו יכולת טכנית לעמוד בתנאים שנקבעו בהחלטת האסיפה הכללית של הבעלים. כאשר האסיפה הכללית קובעת את תנאי החוזה לניהול בניין דירות, רצוי לסכם אותם מראש עם הארגון המנהל, לרבות מבחינת הערכת העלויות הדרושות לתחזוקת בניין הדירות במצב תקין. ככל הנראה, בפועל, התנאים יוצעו על ידי הארגון המנהל ויפורטו ביחס לאובייקט ניהולי ספציפי.
בהיעדר הנוהג של כריתת חוזים לניהול בניין דירות, חוזים למופת שפותחו על ידי הגופים המנהלים של ישויות מרכיבות בודדות של הפדרציה הרוסית הופכים חשובים. החקיקה גם אינה קובעת במישרין את אפשרותם של בעלי השטח בבית להעלות דרישות לחייב מי מהבעלים המשותפים המסרבים לערוך הסכם ניהול לערוך הסכם מתאים. יחד עם זאת, מאחר שהחלטות האסיפה הכללית מחייבות את כל הבעלים, והתחמקות הבעלים מכריתת הסכם ניהול פוגעת באינטרסים של בעלים אחרים, יש מקום להכיר בזכותם לדרוש את ביצוע החלטת הרשות. אסיפה כללית בכוח. הזכות לדרוש כריתת הסכם צריכה להינתן גם לארגון העוסק בניהול בניין דירות, שכן עליה להתחיל למלא את חובותיה לא יאוחר משלושים יום ממועד חתימת החוזה לניהול בניין דירות עם הבעלים הראשון של המקום, אלא אם כן נקבע אחרת בחוזה.
במידה והחוזה נכרת על סמך תוצאות מכרז לבחירת ארגון מנהל, הזוכה במכרז, תוך 10 ימי עבודה ממועד אישור פרוטוקול המכרז, מגיש לעורך המכרז טיוטת חוזה לניהול בניין דירות חתום על ידו וכן ערובה למילוי התחייבויות. אי הגשת טיוטת חוזה למארגן התחרות נחשבת כהתחמקות מכריתת חוזה. הגשת טיוטת החוזה לניהול בניין דירות למארגן התחרות מאפשרת לך לשלוט בעמידה של הזוכה בתחרות בתנאיה. זה חשוב כי כל התנאים החיוניים של הסכם הניהול בעת קביעת הארגון המנהל למכרז נקבעים בתיעוד המכרז.
הזוכה בתחרות גם, תוך 20 יום ממועד אישור פרוטוקול התחרות, שולח את טיוטת החוזים לניהול בניין הדירות החתומים על ידו לבעלי המתחם בבניין הדירות לחתימה. החוזים הללובאופן שנקבע בסעיף 445 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית.
יצוין כי קוד הדיור קובע את יישום האמנות. 445 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית בכללותה. הָהֵן. ההנחה היא שהנמען יכול לשלוח הצעה לסיום פרוטוקול של חילוקי דעות. בהתחשב בהליך קביעת תנאי הסכם ניהול בניין דירות הקבוע בחוק, תנאים אלו אינם יכולים להיות מושא למחלוקת בין בעלי השטח של בניין דירות לבין הארגון המנהל.
על מנת למנוע מצבים שנויים במחלוקת, הגוף הממשל העצמי המקומי, תוך עשרה ימים ממועד המכרז הפתוח, מודיע לכל בעלי החצרים בבניין דירות על תוצאות מכרז זה ועל תנאי החוזה לניהול זה. בַּיִת. נראה כי יש להציג את טענות הבעלים לגבי תנאי ההתקשרות בפני מי שארגן את המכרז וקבע את התנאים הרלוונטיים בתיעוד המכרז.
