Transition of MKD UK to another. כיצד לבחור בריטניה חדשה. הונאה בבריטניה היא דבר נפוץ

אם בעלי דירות בבניין דירות אינם מרוצים מהארגון המנהל, הם יכולים לשנות זאת. יש נוהל מיוחד וכללים מסוימים כיצד לשנות את חברת הניהול בצורה מוסמכת, או לעבור לצורה הישירה של ניהול הבעלים של השטח של בניין דירות, או ליצור HOA למטרה זו. במאמר זה נדבר על איך לשנות את הארגון המנהל בצורה נכונה.

מה אתה צריך כדי לשנות את חברת הניהול

לא נדיר שבעלי דירות מאמינים שחברת הניהול מספקת להם שירותים לא איכותיים או לא שלמים. במצב כזה, תושבים בניין דירותזכותה להציג דרישה למשא ומתן מחודש על הסכם הניהול על מנת לתקן ולהשלימו. אילו חלקים במסמך זקוקים לרוב לעריכה? קודם כל, זו רשימה של עבודות ושירותים חברת ניהוללתחזוקת הבית, שאינו עומד בדרישות הוועדה לבניית המדינה. בנוסף, לעיתים קרובות יש צורך להשלים את החוזה במידע כיצד מתבצעת הבקרה על מילוי התחייבויותיו על ידי הארגון המנהל, אשר מהווה חלק מ. רכוש משותף, וכן באיזה סדר משתנה גובה האגרה עבור שירותי החוק הפלילי.

על מנת לנהל משא ומתן מחדש על חוזה ניהול, עליך:

1. לדרוש מחברת הניהול ללמוד את הסכם הניהול;
2. השווה את תוכן ההסכם עם הנורמות הכלולות בקוד הדיור של הפדרציה הרוסית (חלק 3 של סעיף 162);
3. לתאר את חילוקי הדעות בפרוטוקול ולהציגו לחוק הפלילי;
4. במידת הצורך, טופס קבוצת עבודהעם ארגון מנהללערוך נוסח מוסכם של האמנה;
5. לשקול אימוץ הסכם ניהול מוסכם באסיפה כללית של תושבים;
6. לדרוש מהחוק הפלילי עותק של החוזה המוסכם;
7. לספק את נוסח החוזה המוסכם לבעלי הדירות לצורך לימוד וחתימה;
8. לאשר את עיקרי הוראות ההסכם באסיפה הכללית של הדיירים;
9. אם חברת הניהול מסרבת לנהל משא ומתן על החוזה עם בעלי הדירות, הם יכולים להחליט להחליף את חברת הניהול ולהתחיל בהליך המתאים.

מדוע בעלי מחליטים להחליף את חברת הניהול בבניין דירות

חובות חברת הניהול חייבות להיות מצוינות בבירור בחוזה שחותמים עמה דיירי בניין הדירות. הסיבה להחלפת החוק הפלילי ברוב המקרים היא אי מילוי חובותיו או שביצועם אינו עומד במטרה. ההחלטה על שינוי ארגון הניהול מתקבלת לרוב על ידי בעלי דירות בשל חוסר נגישות ואטימות המידע על פעילות החברה (החוק מחייב את חברת הניהול לחשוף מידע על עבודתה לתושבים).

לכן, הסיבות הנפוצות ביותר לשינוי חברת הניהול כוללות את הדברים הבאים.

• איכות נמוכה שירותים הניתנים:

• אי ציות למשטר התרמי בעונה הקרה;
• אספקת מים לא סדירה, חוסר מים חמים;
• איסוף אשפה עם עיכובים וכו'.

• אחזקת רכוש משותף במצב גרוע:

• ביטול תקלות של רכוש וציוד בית משותף אינו בזמן (יש מגבלות זמן קפדניות לביצוע עבודות אלה);
• חוסר או תיקון באיכות ירודה, ניקוי השטח ועבודות אחרות.

• הסתרת נתוניםעל העבודה שלך.
• מענה בטרם עת לתלונות של בעלי דירות, אי עמידה בהתחייבויותיהם.

אם יש עובדות של חוסר מעש של חברת הניהול, על בעלי הדירות להגיש תלונות. יש לתעד כל מקרה של אי מילוי התחייבויותיה של חברת הניהול תוך עריכת פעולות שישמשו בהמשך בסיס לשינוי חברת הניהול.

אם החוק הפלילי אינו מגיב לתלונות וממשיך להתעלם מחובותיו הישירות, יש להפסיק את שיתוף הפעולה עמו. החוק קובע את זכות הבעלים לשנות את חברת הניהול בתום החוזה. חל איסור להפסיקו במהלך שנת הפעילות הראשונה של החוק הפלילי.

דעת מומחה

הפעילות של חברת ניהול טובה צריכה להיות שקופה עבור בעלי הדירות

יו.מ. פדורוב,

מומחה של המגזין "ניהול בניין דירות"

מניעת הופעתם של חובות בקרב דיירי בניין דירות היא טקטיקה יעילה יותר מהגבייה שלו. ככל שחברת הניהול ממלאת את התחייבויותיה בצורה טובה יותר, ככל שגובה התשלומים הנגבים גבוה יותר, כך החברה נהנית מאמון רב יותר בקרב בעלי הדירות. בגיבוש אסטרטגיה לעבודתו, על הארגון המנהל לנתח היטב את צרכיהם ורצונותיהם של תושבי המל"ל.

האם ניתן להחליף חברת ניהול בבניין חדש

לאחר הפעלת הבית, הוא מתחיל לקבל שירות על ידי הארגון המתאים - חברת הניהול. ברוב המקרים, היזם, שדואג לטובתו, מציע ומפרסם בדרך אחרת את שירותיה של חברת בת. כמו כן, החברה שבנתה את המק"ד יכולה לערב בשיתוף פעולה את חברת הניהול העוסקת במתן שירות לבתים באזור.

מה היתרון בהעסקת חברת ניהול בת של מפתח?

• שירותים מסופקים מיד לאחר שהבעלים קיבלו את מפתחות הדירות.
• במידה רבה של סבירות, היזם ישלוט בתחזוקת הבית במצב טכני טוב, כי זה ישפיע ישירות על המוניטין שלו.
• חברת הניהול הבת מוכשרת בפתרון כל נושא הנדסי.

לשיתוף פעולה עם חברת ניהול בת של היזם יש חסרונות, ביניהם:

• תזרימי כספים יעברו לא רק דרך חברת הניהול, אלא גם דרך היזם;
• הארגון המנהל יוכל לנפח באופן מלאכותי את סכום תשלומי השירות;
• באמצעות ארגון "כיס" תוכל חברת הניהול להתעלם מטענות התושבים;
• החברה תוכל להיפטר מהשטח הסמוך כפי שחברת הבנייה תמצא צורך.

בעת עריכת הסכם עם חברת הניהול, עומדת לתושבים הזכות לציין בו רשימה של אותם עבודות ושירותים שהם מצפים לקבל ממנה. למרות זאת הזדמנות זואינו זמין כאשר עובדים עם ארגון מנהל של חברת בת של המפתח.

כדי למנוע את התרחשותם של כל אחד מהמצבים הנ"ל, בעת מעבר לבניינים חדשים, בעלי דירות רבים מחליטים להחליף את חברת הניהול ולתת עדיפות לארגונים עצמאיים. זכותם לעשות זאת רק לאחר שלפחות 50% מהתושבים יעברו לדירותיהם. עם אינדיקטור זה, לבעלים תהיה הזכות ליצור שותפויות שונות, אשר בפגישות יחליטו כיצד לשנות את חברת הניהול.

2 דרכים לשנות את חברת הניהול בבית

שיטה 1.כשפג תוקף החוזה

הרגע שבו יפוג החוזה הוא הזמן הטוב ביותר להחליף את חברת הניהול.

אם אף אחד מהצדדים לא הביע רצון לסיים את ההסכם, הוא יורחב אוטומטית. לבירור תוקפו של החוזה יש לפנות ישירות למינהל או להנהלה.

שיטה 2.כאשר החוזה עדיין בתוקף

הרבה יותר קשה לשנות את הארגון המנהל אם תנאי החוזה טרם הסתיימו. אם בעלי דירות MKD כבר החליטו על בחירת חברת ניהול חדשה, היא זו שתסיים את החוזה הקודם. עם זאת, במקרה שה-HOA עדיין לא נבחר, הבעלים עצמם יצטרכו להתייחס לעניין.

על פי אמנות. 450 של הקוד האזרחי של רוסיה, ניתן לסיים את החוזה לפני תאריך התפוגה בכמה דרכים.

1. בהסכמת הצדדים.

הוא מיושם במקרה שבעלי כל הדירות יסכימו לשנות את הארגון המנהל. ראשית, יש צורך לערוך ולחתום על הסכם עם החברה הקיימת, החושף את האלגוריתם להעברת ליורשים כל התיעוד לגבי ה-MKD, כספים להסדרים עם נותני שירותים, חומרים שאינם בשימוש, כספים לתיקונים וכו'. לאחר ביצוע הקבלה, עליך לסיים הסכם עם ארגון מנהל חדש.

1. לפי ההסכם הנוכחי.

כמה חוזי שירות MKD מכילים מידע על הכללים לסיום. לרוב, במידה והבעלים הודיעו לחברת הניהול חודש מראש על כוונתם להפסיק את שיתוף הפעולה, החברה משוחררת אוטומטית מהתחייבויותיה.

1. בהתאם לאמנות. 45 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית.

מאמר זה משמש בסיס לסיום ההתקשרות במקרה של התפתחות בלתי צפויה של אירועים. במידה ואחד הצדדים אינו מכיר בקיומו של הדבר, ניתן לסיים את החוזה על ידי פנייה לבית המשפט.

1. לפי חוקים אחרים.

קוד הדיור של הפדרציה הרוסית (סעיף 161) מעגן את זכותם של בעלי דירות לשנות את ארגון הניהול. ניתן לעשות זאת על ידי יצירת HOA, אשר תסרב לשירותי החוק הפלילי ותנהל את ה-MKD.

עם זאת, עם מהלך אירועים כזה, האלגוריתם לסיום החוזה אינו מוסדר חוקית. אם כללים אלו אינם מפורטים בהסכם השירות, יש לבצע את סיומו באסיפה הכללית באופן שתואר קודם לכן.

1. IN צו שיפוטי.

במקרה של הפרות משמעותיות של תנאי ההסכם על ידי חברת הניהול, עומדת לבעלי הדירות הזכות להגיש תביעה לבית המשפט לסיום הסכם השירות. סעיף 450 לחוק האזרחי מגלה רעיון של הפרות מהותיות, שהם:

• אי ציות משטר טמפרטורהבדירות;
• נוכחות של מעליות שאינן פועלות;
• אספקת מים וחשמל לא סדירה;
• נזק לגג וכו'.

חברת הניהול מפרה את תנאי חוזה השירות לא רק כשהיא אינה פעילה בנוכחות הפרות, אלא גם במקרה של אי עמידה בזמנים. לאחר ששקלתי את הראיות שנמסרו, שהן תלונות ומעשי התושבים לארגון הניהול עצמו או לרשויות השליטה, מבטל בית המשפט את ההסכם.

ההסכם עם חברת הניהול נחתם על ידי בעלי כל הדירות, ולכן ההחלטה על פנייה לבית המשפט צריכה להתקבל באסיפה הכללית של התושבים. במהלך הדיון מתגבשת קבוצה מוסמכת שכל אחד מהמשתתפים בה מקבל ייפוי כח מבעלי כל הדירות. החוק אינו קובע לבעלים לפנות לבית המשפט מטעמם.

במשך תקופה ארוכה, בתי המשפט ברוסיה לא הכירו בזכותן של אסיפות כלליות של דיירים להחליט על שינוי חברת הניהול בהיעדר ראיות להפרה משמעותית על ידה של תנאי החוזה. אך בהסתמך על הצו של הנשיאות של בית המשפט העליון לבוררות של הפדרציה הרוסית מיום 22 בנובמבר 2011 מס' 7677/11 בתיק מס' A65-11798 / 2010-SG3-14), בתי המשפט שינו את עמדתם בשנים האחרונות.

אמנות היום הנהלת MKDבעלי מבנה מעורב הכולל מרכיבים של חוזה למתן שירותים וחוזה בעל חשיבות עליונה של הראשון. עובדה זו מביאה לכך שההליך החד צדדי לסיום ההסכם בכל עת יכול להיות מיושם על ידי הבעלים לא רק כאשר חברת הניהול אינה עומדת בתנאיה. העילות להפסקת החוזה עשויות להיות בחירה של הדיירים באסיפה הכללית בדרך אחרת לניהול הבית או החלטה על שינוי הארגון.

במילים אחרות, לאחר שפעם אחת בחרו בחוק פלילי מסוים ובשיטת ניהול ח"כ, לא נמנעת מבעלי דירות מהאפשרות לשנותם, ולשם כך אין כלל צורך לתעד את עובדות ההפרות של המנהלים. אגב, החוק הפלילי יכול גם לוותר באופן חד צדדי על סמכויותיו ביחס לבית מסוים.

שנה את חברת ניהול הדיור והשירותים הקהילתיים ובחר חברת ניהול חדשה

בבחירת חברת ניהול חדשה, על קבוצת היוזמה של התושבים לשקול את הגורמים הבאים:

• זמינות רישיון (FZ מס' 255 מיום 21 ביולי 2014 קובע שארגון מנהל יכול לפעול רק אם יש לו רישיון מדינה);
• אופי היחסים עם המינהל וניסיון בעבודה;
• רמת העבודה הארגונית;
• כמויות של קרנות, מייסדים;
• כמה בתים מנוהלים על ידי ארגון זה;
• מה מצב הבסיס החומרי והתיעוד של החברה;
• עד כמה פתוחות ושקופות פעילות הארגון;
• האם חברת הניהול מבקשת ליישם גישה אינדיבידואלית בעבודה עם בעלי בתים;
• באיזו מהירות החברה מגיבה לבקשות של בעלי דירות;
• כישורים וניסיון של עובדים;
• היחס בין מספר העובדים הטכניים והמנהלים;
• אלגוריתם של עבודה עם ספקי שירות, מדיניות תעריפים.

פנקסי המדינה של הישויות המרכיבות את הפדרציה הרוסית מכילים מידע על כל חברות הניהול שיש להן רישיון. מידע זה פתוח, אתה יכול למצוא אותו באתרים הרשמיים של גופי הפיקוח על הדיור של הרשות המבצעת של המדינה.

אם בעלי הדירות לא יכלו לבחור באופן עצמאי ארגון מנהל, הרשויות המקומיות עורכות תחרות פתוחה לקביעת החברה שתנהל את ה-MKD. החוק קובע כי יש להכריז על התחרות תוך 3 ימים לאחר האסיפה הכללית, במהלכה הודיעו הדיירים על ההחלטה על החלפת חברת הניהול, ולקיים 30 יום לאחר הודעתה.