הבעלים של חצרים בבניין דירות נדרשים לערוך הסכם ניהול לבניין זה עם ארגון מנהל שנבחר על סמך תוצאות מכרז פתוח באופן שנקבע באמנות. 445 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית. לפיכך, כריתת החוזה היא חובה הן לארגון המנהל והן לבעלי המקום. אם הבעלים מתחמקים מכריתת החוזה, רשאי הארגון המנהל לדרוש צו שיפוטיכפייה להתקשר בחוזה. יצוין כי אמנות. 445 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית מספק רק את האפשרות לאלץ את הצד שכנגד לכרות הסכם. האפשרות להגיש תביעות במקרה זה על ידי בעלים אחרים של חצרים של בניין דירות מוטלת בספק, ת.ק. במקרה הנדון, החובה לכריתת הסכם נובעת לא על בסיס החלטת האסיפה הכללית, אלא נובעת מהחקיקה הקובעת כפיית הסכם במקרים אלו רק מצד הצד שכנגד. על ידי חוק כללינערך הסכם ניהול בניין דירות עם כל אחד מהבעלים באותם תנאים. במקרה זה, החוזה נערך בכתב בצורה של מסמך אחד.
כריתת הסכם עם כל אחד מהבעלים המשותפים אינה מוצדקת לחלוטין. מאחר שההסכם נכרת עם ארגון מנהל אחד, באותם תנאים לכל הבעלים, נראה כי מקובל לעגן בחקיקה אפשרות לערוך הסכם אחד בין בעלים לארגון המנהל. לשם כך, די, בהחלטת האסיפה הכללית, להעניק לנציג שנבחר על ידי הבעלים זכות לערוך הסכם מתאים בתנאים שאושרו על ידי האסיפה. באשר לגובה האגרה ששולם על ידי כל אחד מהבעלים המשותפים, ניתן לקבוע זאת גם בהסכם אחד, שכן. הוא יחושב בתעריפים אחידים, תוך התחשבות בחלקו של כל אחד מהבעלים המשותפים ברכוש המשותף.
אם הקימו הבעלים אגודה של בעלי בתים או אגודה שיתופית לדיור, הסכם הניהול לבניין דירות נכרת על ידי הגוף המוסמך של אגוד בעלי הבתים או אגוד דיור מיוחד. אז, על פי אמנות. 148 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית, כריתת הסכם ניהול לבניין דירות היא בסמכות מועצת המנהלים של השותפות. יצוין כי הדירקטוריון מסכם רק הסכם כזה. באשר להחלטה לערב את הארגון המנהל, היא צריכה להתבצע על ידי האסיפה הכללית. למרות שקוד הדיור אינו קובע דרישות כלשהן לארגון המנהל, בהתחשב באופי הפעילות של ארגון כזה, יש להסיק כי יש ליצור אותו באחת מהצורות הניתנות לארגונים מסחריים.
הכללים לקיום מכרז פתוח על ידי גוף שלטון מקומי לבחירת ארגון מנהל לניהול בניין דירות מאפשרים אפשרות למשוך יזם בודד כארגון מנהל. הלגיטימיות של פרשנות רחבה למושג "ארגון מנהל" מוצדקת לעתים בהתייחסות לסעיף 3 לאמנות. 23 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית. על פי נורמה זו, הכללים של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, המסדירים את פעילותם של ישויות משפטיות שהן ארגונים מסחריים, מיושמים בהתאם לפעילות יזמית של אזרחים המבוצעת ללא יצירת ישות משפטית, אלא אם כן נובע אחרת מהחוק. , פעולות משפטיות אחרות או מהות היחסים המשפטיים.
עם זאת, הוראה זו אינה מספקת עילה מספקת להרחבת המושג "ניהול ארגון", שכן זה מתייחס ליישום הנורמות של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית על ההליך לביצוע פעילויות כאלה, אך לא על העובדה יזם יחידיכול לבצע את כל הפעילויות שהיא זכאית לבצע ארגונים מסחריים. במקרה שהמחוקק קובע ביצוע כל פעילות כמו ישות משפטית, ואזרח-יזם, המושג "אדם מבצע פעילות יזמית". העדר תקנה חוקית ברורה של מעמדו של הארגון המנהל אין משמעה אפשרות לפרשנות רחבה של הוראות ונורמות חקיקת הדיור.
בהיעדר רישוי פעילות ניהול ארגונים, רצוי לקבוע דרישות לנוכחות מומחים מוסמכים בארגון, וכן דרישות לגבי גודל מינימלי הון מורשהארגון כזה. בנוסף, כדי להבטיח את האינטרסים של בעלי המקום, ניתן להציג ביטוח חובהאחריות אזרחית של ארגונים מנהלים במסגרת חוזים לניהול בניין דירות. בביטוח זה, יש לתאם את הסכום עם שווי הרכוש המשותף של בניין דירות וכן לסכום הכספים של הבעלים שנתרמו לתחזוקה ותיקון של נכס זה.