הליך ביצוע הליך השינוי

שלב 1.הקמת קבוצת היוזמה

קבוצת הבעלים היוזמת, אשר מאורגנת על ידי מועצת בניין דירות בעת שינוי החוק הפלילי, רשאית לכלול חברי מועצת המנהלים של הו"א או כל בעל דירות אחר במק"ד זה. יש לה גישה חוקית לכל מסמך הקשור לבית, לרבות הסכם שיתוף הפעולה עם הארגון המנהל.

שלב 2.איסוף המסמכים הדרושים

קבוצת בעלים יוזמת מתחילה לאסוף מסמכים על מנת להצדיק את הצורך בשינוי חברת הניהול. החוק מחייב מנהלים, לבקשת בעלי דירות במק"ד, להעמיד לבדיקה את כולם ניירות נחוצים. במקרה של סירוב, על הבעלים לדרוש תגובה רשמית בכתב.

CC חייב לספק:

• פעולות עבודה שבוצעו ושירותים שניתנו (בשנה האחרונה);
• תעודות בדיקה רשתות הנדסיותבבית (בשנתיים האחרונות);
• חוזה שירות או ניהול.

בהיעדר מסמכים, קוד הדיור של הפדרציה הרוסית מחייב את הארגון המנהל להוציא את המעשים החסרים על חשבונו.

לאחר עיון בתיעוד ועריכת רשימת תביעות, מבצעת קבוצת בעלים יוזמה פגישה כלליתדיירים. כדי להבטיח מניין, הודעות על אירוע זה נשלחות לכתובות לא יאוחר מ-10 ימים לפני מועד האירוע. קבוצת בעלים יוזמת מכינה מכתבים רשומים עם הודעה, מוסרתם לכל בעלים כנגד חתימה. הפגישה מוכרזת כפסולה אם אפילו בעלים אחד לא קיבל אזהרה רשמית.

בנוסף, ליידע כל דייר, א הַכרָזָההמכיל את המידע הבא:

• באיזו צורה מתקיימת האסיפה - באופן אישי או שלא בפניו (הצבעה);
• שם מלא ופרטי דרכון של כל יוזם פגישה זו;
• זמן, מקום, תאריך האירוע;
• מקום, תאריך התחלה וסיום קבלת פתקים - במקרה של הצבעת נפקדים;
• סדר היום של האירוע. החוק אוסר לשנות את רשימת הנושאים באסיפה כללית, וכן לשקול היבטים שלא נכללו בתכנית הישיבות;
• במקרה של הצבעת נפקדים יש לכלול בהודעות פתקי הצבעה המציינים את שמותיהם המלאים של היו"ר, חברי ועדת הספירה וכן המזכיר;
• כיצד קיבלו הודעה לבעלי הדירות על המקום והשעה של האירוע.

שלב 3.קוראים לפגישה

כדי לשנות את חברת הניהול, עליך לסיים את הסכם השירות עמה. החלטה זו יכולה להתקבל אך ורק על ידי האסיפה הכללית של בעלי דירות מק"ד. האינטרסים של הדיירים במקרה זה מיוצגים על ידי חברי העירייה. בפרוטוקול האסיפה הכללית, יש צורך לציין את העובדות של הפרות של תנאי החוזה על ידי הקוד הפלילי, כמו גם להצדיק את כל הטענות נגד מנהלים.

החלטות אספת הבעלים תקפות אם באירוע נכחו בעלי הדירות במק"ד זה או נציגיהם, בעלי יותר מ-50% מקולותיהם. סה"כ. ההחלטה בסוגיית שינוי החוק הפלילי מתקבלת ברוב רגיל של הבעלים שהיו בהצבעה (במקרה שיותר ממחצית מהנוכחים יצביעו בעד). במילים אחרות, אם יותר ממחצית מהדיירים היו באסיפה ויותר מ-50% מהם היו בעד החלפת חברת הניהול, השאר צריכים לציית. יחד עם זאת, מספר הקולות של בעלים זה או אחר אינו תלוי במספר האנשים, אלא בכמה מטרים רבועים של הדירה ובשטח הכולל של הבית שייכים לדייר זה.

נושא בחירת חברת ניהול חדשה הוא נושא חובה בסדר היום של הישיבה.

שלב 4.בחירת מנהלים חדשים

לפני קיום אסיפה כללית של בעלים מכינה קבוצת היוזמה רשימת מועמדים אפשריים וכן מבקשת מהם להגיש הצעות בנושא:

• טפסי הסכם שירות;
• תיקון MKD;
• רשימה של שירותי תחזוקת הבית;
• מדיניות תעריפים וכו'.

עד למועד האסיפה הכללית של בעלי מק"ד יש צורך להכין הסכם עם החברה. לרשימת העבודות והשירותים לתחזוקה ותיקון של הבית, שאמורים להבטיח את בטיחותו והתאמתו למגורי אדם, יש זכות לקבוע את בעלי הדירות בעצמם. על מנת להלחין נכון רשימה מינימלית, רצוי לפנות לשירותיו של מומחה. קוד הדיור של הפדרציה הרוסית (סעיף 162) מגדיר רשימת הפריטים שחייבים להיכלל בחוזה:

• הרכב הרכוש המשותף של המח"ד אשר יהיה באחריות מנהלי הבית. כך למשל, באסיפה כללית יכולים בעלי דירות להחליט על העברת מבני בנייה וציוד הנדסי לאחזקה של חברת הניהול. יחד עם זאת, אין כלל צורך לכלול את השטח הסמוך לנכס המנוהל, התושבים יכולים לשכור שוער או לטפל בו בכוחות עצמם;
• רשימה של עבודות ושירותים לתחזוקה ותיקון של רכוש בית משותף, כמו גם שירותים; נוהל ביצוע שינויים ברשימות אלו;
• אלגוריתם לחישוב סכום התרומות עבור שירותים, כמו גם לתחזוקה ותיקון של MKD; ציון דרכי תשלום.
  תשומת הלב! תעריפים עבור חשבונות שירות מאושרים על ידי האזורי ו רשויות מקומיות, והרשימה שירותי דיורועלותם - באופן עצמאי על ידי בעלי הדירות;
• התקדמות השליטה על פעילות החוק הפלילי. החוק מגן על זכויות הדיירים ומחייב את חברת הניהול למסור לבעלי הדירות דוח שנתי על העבודות למילוי החוזה.

שלב 5.עריכת פרוטוקולים מהישיבה

קוד הדיור של הפדרציה הרוסית אינו מכיל דרישות ברורות לביצוע הפרוטוקולים של פגישת תושבי MKD. יש לערוך אותו בכתב ולחתום על ידי חברי ועדת הספירה, היו"ר והמזכיר. במהלך האירוע הכללי יש לבחון רק את הנושאים הכלולים בסדר היום. במילים אחרות, ההחלטה על בחירת מנהלים חדשים עלולה להיפסל אם התקבלה, אך לא נכללה בתוכנית הישיבה.

בעת עריכת פרוטוקול, יש לקחת בחשבון את ההיבטים הבאים:

• הודעה למתעניינים ובעלי כל הדירות על מפגש בעלי מק"ד;
• התקדמות ההצבעה;
• סֵדֶר הַיוֹם;
• הנוהל להודיע ​​לחוק הפלילי לגבי ההחלטות שהתקבלו באסיפה ומתי סמכויות המנהלים מסתיימות (סעיף 45 ל-LC RF);
• נוהל יידוע תושבים ובעלי עניין, לרבות מי שלא השתתפו בפגישה.

שלב 6.הודעה על החוק הפלילי הקודם והחדש שנבחר

לאחר האסיפה הכללית על תושבי מק"ד להתייצב ארגון חדשעל הרצון שלו להיות בשליטתה, כמו גם על הישן - על הכוונה לעזוב אותה. לשם כך מעבירים הבעלים את פרוטוקול הישיבה לשתי החברות.

לאחר שאסיפת התושבים החליטה להחליף את חברת הניהול, עומדים לרשות המנהלים 30 יום להעביר את כל התיעוד הטכני על ח"כ זה לחברת הניהול החדשה.

במקרים מסוימים, יכול בעל המתחם במק"ד לערער בבית המשפט על החלטות שהתקבלו באסיפה הכללית של התושבים לא יאוחר מ-6 חודשים לאחר אישורן. באילו מצבים זה אפשרי?

• אם הבעלים נכח באסיפה והשתתף בהצבעה, אך היה במיעוט, ונפגעו זכויותיו ואינטרסים משפטיים;
• כאשר, מסיבה זו או אחרת, בעל המקום נעדר מהאסיפה ואינו מסכים עם ההחלטות שהתקבלו, מתוך סבור שהן פוגעות בזכויותיו ובאינטרסים שלו.

התביעה לא תתקבל על ידי בית המשפט אם:

• הפרות אינן משמעותיות;
• ההחלטה שאחד הבעלים מבקש לערער לא גרמה לו נזק;
• ההצבעה של דייר זה אינה מסוגלת לשנות את תוצאת ההצבעה.

קוד הדיור של הפדרציה הרוסית (חלק 6, סעיף 20) קובע כי הגופים של בקרת דיור עירונית ופיקוח על דיור ממלכתי יכולים לפנות לבית המשפט במטרה:

• להכיר בהסכם ניהול MKD כלא תקף;
• לחסל את השותפות;
• להכיר בהחלטות שקיבלה האסיפה הכללית של בעלי הדירות כפסלות.

ערעור לבית המשפט במקרה זה אפשרי במצבים הבאים:

• עם גילוי הפרות של נהלים ליצירת שותפות בעלים, בחירת חברת ניהול, עריכת וחתימה על הסכם ניהול מק"ד;
• כאשר צווים לביטול סתירות באמנת השותפות והתיקונים שנעשו בה דרישות חובהלא הושלמו בזמן שנקבע.

העברת תיעוד מחברת ניהול אחת לאחרת

לכן, 30 יום לפני פקיעת הסכם הניהול של MKD, חברת הניהול חייבת להעביר מידע הקשור לניהול בית זה ליורשיו. עם זאת, במציאות, גורמים בעלי עניין צריכים לא פעם להגיש תביעה, מכיוון שמקרים שבהם מנהלים לא רוצים להעביר תיעוד טכני או שפשוט אין להם הם די נפוצים.

בהנחיית הצו של הנשיאות של בית המשפט העליון לבוררות של הפדרציה הרוסית מיום 30 במרץ 2010 מס' 17074/09 בתיק מס' A40-73182 / 08-19-483, ברוב המקרים, בתי המשפט מקבלים את ההחלטות הבאות על טענות כאלה:

• לספק לארגון הניהול החדש תיעוד לבית, אם לחברת הניהול שהוחלט על שינוי יש זאת;
• לשחזר מסמכים שאבדו בהיעדרם ולהעבירם למנהלים חדשים.

כמו כן, קיימת הלכה על החלפת הוצאה לפועל, לפיה MC "החדשה" יכולה לשחזר בעצמה את המסמכים האבודים, תוך השבת העלויות שנגרמו מהחברה הקודמת. פעולות קבלה והעברה של MKD לניהול ובוצעו כהלכה וחתומות על ידי הצדדים ישמשו הוכחה לכך שלארגון המנהל לשעבר אין את כל התיעוד הדרוש.

חברת הניהול יכולה לנצל את פקיעת תקופת ההתיישנות הכללית במקרה שממשיכי דרכה דרשו את העברת התיעוד לאחר שלוש שנים ממועד פקיעת הסכם הניהול. עם זאת, כלל זה אינו חל בעת העברת כרטיסי רישום של אזרחים. על פי הצו של הנשיאות של בית המשפט העליון לבוררות של הפדרציה הרוסית מיום 6 בספטמבר 2011 מס' 1089/11 בתיק מס' A60-5559 / 2010-C3, מסמכים אלה נערכים במהלך רישום אזרחים למגורים חצרים של מלאי הדיור העירוני, הממלכתי והפרטי והם בעלי אופי ציבורי.

הליך ביצוע צו בית משפט על שחזור והעברת התיעוד הטכני האבוד לחברת הניהול שנבחרה הוא מסובך למדי. במקרה זה, עורכי דין ממליצים לתובעים לעתור לבית המשפט לקבוע את אסטרנט כאחריות הארגון המנהל לשעבר לאי ביצוע החלטת בית המשפט. סעיף 3 לצו של מליאת בית המשפט העליון לבוררות של הפדרציה הרוסית מיום 4 באפריל 2014 מס' 22 קובע כי אסטרנט הוא סכום כסף, שעל הנתבע לשלם לטובת התובע במקרה של אי ביצוע החלטת בית המשפט מרצון לפני המועד.

בפועל, מקרים נפוצים מאוד כאשר חברות ניהול מסרבות להעביר את ענייניו של ארגון חדש שנבחר, ולא מכירה בדרך זו בהחלטות האסיפה הכללית של התושבים. לפיכך, על בעלי חצרים במח"ד, המעוניינים לשנות את החוק הפלילי, לקחת נושא זה במלוא האחריות. יש צורך לתעד כל פגיעה בזכויות התושבים ב כְּתִיבָה. חבילת המסמכים שתידרש להרחקת הארגון מניהול הבית חייבת להכיל:

• עותקים של תלונות של בעלי דירות לגופי בקרה ממלכתיים או ישירות לארגון המנהל;
• מעשים של אי עמידה בתקנים;
• עותקים של החלטות בדבר הבאת החוק הפלילי לאחריות בגין ביצוע לא תקין או אי מילוי חובותיו.

לארגון המנהל החדש שנבחר יש זכות להתלונן בפני ביקורת הדיור והפרקליטות, וכן לפנות לבית המשפט לבוררות אם החוק הפלילי הקודם אינו מכיר בתוצאות האסיפה הכללית של תושבי ה-MKD.

במידה ולא ניתן לשנות את חברת הניהול על ידי מאמצי תושבי המל"ק, בעלי הדירות יכולים להגיש תלונה במשרד הכלכלה העירונית. על פי אמנות. 165 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית הארגון הזהיבדוק את פעילות החוק הפלילי, ואם יאושרו עובדות ההפרות, יזום אסיפה כללית של בעלי הדירות בבית זה.

אם אתם רוצים להחליף את חברת הניהול בזמן הקצר ביותר ובמינימום זמן, פנו לשירותי חברות מתווך המסייעות לתושבי MKD להתמודד עם חברות ניהול חסרות מצפון. עלות השירותים שלהם יכולה לנוע בין 30 ל -100 אלף רובל.