החוזה לניהול בניין דירות הינו בהסכמה ונחשב כנסגר מרגע השגת הסכמה בצורה שנקבעה על כל תנאים חיוניים. מרגע כריתת החוזה, מתחילה לחשב את התקופה לתחילת הביצוע על ידי הארגון המנהל את תפקידיו. בהתאם לקוד הדיור, על הארגון המנהל להתחיל ליישם אותם לא יאוחר מ-30 יום ממועד חתימת החוזה. יש לציין כי כלל זה הינו דיספוזיטיבי. החוזה עשוי גם לקבוע תקופה נוספת לתחילת ביצוע הארגון המנהל את תפקידיו.
חוזה ניהול בניין דירות נכרת לצרכי ניהול, כלומר. לארגון הניהול לבצע מערך פעולות משמעותיות וממשיות מבחינה משפטית שמטרתן להבטיח תחזוקה ותיקון נאותים של הרכוש המשותף של בניין דירות, וכן מתן שירותי שירות לבעלים ולמשתמשים אחרים של המקום. יחד עם זאת, הסכם ניהול בניין דירות, בשונה מהסכם נאמנות בנכסים, אינו קובע העברת סמכויות הבעלים לארגון המנהל, וכן העברת הנכס עצמו לארגון המנהל. ניכור של נכס זה בכללותו בכל צורה שהיא ללא העברת זכויות למגורים ולא למגורים בבית אינו אפשרי. לפיכך, אין צורך להעביר את הבית ליתרת הארגון המנהל, לערוך אישורי קבלה וכו'. לחוזה יש לצרף רק רשימה של חפצים המהווים את הרכוש המשותף, שאת פעולתם התקינה מחויב הארגון המנהל לדאוג. רשימה זו צריכה להיות חלק בלתי נפרד מהסכם הניהול.
כפי שצוין במכתב המשרד לפיתוח אזורי של הפדרציה הרוסית מיום 20 בדצמבר 2006 מס' 14316-RM / 07 "על העברת בנייני דירות בעת בחירת שיטת ניהול", החקיקה של הפדרציה הרוסית אינה מספקת להעברת בניין דירות כחפץ מקרקעין לבעלי חצרים, ארגון ניהול חדש שנבחר או אגודת בעלי בתים שהוקמה. קוד הדיור של הפדרציה הרוסית מספק רק העברת תיעוד טכני לבניין דירות ומסמכים אחרים הקשורים לניהול בית כזה.
בניין דירות בו המתחם נמצא בבעלות שני בעלים שונים או יותר, ללא קשר למידע ראיית חשבוןלא יכול להיחשב כשייך לאדם אחד. הרכוש המשותף בבניינים מרובי דירות כאלה הוא בבעלות משותפת של כל בעלי המקום. הנהלת חשבונות של בניין דירות, שחצריו שייכים לשני בעלים שונים או יותר, בפנקס הרכוש העירוני (ממלכתי) ו/או הנהלת חשבונות של בניין דירות במאזן של מנהל או ארגון אחר, צריכה להיחשב בלתי חוקית.
חצרים למגורים ולא למגורים, שזכויות הרכוש הממלכתי או המוניציפאלי אליהם נפסקו כתוצאה מהפרטה ועסקאות אחרות במשפט אזרחי, בהתאם לחקיקה של הפדרציה הרוסית בנושא חשבונאות, מחויבות מהמאזן מפעלים יחידתייםאו מוסדות ממלכתיים ועירוניים שאליהם הוקצו בזכות ניהול כלכלי או ניהול תפעולי.
רשימת הרכוש המשותף של בניין דירות צריכה לשקף מידע על מצב הרכוש המשותף של בניין דירות בעת המעבר להנהלה. מידע על מצב הרכוש המשותף יכול לשמש לאחר מכן להערכת ביצועי הארגון שניהל את בניין הדירות, וכן לתכנון עבודה על ניהול, תחזוקה ותיקון של הרכוש המשותף של בעלי השטחים של הנכס. בניין דירות. העברת הארגון המנהל כפופה לתיעוד טכני לבניין הדירות ולמסמכים נוספים הקשורים לניהול בניין הדירות. יש לצרף להסכם הניהול גם את רשימת המסמכים המועברים.