• שלושה כללים לכריתת חוזים עם ארגונים המספקים משאבים בעת קבלת/העברת MKD

דעת מומחה

על העברת מסמכי רישום אזרחים

כן. נסטרנקו,

מומחה של מערכת ההתייחסות "ניהול בניין דירות", עורך דין

אם חברת הניהול לשעבר, במהלך עבודתה, קיבלה והעבירה מסמכים על רישום רישום אזרחים לרשויות המתאימות, חובתה להעביר מסמכים אלו לארגון היורש. לאחר שקיבל סירוב, ל-MC שנבחר זה עתה יש את הזכות:

• להגיש תביעה לבית משפט לבוררות בדרישה להעביר מסמכי רישום אזרחים לחוק הפלילי הקודם. הפרקטיקה מלמדת שברוב המקרים בתי המשפט מקיימים טענות כאלה. כך אושר, למשל, פסיקת הערעור של בית הדין האזורי במורמנסק מיום 7 באוגוסט 2013 מס' 33-2614-2013 וכן החלטות ה-FAS של מחוז מוסקבה מיום 21 בספטמבר 2011 בתיק מס'. A40-73182 / 08-19-483 ומתאריך 17 בספטמבר 2013 בתיק מס' А41-53549/12;
• דווח לרשויות GZhN על ההפרה על ידי החברה הקודמת של כללי התחזוקה במונחים של העברת תיעוד טכני, תוך הבאתו לאחריות מנהלית בהתאם לדרישות קוד העבירות המנהליות של הפדרציה הרוסית (סעיף 7.23.2 ).

כיצד לקבל החזר לאחר החלפת חברת הניהול

אם בעלי הדירות שילמו באופן קבוע את כל החשבונות, אולם עקב שירות ירודה, החליטו להחליף את חברת הניהול, אזי זכותם להחזיר ליתרת הח"כ את הכספים שנותרו בחשבונות המנהלים. . מה צריך לעשות בשביל זה? קודם כל, יש צורך להגיש בקשה לחוק הפלילי למתן דו"ח על פעילויות פיננסיות וכלכליות, המורכב מ:

• רשימת עבודות שבוצעו עם ציון עלותן;
• חוזים עם קבלנים;
• תיעוד תקציב;
• אישורי עבודה שבוצעה וכו'.

עיון בדוח ייתן לבעלי דירות MKD מושג מה העבודות שבוצעו ועל ידי מי, כמה כסף הוצא ובעיקר כמה נשאר בחשבונות חברת הניהול. אחריות הארגון המנהל היא להעביר סכום זה לחשבון החברה היורשת או ה-HOA (במקרה של שינוי בצורת הניהול). במצב זה, אירועים יכולים להתפתח בהתאם לתרחישים הבאים.

1. אפשר להחליף את חברת הניהול ללא בעיות. העובדים עורכים מעשה קבלה והעברת מק"ד, מעבירים דו"ח שאינו מעורר שאלות מבעלי הדירות ומעבירים כספים שלא נוצלו לחשבון חברת הניהול החדשה (ח"א).

2. הליך החלפת מנהלים מלווה בקשיים. לעתים קרובות, חברת הניהול מתעקשת על תחזוקה נוספת של הבית או מבקשת להשתמש בכספים שנותרו על הנייר, ולכן מידע על שירותים או עבודות מצטיינים מופיע בדוחות.

אם יש חשד שרימו בעלי דירות במק"ד, הרי שעורכי הדין של הארגון המנהל החדש או יו"ר הו"א יכולים להזמין מומחיות בנייה וטכנית. לאחר הגשת תוצאותיו לבית המשפט, תוכל לדרוש פיצויים מהחוק הפלילי הקודם:

• כספים לא מנוצלים;
• הוצאות משפט, במידת הצורך;
• הוצאות בנייה ומומחיות טכנית.

3. בחלק מהמקרים מוצאים בעלי דירות במק"ד יתרה שלילית על חשבון ביתם. במקרה זה, החוק הפלילי לשעבר מטיל חוב על הדיירים, שסכוםו יכול להגיע למאות אלפי רובלים.

מה יכולות להיות הסיבות למצב זה?

1. תושבי מח"ד במהלך ההצבעה החליטו לבצע תיקונים "על חשבון תשלומים עתידיים". במקרה זה, לחברת הניהול יש הזדמנות להכניס את בעלי הדירות לבור חוב. לפני החלפת חברת הניהול או יצירת HOA, הבעלים יצטרכו לשלם למנהלים עבור השירותים הניתנים והעבודה שבוצעה.
2. ארגון הניהול ביצע תיקונים מבלי להעלות תחילה נושא זה להצבעת התושבים. עם זאת, על פי הדרישות של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית, עלויות התיקונים השוטפות חייבות להיות מאושרות על ידי בעלי הדירות באסיפה כללית. אם התיקון לא היה חירום, החוק אינו מחייב את הבעלים לשלם עבורו.

לא משנה מה התרחיש, האירועים מתפתחים, חשוב לזכור כי יש להשתמש בכל רובל הרשום בחוק הפלילי אך ורק למטרה המיועדת לו.

דעת מומחה

הונאה פלילית היא דבר נפוץ

ויאצ'סלב וליצ'קו,

מְנַהֵל חברת ייעוץבתחום הדיור והשירותים הקהילתיים LLC "ZhKS-PRIMORYE"

בתחום הדיור והשירותים, ישנן תוכניות רבות להונאה, שמנהלים מנוסים מודעים להן היטב. קשה מאוד להדיוט להבין באופן עצמאי את ההערכות והדיווחים, עם זאת, אם אתה מתחיל לעבוד, ראשית למד היבטים מסוימים.

1. עבודת תיקון

לעתים קרובות, בדוחות של חברות ניהול, עלות העבודה שבוצעה ממש מוגזמת. אֵיך? כך למשל, בהתאם למסמכים, במרתף הוחלפו 5 מטר צינורות, אך למעשה - 2 מטר בלבד. או שאף אחד לא החליף את הצינורות בכלל. במקרה זה, המנהלים מקווים שאף אחד מבעלי הדירות לא ירוץ במרתפים עם סרט מדידה בידיו. לאפשר המצב הזה, זהיר בדיקה ראשונית MKD. כאן יצטרכו התושבים לקחת את המעשים בידיהם ולבדוק הכל: האם הוחלפו הצינורות, כמה חדשים חלונות פלסטיקהופיע בכניסה וכו'. אם במהלך הביקורת יתברר כי על פי הדו"חות העבודה בוצעה, אך למעשה לא, אזי על בעלי הדירות לערוך מעשה נגד ולפנות לחברת הניהול בתביעה להחזר.

1. הערכות "מנופחות".

לא פעם קורה שהעבודה הסתיימה, אך הדיווחים משתקפים בעלות גבוהה באופן בלתי סביר. מהן ההוצאות הנפוצות ביותר במחיר מופקע? קודם כל, מדובר בעלות הדלק וחומרי הסיכה, כמו גם המחיר של חומרי בניין. בנוסף, ניתן לכלול מע"מ במחיר, גם אם החברה פועלת בשיטת מיסוי פשוטה.

1. שירותים לא בוצעו

מה לעשות אם דו"ח הארגון המנהל מצביע על שכרה של מנקה, אבל אף אחד לא ראה אותה מעולם בביתך? במילים אחרות, ה-MC חייבה באופן קבוע את התושבים עבור עבודה, אך השירות לא ניתן. על מנת להוכיח את עובדת הפרת זכויותיהם ולדרוש חישוב מחדש, על הבעלים להגיש תלונות בכתב לחוק הפלילי וכן מעשים הקובעים שהכניסה לא נוקתה.

ניהול בית

למרות העובדה שהרפורמה בדיור ובשירותים קהילתיים ברוסיה החלה רשמית כבר בשנת 2008, מידת שביעות הרצון של האוכלוסייה מהשינויים המתמשכים אינה ממהרת לעלות. יש לכך מספר סיבות, אך אחת המרכזיות שבהן היא המעורבות החלשה ביותר של בעלי בתים בתהליך ניהול בניין דירות. גורם זה עוזר לשמור רמה נמוכהמודעות לזכויותיהם.

אז מסתבר - הולכים, יורקים ריח רעממזרן אשפה או לפחים שעולים על גדותיהם באתר מכולות, בחושך אנחנו מגששים לעצמנו חוֹר הַמַנעוּל, נוכל אפילו לדון בצרות הקטנות הללו עם שכן, מבלי להביך את עצמנו בביטויים. אבל העניין אינו מרחיק לכת משיחות בחניה.

בינתיים, אפשר וצריך לשנות את המצב. ליתר דיוק, לא מצב, אלא חברת ניהול שלא מתמודדת עם חובותיה. מי שאומרים שזה כרוך בצורך לשכשך בסבך ביורוקרטי מפלצתי מטעים אותך. האזהרה היחידה היא שניתן להחליף את חברת הניהול לא לפני שנה לאחר כריתת החוזה. המדינה נתנה לה פינוק של 12 חודשים, כשהיא מניעה זאת בצורך לשקוע במהלך הדברים ולנקות באגים בעבודתה. אגב, החוזה בין בעלי בניין דירות לחברת הניהול נכרת לתקופה של שנה עד 5 שנים.

אם פתאום אין לך חוזה בידיים, אז ברור שמעולם לא השתתפת בישיבות של בעלי בתים, שם התקבלו החלטות עבורך, ובהמשך שילמת על ההחלטות האלה. איפשהו עם עצבים וזמן, איפשהו עם כסף. אז תבע מיד את החוזה ולמד היטב את הטקסט שלו. המסמך מפרט את תחומי האחריות של חברת הניהול. אי מילוים או ביצועם באיכות בלתי מספקת ובניגוד לתאריכים מקנים לבעלים עילה להגשת טענות או לסירוב לשירותי החברה:

• תחזוקה לא נכונה של רכוש משותף,
• פגיעה באיכות השירותים הציבוריים,
• מילוי בטרם עת של בקשות האוכלוסייה לתיקון,
• הסתרת פעילותם וכן הלאה.

על הנקודה האחרונה, יש לתת הסבר קטן. קוד הדיור מחייב חברות ניהול בלי להיכשלברבעון הראשון להגיש דוח על תוצאות פעילותה לאסיפה הכללית של בעלי הדירות. אם דוחות אלו אינם זמינים, או שלמותם אינה עומדת בדרישת הגילוי, אזי הדבר עשוי לשמש בסיס להחלפת הארגון המנהל.

אלגוריתם לשינוי חברת הניהול:

• זכרו שכל בעלים יכול ליזום את השינוי של חברת הניהול. אבל בכל מקרה, גורלה של חברת הניהול ייאלץ להכריע באופן קולקטיבי באסיפה כללית. כאשר מתכננים לנטוש את שירותיה של חברת ניהול קיימת, החליטו מי יחליף אותה. ניתוח שוק חברות הניהול, מדריך מידע נחוץ, קבלו תשובות לשאלות שיאפשרו לכם לקבל תמונה ברורה על מהימנות חברת הניהול: כמה בתים היא מנהלת, האם לחברה יש שירות שיגור חירום, באיזו מהירות הטיפול בבקשות של אזרחים. אל תתעצלו לתקשר עם הבעלים שגרים בבית המנוהל על ידי החברה. שאלו שאלות מעניינות ישירות להנהלת חברת הניהול. חשוב להסכים עם החוק הפלילי על התמיכה המשפטית להמשך צעדים בנוגע להעברת הבית לחברה החדשה.

• יש להעביר מידע על המפגש המתוכנן לכל בעלים. החמצה אחת לפחות - לחברת הניהול תהיה עילה לערער על ההחלטה בבתי המשפט. יש לתת את ההודעה המתאימה נגד חתימה לכל בעל מ"ר או לשלוח לכתובת בדואר רשוםעם התראה. בעת יידוע הבעלים על הפגישה המתוכננת, יש להקפיד לציין בבירור את התאריך והשעה של עריכתה, את רשימת הנושאים לדיון ואת הרכב ועדת הספירה. אל תשכחו להעלות הודעות לא יאוחר מ-10 ימים לפני מועד המפגש המוכרז. אל תשכח כי לעיתים קרובות מופיעה העירייה בין הבעלים, שגם לנציגיה יש להודיע ​​מראש על הישיבה.

• החליטו מי ייקח את פרוטוקול הישיבה. לפני דיון בנושאי סדר היום בהצבעה פשוטה, יש לאשר את מזכיר ויו"ר הישיבה. יש לערוך את הפרוטוקול בכתב, חתום על ידי היו"ר והמזכיר, וכן חברי ועדת הספירה. בפרוטוקול יש לציין את התאריך והמקום של אספת הבעלים הכללית, סדר היום, המניין. החלטות אספת הבעלים חייבות להיות מובאות לידיעת כל בעלי המקום, לרבות אלה שלא נטלו חלק באסיפה, תוך עשרה ימים מיום קבלת החלטות אלו.

• האסיפה תיחשב תקפה אם ישתתפו בה בעלים בעלי יותר מ-50% מהקולות. חשוב לזכור שההצבעה תלויה בגודל שטח המגורים שבבעלות האזרח. במידה ויתקבלו פחות מ-50% מהקולות התומכים בשינוי חברת הניהול, אזי יש הזדמנות לקיים הצבעת נפקדים. הבעלים יצטרכו לקבל הודעה על אירוע זה בכתובת שוב, תוך ציון בהודעה את אותם נושאים שהיו על סדר היום לקראת המפגש האישי, הזמנה להצבעה וכן זמן ומקום איסוף ההצבעה גיליונות. שימו לב שכל בעלים חייב להשתתף בהצבעת נפקדים. אל תשכח שלכל סעיף הצבעה צריכות להיות אפשרויות תשובה "בעד", "נגד", "נמנע". אם כתוצאה מכך תזכה היוזמה ליותר מ-50% מהקולות, אז יאלצו מתנגדיה להיכנע לרוב, וחברת הניהול המושפלת מחויבת למסור את ענייניה של החדשה תוך 30 יום. כמו כן, יש לקבוע בפגישה גורמים מוסמכים - נציגי דיירי בניין הדירות, אשר יוכלו לחתום על פעולות עבודה שבוצעו בשם התושבים, לקבל את המידע הדרוש מחברת הניהול וכו'.

• לאחר היכרות עם פרוטוקול האסיפה של כל הבעלים, הקפד לשלוח עותקים שלו לחברת הניהול לשעבר והחדשה. כך, אתה מודיע לחלק על סיום החוזה, השני - על הכוונה לכריתת חוזה חדש. לאחר כריתת החוזה יש לוודא שחברת הניהול מספקת את החוזה לכל בעלים לחתימה בשני עותקים. התפקידים של חברת הניהול החדשה כוללים את הצורך בכריתת חוזים עם ארגונים המספקים משאבים.

במקרים מסוימים, חברת הניהול הוותיקה עלולה לסרב לעזוב מרצונה את השטח המיושב. אז כל המחלוקות ייפתרו בבית המשפט. מסיבה זו יש להיות קשובים במיוחד לדרישות קוד הדיור של הפדרציה הרוסית הקשורות לנושא בחירת שיטה לניהול בניין דירות ושינוי חברת ניהול. עדיף כבר בשלב הראשון לקחת עורך דין מוסמך כעוזר, שאגב יוכל לגור בביתכם ולספק שירותים ללא תשלום.