על פי אמנות. 162 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית, העברת התיעוד הטכני חייב להתבצע שלושים יום לפני סיום החוזה לניהול בניין דירות. חובה דומה חלה על כל מי שנותן שירותי תחזוקה לבעלי המקום ו(או) מבצעים עבודות לתיקון רכוש משותף בבניין דירות בעילה שקמה לפני כניסת חוק הדיור לתוקף.
כל עוד קוד הדיור אינו קובע אחרת, יש להעביר את התיעוד הטכני הזמין ללא תשלום.
יצוין כי כניסת הסכם הניהול לבניין דירות לתוקף והופעת חובות ניהול אינה תלויה בהעברת תיעוד רלוונטי. עם זאת, מאז הפעלת בניין דירות ללא התיעוד שצוין קשה, לארגון המנהל יש את הזכות לדרוש מאנשים שיש להם תיעוד טכני שיועבר לארגון המנהל.
תיעוד טכני לבניין דירות כולל:
- א) מסמכי חשבונאות טכנית של מלאי הדירות, המכילים מידע על מצב הרכוש המשותף;
- ב) מסמכים (פעולות) על קבלת תוצאות העבודה;
- ג) פעולות בדיקה, בדיקת מצב (בדיקה) של שירותים, מכשירי מדידה, ציוד מכני, חשמלי, סניטרי ואחר המשרתים יותר מחדר אחד בבניין דירות, חלקי מבנה של בניין דירות (גגות, נושאי עומס וסוגרים מבנים לא נושאים של בניין דירות, חפצים הממוקמים על חלקת הקרקע וחלקים אחרים של הרכוש המשותף) לעמידה בתכונות התפעוליות שלהם בדרישות שנקבעו;
- ד) הוראות הפעלה לבניין דירות בצורה שנקבעה על ידי סוכנות פדרליתכוח ביצוע, ביצוע הפונקציות של פיתוח מדיניות ורגולציה של המדינה רגולציה משפטיתבתחום הבנייה, האדריכלות, תכנון ערים ודיור ושירותים קהילתיים, לבתים, האישור להזמנתם התקבל לאחר 1.7.07. הוראה מפורטתכולל המלצות של היזם (קבלן) על תחזוקה ותיקון של רכוש משותף, חיי שירות מומלצים של חלקים בודדים של רכוש משותף, וכן עשוי לכלול המלצות ממעצבים, ספקי חומרי בניין וציוד, קבלני משנה.
מסמכים נוספים הקשורים לניהול בניין דירות כוללים:
- עותק תוכנית קדסטר(מפה) של חלקת הקרקע, מאושרת על ידי הגוף המבצע את פעולות אחזקת קבר מקרקעי המדינה;
- ב) תמצית מהמרשם הכוללת מידע על זכויות רשומות בחפצי מקרקעין שהם רכוש משותף;
- ג) עותק של תכנית התכנון העירונית של חלקת הקרקע שאושרה על ידי הגוף המוסמך לשלטון עצמי מקומי בצורה שנקבעה (עבור בנייני דירות, שבנייתם, שחזורם או תיקונים גדולים בהם בוצעו על בסיס א. היתר בנייה שהושג לאחר שממשלת הפדרציה הרוסית קבעה את הטופס של תוכנית התכנון העירונית של חלקת הקרקע);
- ד) מסמכים המפרטים את תוכן והיקפם של הקלות או שעבודים אחרים, בצירוף תכנית מצורפת המאושרת על ידי הארגון (הגוף) הרלוונטי לרישום ממלכתי של חפצי מקרקעין, המציינת את היקף וגבול ההקלה או שעבודים אחרים הקשורים לחלק. של חלקת הקרקע (אם יש זיקת הנאה);
- ה) תיעוד הפרויקט (עותק תיעוד הפרויקט) לבניין דירות, לפיו בוצעה בנייה (שחזור) של בניין דירות (אם קיים).
דרכים לניהול בניין דירות בצורה המפורטת ביותררשום ב-LCD RF. אך יחד עם זאת, לא כל תושבי מק"ד מודעים למה התכונות של כל סוג, מה היתרונות והחסרונות שלהם.