לפי המרכז לחקר דעת הקהל, 10% מהאזרחים רואים בבעיות הדיור והשירותים הקהילתיים את אחת הצרות העיקריות של המדינה. תושבי העיר סובלים ממחירים מנופחים לשירותים ומביצוע לקוי של החובות המוטלות על חברת הניהול. אנו מספרים לכם כיצד לשנות את חברת הניהול בבניין דירות או לבחור דרך חדשהניהול בניית דיור רב דירות.

שיטות בקרה

ישנם 3 סוגי בקרה:

1. שליטה ישירה.
2. ניהול איגוד בעלי דירות או קואופרטיב דיור.
3. הנהלת בריטניה.

מה ההבדל בין כל שיטה?

שליטה ישירה אפשרית רק בבתים קטנים עם עד 30 דירות. IN ערים גדולותיש מעט בתים כאלה, ולכן רוב הבניינים רבי הקומות משרתים על ידי HOAs וחברות ניהול.

בבית המנוהל על ידי ה-HOA, יו"ר הדירקטוריון אחראי באופן מלא על ביצוע תיקונים, גינון ופעילויות נוספות. ZhSK או HOA יכולים להגיע להסכם עם החוק הפלילי מבלי לשנות את צורת ניהול הבית. במקרה זה, החברה הנשכרת תהיה אחראית.

בבית בניהול חברת הניהול, החברה קובעת את כל תנאי העבודה בעצמה: תעריפים, שכר הכפופים. בנוסף, לחברת הניהול יש זכות לשרת כל מספר של מבני מגורים.

האם בית אחד יכול לשרת כמה חברות ניהול בו זמנית? והאם קורה שבבית אחד פועלות בבת אחת כמה שיטות בקרה?

מבוסס על חלק 2 של אמנות. 161 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית, הבעלים חייבים לבחור אחת משיטות הניהול. רק חברה אחת יכולה לנהל בניין דירות.

לעתים קרובות, גופי בדיקה מזהים הפרות של סטנדרטים שנקבעו. לדוגמה, אותו בית משרת על ידי מספר ארגונים בו זמנית. הפרות כאלה מובילות לבעיות הבאות:

• תחזוקה לא נכונה של הבית;
• דרכים שונותהקמת קרן תיקון הונית על בית אחד וכתוצאה מכך תנאים שונים לביצוע אותה עבודה.

בנוסף לאמור לעיל, נפגעות זכויות האזרחים להחזיק ברכוש משותף, להשתמש בו ולהיפטר ממנו.

מהי שיטת הניהול הפופולרית ביותר?

בסנט פטרסבורג, בריטניה היא המובילה. בהתבסס על הנתונים האנליטיים של ועדת הדיור, ישנם בעיר מעל 23,000 בניינים רבי קומות, מתוכם 5,000 בתים הוקמו על ידי HOA, 18,000 הבתים הנותרים מטופלים על ידי חברות ניהול. מתוכם 16,000 משרתות על ידי חברות ניהול בהשתתפות מימון משותף של העירייה, השאר הם ארגונים פרטיים.

שיטת הניהול הזו קיימת יותר משנה אחת, ולעתים רחוקות מישהו רוצה לשנות משהו במערכת המבוססת הזו. הרצון לשנות את חברת הניהול או ליצור איגוד בעלי בתים משלהם הוא לעתים קרובות יותר ביקר על ידי תושבים של מבנים חדשים, שבהם הקוד הפלילי כבר מונה.

מתי הגיוני לשנות את הדרך בה אתה מנהל?

לשם כך, ישנם אינדיקטורים אובייקטיביים שלפיהם ניתן להבין שהחוק הפלילי אינו מתמודד עם החובות המוטלות עליו. למשל, אם לא מבוצעים תיקונים שוטפים או שאין מידע על פעילות פיננסית וכלכלית על מקורות רשמיים.

אם יש בנכס של הבית מנהל עסקי חזק, ניתן להעביר את ניהול הבית לידי ה-HOA.

איך מחליפים את חברת הניהול או עוברים למערכת אחרת?

נושא זה מוכרע באסיפה הכללית. על הבעלים לערוך פרוטוקול מהישיבה, לבחור חברת ניהול אחרת או דרך ניהול בניין הדירות ולאשר את תנאי ההסכם החוזי. כמו כן יש לדון בתנאים, עלות האחזקה, הרכב הרכוש המשותף. לאחר מכן, על חברת הניהול הקודמת להעביר את כל המסמכים לארגון החדש.

עלולים להיווצר קשיים בשלב זה, שכן חברת הניהול הנדחית עלולה לעכב את העברת המסמכים הטכניים לבית. מדובר בהפרה שלפתרה יש צורך לפנות לפיקוח על הדיור. פיקוח הדיור יכול לתפוס בית מהחוק הפלילי ללא התדיינות ממושכת.

מפגש בעלי בתים. מאיזה רגע יכול רוכש דירה לקחת בה חלק פעיל?

בעבר, רק מי שכבר רשם דירה וקיבל תעודת בעלות יכול היה לקחת חלק באסיפת בעלי הדירות. כעת הכל שונה, ובעלי הון שעדיין אין להם זכות בעלות על דירה יכולים להצביע בעד שינוי בחברת הניהול.

מי יכול ליזום אסיפת תושבים?

כל בעלים יכול לעשות זאת. על פי החוק הנוכחי, על החוק הפלילי, הו"א והקואופרטיב לדיור להגיש לו את רשימת בעלי הדירות, בלעדיה לא תהיה לפגישה תוקף משפטי.

מרשם בעלי הדירות מהווה נספח חובה לפרוטוקול הישיבה. בהעדרה, האסיפה תיחשב כמבוצעת בהפרות, כלומר ההחלטות שהתקבלו באסיפה יבוטלו.

איך אוספים את כל הדיירים לאסיפה כללית?

אספו את כל התושבים כדי לדון בנושא זה נושא חשוב, כחילופי חברת ניהול, היא בעייתית ביותר. אבל כדי להשיג מטרה זו, אתה צריך לקבל את הסכמתם של לפחות מחצית מהבעלים.

לכן, עם הבעלים שלא יכלו להגיע לפגישה, ניתן לערוך סקר פנים אל פנים.

יש לך שאלות? השאר את פרטי הקשר שלך והמומחים שלנו יתקשרו אליך בחזרה.

אתה יכול לשנות את החוק הפלילי לחדש ולהתנגד לזה הישן על ידי קיום פגישה מיוחדת. במקרה זה, עליך לעקוב אחר ההוראות המפורטות בקוד הדיור. יש צורך לעסוק בנושא זה ביתר פירוט.

כיצד לשנות CC אחד לאחר

MC היא הדרך הנפוצה ביותר להפעלת סמכויות ניהוליות. אתה יכול לבחור לחלוטין כל חברה שפועלת באזור שבו מתגוררים אזרחים.

השינוי של חברת הניהול עלול להיגרם מהצורך בשיפור ניהול בניין דירות, הביצוע התחייבויות חוזיותוכו.

אם הדיירים רוצים לשנות את אופן ניהולם, אזי יש לערוך בחירות בהתאם לקוד הדיור. לשם כך, על פי ההנחיות בענף הדיור, מתפרסם סדר יום בו מצוין מועד הישיבה.

לכל אזרח יש את הזכות להציע כל חוק פלילי בפגישה ולהצדיק את עמדתו. זמין בעבר בהנהלת החוק הפלילי יש להודיע ​​על פגישה כזו. במקרים מסוימים, בהסכמת הבעלים, היא עשויה להיות מוזמנת לפגישה.