הרעיון של "ניהול בנייני דירות"
מהי ההגדרה של "ניהול MKD"? מדובר במנגנון משפטי שמטרתו בראש ובראשונה להשיג תנאי מחיה בטוחים ואמינים לאזרחים מן השורה - בעלי שטחי מגורים בשטח המל"ל. ביתר פירוט, היסוד מאפייני אישיותההגדרות מוצגות בקוד הדיור של הפדרציה הרוסית, המסביר את כל התקנים לניהול בניין דירות, ההליך לבחירת ארגון מנהל או HOA.
בין היתר, בקוד המוצג מציע המחוקק לראשונה הגדרה מפורטת ותוצאה של ניהול בנייני דירות. לפיכך, הניהול צריך להיות מכוון לא רק למתן תנאים נוחים למגורים בשטח של שטחי מגורים, אלא גם במועד לספק לבעלי בתים שירותי שירות, וכן להיות מכוון להגיע להסכמה בין הבעלים בנושאים הקשורים לְשַׁפֵּץותחזוקת רכוש.
תקנים, מטרות וכללים לניהול מק"ד
היסודות של ניהול בניין דירות, או, פשוט יותר, סטנדרטים, מרמזים על ההגדרה מטרה מסויימת- מדוע יש צורך במנגנון משפטי כזה. המטרות והיעדים של ניהול בנייני דירות קבועים על פי כללי החוק במגזר הדיור של הפדרציה הרוסית ויש להם רשימה ממצה:
- ערובה למתן תנאים נוחים בשטח דירות מגורים ב-MKD;
- תחזוקה מתאימה של דיור, לרבות רכוש משותף;
- שימוש מועיל הדדי על ידי נושאי יחסים משפטיים של רכוש משותף בשטח של דיור רב דירות;
- מתן מגוון שלם של שירותים ציבוריים לבעלי בתים.
כדי להשיג מטרות אלו, פיתח המחוקק גם רשימה שלמה של משימות שיאפשרו להגיע לתוצאה משמעותית בפועל מניהול בנייני דירות:
- בעלי בתים חייבים לחפש ארגון שהוא ספק שירותים ועבודות;
- על בעלי חצרים למגורים לארגן את ההליך למתן דיור ושירותים קהילתיים על ידי כריתת הסכם על ניהול בניין דירות עם קואופרטיב דיור, שותפות, ארגון מנהל;
- האסיפה הקיבוצית של בעלי הדירות צריכה לשלוט בהיקף השירותים הניתנים, באיכות השיפוץ גם כרגע אם הסכם ניהול בניין הדירות נחתם עם שותפות, קואופרטיב דיור ספציפי או ארגון מנהל וכו'.
אחזקת רכוש משותף בבניין דירות
תנאי החוזה לניהול בניין דירות מרמזים על הטלת חובות מסוימות על הו"א, קואופרטיב דיור או גוף הארגון המנהל, אי מילוי זה מוביל להחלת סנקציות על פי החוק. בפרט, דרישות אלה, הניתנות בהליך החקיקה, מפורטות בצו של ממשלת הפדרציה הרוסית תחת מספר 491.
רשימת הדרישות לניהול רכוש משותף ובנייני דירות מוכרת כפתוחה וניתן להשלים אותה על ידי החוק הפדרלי. יש לציין שהכנסת תנאים נוספים לניהול רכוש משותף היא רק בסמכות הפדרלית ובשום אופן לא יכולה להתבצע על ידי גופי LSG.
יחד עם זאת, יש לציין כי רשימת השירותים והעבודות המינימלית הנחוצות לניהול רכוש משותף (לרבות לביצוע שירותים לשיפוץ דיור) טרם פותחה על ידי רשויות המדינה.
זה נקבע על ידי העובדה שלניהול בנייני דירות בכל מקרה יש פרמטרים אישיים ספציפיים משלו. בנוסף, פיתוח רשימה אוניברסלית עשוי להגביל את תחום הפעילות של ה-HOA, קואופרטיב הדיור או חברת הניהול.
חובת בעלים לניהול מק"ד. בחירת ארגון מנהל
למרות שהחוק קובע צורות שונותניהול בניין דירות, האחריות העיקרית היא של הבעלים של מגורים. זה מוסדר באמנות. 39 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית, הקובע כי הבעלים של מגורים מחויבים לבצע תיקונים גדולים, כמו גם טיפול נאות ברכוש משותף.
יש לעשות זאת על מנת לשמור על הנכס במצב אופטימלי, אשר לא יהווה סיכון לאנשים המתגוררים בשטח המגורים.
אם נתייחס לאמנות. 161 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית, אז הבעלים של הנדל"ן חייבים לעשות בחירה חובה כיצד לנהל בנייני דירות. במצב אחר, חובה זו עוברת ל הרשות העירוניתרשויות, המתמקדות באמנות. 162, מגלם הלכה למעשה את הבחירה כיצד לנהל בניין דירות. במקרה זה, הבחירה תתבצע בין הו"א (שותפות), קואופרטיב הדיור וחברת הניהול לביצוע פעילויות שמטרתן ביצוע תיקונים גדולים, ניהול רכוש משותף ותחזוקתו במצב מיטבי.
בחירה ושינוי שיטת ניהול מק"ד. ניהול ישיר של בעלים
על מנת ששירותי ניהול בנייני דירות יושמו הלכה למעשה לטובת הבעלים, על האסיפה הקיבוצית להצביע בנושא אופן ביצוע פעולות מסוג זה. עד כה, החקיקה קובעת שלוש דרכים עיקריות לביצוע פעולות לניהול רכוש משותף (שמטרתה אחזקת המבנה וביצוע תיקונים גדולים):
- ניהול ישיר של MKD;
- ניהול רכוש משותף (לצורך תיקונים גדולים) באמצעות כריתת הסכם עם ה-HOA, קואופרטיב דיור או ארגונים שיתופיים אחרים;
- ניהול רכוש משותף (כולל תיקונים גדולים) באמצעות שירותי חברות ניהול.
ניהול ישיר של MKD, המתבצע באופן אישי על ידי בעלי מקרקעין, הוא דרך נפוצה למדי לניהול רכוש משותף. זאת בשל העובדה שלבעלי נכסים יש כל הזדמנות לנהל בנייני דירות ללא מעורבות של שיתופי דיור או יצירת HOA. יחד עם זאת, יש לציין כי בעלי המקום אינם מחויבים בניהול בניין דירות. תשלום נוסףמה שמפחית עלויות כספיות.
במידת הצורך, בעלי דירות מגורים יכולים לשנות את האופן שבו הם מנהלים מבנים מרובי דירות. ניתן לקבוע זאת הן על ידי אי מילוי פעילויות (התחייבויות) לביצוע תיקוני הון, והן על ידי אי מתן שירותי שירות, למרות שהתשלום עבור עבודה כאמור בוצע במועד, כלומר ב. תקופה מוגדרת.
מגבלות אחריות של חברת הניהול, HOA והקואופרטיב
תחילת החקיקה קובעת אחריות מסוימת של HOA, קואופרטיב הדיור וחברת הניהול כלפי הבעלים בגין ביצוע לא תקין של פעילויות (כולל כאלה שמטרתן שיפוץ). האחריות ליישום הפעילויות של ה-HOA או קואופרטיב הדיור מוסדרת בחלק 2 של אמנות. 161 ZhK RF.
בפרט מתחייבים שיתופיות או שותפויות לדיור לבצע עבודות שמטרתן אחזקת הנכס במצב תקין וביצוע תיקונים גדולים בתוך התקופה הנקובת.
יחד עם זאת, הם יכולים לבצע סוגים כאלה של שירותים בעצמם ובמקביל לערב עובדים של צד שלישי חוזה עבודה(כולל דמי עבודה).
במקרה שהחוזה ייחתם עם החוק הפלילי, אז שותפויות או שיתופי דיורלהפעיל שליטה על פעילותם של ארגונים כאלה. בפרט, מאורגן גם פיקוח על האם הארגונים המנהלים חושפים מידע סודי על אופן ביצוע התשלום עבור השירותים הניתנים, באיזה סכום וכו'.
כריתת הסכם עם הארגון המנהל
אם הוחלט באסיפת הבעלים לבחור בהנהלת המק"ד באמצעות חברת הניהול, אזי במצב כזה הסכם הניהול של בניין הדירות נערך לתקופה מסוימת. במקביל, נגבית תשלום עבור מתן שירותי החוק הפלילי. צורת החוזה לניהול בניין דירות מרמזת על מטרה ספציפית של ההסכם. בפרט, מושא השליטה במצבנו הוא בניין דירות. היקף השירותים המסופקים על ידי חברת הניהול תלוי באיזו מידה האובייקט מצוין בחוזה.
בפרט, יש לציין בבירור את מושא השליטה במסמכים רשמיים. זאת בשל העובדה שלמשל אינטרקום המותקנים על דלתות מוכרים גם כרכוש משותף. עם זאת, אין לבצע את התשלום עבור ציוד זה על גבי הקבלות בשורה נפרדת, שכן הוא כבר כלול בסעיף ההוצאה לאחזקת דיור. אם מטרת החוזה אינה מצוינת בבירור, אזי יתכן תשלום כפול עבור שירותים, המהווה הפרה של זכויות הבעלים.
חוזה ניהול בניין דירות נכרת לתקופה קצובה עם חברת ניהול אחת בלבד.
אם נתייחס לאמנות. 162, אזי התקופה לא יכולה להיות פחותה משנה אחת ולעלות על 5 שנים ממועד החתימה. עם זאת, יצוין כי תקופת ההתקשרות (חפץ הניהול הוא בניין דירות) תלויה ישירות בהחזקה או להיפך, בהעדר מכרז פתוח שבוצע על ידי העירייה.
במקרה בו יתבצע מכרז פתוח לניהול (מושא ההתקשרות - מק"ד), אזי התנאי המרכזי הוא קביעת תקופת תוקף ההסכם של שנה. במקביל, ניתן להאריך את החוזה עד 3 חודשים, בגינם יש לשלם גם מהבעלים.
עם זאת, המחוקק קובע את האפשרות לבחור במנהל בניין דירות ללא קיום תחרות פתוחה, המוסדרת ב-Art. 161. בפרט, שלטון החוק קובע כי כריתת חוזה ללא מכרז פתוח אפשרית אם מכרז כזה יוכרז כפסול בשל אי עמידה בחוק.
הליך ניהול בניין דירות חדש שנבנה על ידי יזם
עד לכריתת הסכם ניהול (שמטרתו מק"ד), מחויב המחוקק לערוך הסכם עם היזם הישיר של הבניין. יחד עם זאת, יש לזכור כי הסכם בין היזם לבין נושאי יחסי משפט אחרים יכול להיערך לא יאוחר מ-5 ימים לאחר כניסת הבניין להפעלתו.
בנוסף, קוד הדיור של הפדרציה הרוסית מסדיר בקפדנות את תקופת החוזה, שנכרת בין היזם לארגון המנהל (למרות שהמטרה של חוזה כזה הוא MKD שזה עתה נבנה). לפיכך, לא ניתן לערוך חוזה רשמי בין היזם לחברת הניהול, לתקופה של 1 עד 3 שנים במקרה בו נערך מכרז פתוח. אם תחרות כזו לא יצאה לפועל, הרי שההתקשרות עם היזם וחברת הניהול לא תעלה על תקופה של 3 חודשים.
ספקי שירות ואיכותם
כל הסכם שנכרת בין נושאי היחסים המשפטיים מרמז לא רק על מטרת ההסכם, אלא גם על המטרות העיקריות, וכן על תוצאת חתימתו. בנוסף, החוזה האחיד מפרט את מי שייחשב לספק שירותי השירות. זה יכול להיות גם בריטניה וגם HOA וגם שיתופי דיור.
ללא קשר למי ינהל את ה-MKD, המורשים מחויבים לספק שירותים ולבצע עבודות אחרות שמטרתן לשמור על הרכוש המשותף.
במידה ואספקת השירותים מתבצעת בצורה לא תקינה (גם אם התשלום מבוצע במועד על ידי הבעלים), אזי יתכנו סנקציות בדמות סיום ההתקשרות עם חברת הניהול, HOA וקואופרטיב דיור. ההחלטה על הפעלת סנקציות מתקבלת באסיפת הבעלים הכללית.
תחום הדיור הוא אחד התחומים המשפטיים המורכבים ביותר מבחינה משפטית. זאת בשל העובדה שבעלי מק"ד רבים אינם מבינים את עצם מהות ניהול הנדל"ן, לרבות כיצד יש לבצע את התשלום עבור השירותים הניתנים, לאן ניתן לפנות במקרה של פגיעה באינטרסים ובזכויות של בעלי הדירות.
שאלה תשובה
ייעוץ משפטי מקוון חינם בכל הנושאים המשפטיים
שאל שאלה בחינם וקבל תשובה של עורך דין תוך 30 דקות
תשאל עורך דין
בחירת הארגון המנהל: צורת הפגישה
שלום! באיזו צורה יש להתנהל ה-OSS של ה-MKD בנושא בחירת ארגון מנהל, אם ה-OSS נערך לראשונה - משרה מלאה, חלקית או חלקית? במידת האפשר, תוך התייחסות למסמכים. תודה.
אולג 07.01.2019 09:22
אחר הצהריים טובים!
אם האסיפה הכללית של הבעלים מתקיימת בפעם הראשונה, אזי היא חייבת להתקיים בהצבעה אישית.
הסיבה לקיום אסיפה כללית נפקדת עשויה להיות שהאסיפה הכללית של בעלים לא התקיימה.
הדבר נובע מהוראת חלק 1 באמנות. 47 LCD RF.
07.01.2019 14:12
שאל שאלה נוספת
אולג 07.01.2019 20:41
שלום ואדים ולדימירוביץ'! תודה רבה על תשובתך. נשאר שאלה פתוחה: "על סמך מה יש לקיים את ה-OSS הראשון באופן אישי?". תודה.
אחר הצהריים טובים!
חקיקת הדיור אינה מאפשרת קיום כל אסיפה של בעלי חצרים בצורה של הצבעת נפקדים. הצבעת נפקדים אפשרית רק:
- ראשית, אם לא התקיימה פגישה פנים אל פנים;
- שנית, באותם נושאים שהועמדו להצבעה אישית.
כלומר, ראשית יש צורך לקיים אסיפת בעלים בצורת הצבעה אישית, ורק אם לא התקיימה מחמת היעדר מניין, מותר לקיים אסיפה בצורת נפקדים. הצבעה עם סדר יום דומה.
בשעה 1, 2 כפות. 47 לקוד הדיור של הפדרציה הרוסית קובע כי אם במהלך אסיפה כללית של בעלי חצרים בבניין דירות באמצעות נוכחות משותפת של בעלי הנחות בבניין זה כדי לדון בסעיפים בסדר היום ולקבל החלטות בנושאים שהועלו להצבעה, לאסיפה כללית כזו לא היה המפורט בחלק 3 כפות. 45 לקוד המניין הזה, בעתיד ניתן יהיה לאמץ החלטות של האסיפה הכללית של בעלי חצרים בבניין דירות עם אותו סדר יום בהצבעת נפקדים (בקלפי) (העברה למקום או לכתובת המצוינים בהודעה של האסיפה הכללית של בעלי חצרים בבית דירות, החלטות בכתב של הבעלים בנושאים המובאים להצבעה).
סייבוטלוב ואדים ולדימירוביץ' 08.01.2019 10:01
שאל שאלה נוספת
אתה גם צריך לדעת כי לקיום פגישה בצורה של הצבעת נפקדים באמצעות המערכת, הדרישה של חלק א' של אמנות. 47 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית אינו חל, מכיוון שהוא מתייחס להצבעה "לפי סקר". אך על מנת לקבל החלטה על הצבעה באמצעות המערכת, עדיין יש לקיים לפחות פגישה אישית אחת על מנת לקבל החלטה כזו בהתאם לפסקאות. 3.2 - 3.4 של החלק השני של אמנות. 44 LCD RF.
פדורובה ליובוב פטרובנה 08.01.2019 09:23
שאל שאלה נוספת
תוכלו למצוא גם את המאמרים הבאים מועילים
- הפסקת פעילות להנהלת מק"ד בקשר לשינויים בסטטוס הרישיון
- יידוע גופי ל.ס.ג. ובעלי חצרים במכ"ד על החלטות שהתקבלו על ידי ועדת הרישוי וגוף הגז"ן
- נוהל ארגון והפעלת בקרת רישיונות
- פנקסי מידע המכילים מידע על פעילות רישוי לניהול מק"ד
- הליך קבלת החלטה על מתן או סירוב רישיון
- פעילות רישוי לניהול בנייני דירות
- יצירת תנאים לניהול בנייני דירות
- ניהול ישיר של בניין דירות על ידי בעלים