איך לעבור מחברת ניהול אחת לאחרת: אפשרויות אפשריות

כפי שמוצג למעלה, תנאי חיוניהמעבר הוא קיום אסיפה כללית של דיירים. ניתן לבחור מחדש את הארגון בצורה נכונה רק בהסכמה הדדית של הדיירים. כל התהליך של יצירת פגישה וקיום זה מוסדר על ידי קוד הדיור של הפדרציה הרוסית.

על מנת לשנות את חברת הניהול במח"ד לפי החקיקה הנוכחית, יש לגבש בפרוטוקול את החלטת דיירי בניין חדש או בית אחר.

אלגוריתם ו הליך צעד אחר צעדהַבָּא:

1. הודעה על סדר היום על ידי גיבוש הצהרה רלוונטית.
2. קיום פגישה זו, הקשבה לדעות הדיירים.
3. ניסוח פרוטוקול הישיבה.
4. קבלת החלטה וסגירת הסכם עם חברת ניהול חדשה.

רק אם מתקיים האלגוריתם המתואר לעיל, באמת ניתן לשנות את חברת הניהול באופן חוקי או אפילו לבחור בשיטת ניהול חדשה.

החלפה על בסיס אסיפת בעלים: נוהל

לראש הבית יש זכות להכריז על פגישה בנושא מסוים. הוא מכונה גם אלדר. החוק קובע כי רק אזרח תושב מק"ד יכול להיות בכיר. אזרחים צד ג' אינם מתקבלים כקשישים.

לבעלי בתים יש עילה חוקית לבחור "ראש" חדש. הם יכולים להתאחד ולהגיש תלונה נגד היו"ר הנוכחי. זה קורה כאשר, למשל, הוא גונב, אינו ממלא את חובותיו או מפריע בדרך אחרת לתפקוד ניהול בניין דירות. הבחירה מחדש מסומנת בהודעה מתאימה ונרשמת אף היא.

ניתן לפנות אליו בכל השאלות המתעוררות במהלך בחירת חברת ניהול חדשה. ככלל, אזרח זה הוא מנהיג הפגישה. הוא חותם על הפרוטוקולים וחותם אמנה חדשהבשם כל הדיירים עם החוק הפלילי.

הפגישה יכולה להתקיים באופן אישי או שלא בפניו. כל זה נקבע בסדר היום המועבר לכל הבעלים.

מספר הקולות הנדרש לשינוי חברת ניהול הדיור והשירותים

כפי שצוין לעיל, ההחלטה על שינוי HOA, קואופרטיב דיור או חברת ניהול מתקבלת על ידי אסיפת בעלי הבית. על מנת לעמוד בהליך המעבר ולשנות את הארגון המנהל במוסקבה, סנט פטרסבורג או עיר אחרת ברוסיה באופן חוקי, עליך ללמוד את החקיקה הדיור והאזרחית של הפדרציה הרוסית.

יש להקדיש תשומת לב מיוחדת למספר ההצבעות הנדרש, אשר בנוכחותם במציאות ניתן לשנות את אופן ניהול בניין הדירות.

לפחות מחצית מהתושבים חייבים להשתתף במפגש. אחרת, הפגישה תיחשב כפסולה.

מבין התושבים המגיעים, יותר ממחצית חייבים להצביע לשינוי הארגון הנוכחי. במצב בו זה התרחש, ההחלטה על החלפת חברת הניהול תיחשב תקפה. במקרה שלא ניתן היה לקבל החלטה, ניתן לקיים פגישה נוספת בעתיד ולדון באפשרות של בחירת חברת ניהול אחרת בעדיפות גבוהה יותר.

האם ניתן להחליף את חברת הניהול ללא אסיפת בעלים

רק לבעלי בניין דירות יש את הזכות להחליט כיצד ינוהל הבניין שלהם. במצב שיש מסירה בבית ניהול דיור ושירותים קהילתייםחברות ללא ידיעת התושבים, החלטה זו נחשבת לא חוקית. למעשה, מדובר בתפיסה בלתי חוקית של רכוש.

בהקשר זה, ניתן להתמודד עם פעולות בלתי חוקיות של אזרחים או מנהל הרשות על ידי פנייה לרשות השופטת, לפרקליטות או לפיקוח על הדיור.

נכון להיום, בחקיקת הדיור אין אחד מבחינה חוקית שיטה מבוססתהעברת בניין דירות מבלי להודיע ​​על המתגוררים בו. פעולות אלה יכולות להיקרא בלתי חוקיות, וגוררות לא רק אחריות מנהלית, אלא גם פלילית.

כמה פעמים אתה יכול לשנות את בריטניה

חקיקת הדיור אינה קובעת בדיוק כמה פעמים ניתן לפנות לשינוי הארגון המנהל. על סמך זה ניתן להסיק ששינוי חברת הניהול יכול להתרחש פעמים רבות, אם יהיה זה רצונם של בעלי בניין הדירות.

עם כל השאר, חובה לקחת בחשבון את תנאי החוזה עצמו עם הארגון המנהל. היא עשויה לציין באילו תנאים מתבצעת סיום החוזה, על פי יוזמתו היא צריכה להתרחש, כיצד מתבצעים פשרה לאחר סיום יחסי משפט וכדומה. במצב בו ישנם סעיפים מסוימים בהסכם, הדבר יכול להפוך מכשול אמיתי לשינוי ארגוני המנהלים בפרק זמן נתון.

הליך החלפת חברת הניהול של בניין דירות: אנו אומרים לך צעד אחר צעד

כפי שצוין לעיל, ישנם מספר שלבים של שינוי הארגון המנהל.

1. תכנון החלפה והודעה לבעלי בתים.
2. אופן קיום המפגש והבעת רצון הבעלים.
3. גְלִילָה מסמכי מידעליישום בבחירה.
4. נוהל ההכרזה על הנושא המפורט בסדר היום.
5. עריכת הצבעה.
6. סיכום וספירת התוצאות.

במצב זה, אם כבר קיימת הוראה כדרך לניהול בניין דירות, אזי באמנה שלה ניתן לקבוע גם תנאים ונהלים נוספים לקיום אסיפה לגבי שינוי שיטת ניהול בניין דירות.

במצב זה יש לקחת בחשבון גם את הוראות האמנה. אחרת, הפגישה שנערכה תיחשב כלא מורשית ושינוי שיטת הניהול יהיה פסול.

כיצד לשנות את חברת הניהול ל-HOA ולהיפך

במצב זה, עליך לבצע את אותו הליך כפי שתואר לעיל. במצב שבו בבניין דירות כבר יש התאחדות בעלי הדירות, אז באסיפה קבועה או יוצאת דופן, ניתן לקבל החלטה על שינוי שיטת הניהול. במקרה זה, ה-HOA נתון לפירוק, ומנהל הדיור שירותיםהחברה תיחשב הדרך היחידההנהלת MKD.

במצב בו שוכרים מעוניינים ליצור HOA, הם יכולים לקיים אסיפה כללית ולפנות לחברת הניהול בבקשה לאלץ אותם לסיים את ההסכם הקיים. לאחר מכן, מתקיימת פגישה על יצירת HOA והרישום שלאחר מכן של ישות משפטית חדשה שנוצרה.

הודעה של חברת הניהול על יצירת HOA, מדגם

לפני קבלת החלטה לסיים את החוזה עם החוק הפלילי וליצור HOA, יש להודיע ​​על כך כראוי לחברת הניהול. זה קורה באמצעות שליחת מסמך בכתב לנציג האינטרסים של הבעלים. פרוטוקול הישיבה מצורף למעשה כזה.

הודעה לדוגמה אינה קשה. ⇐

שינוי לא חוקי של חברת ניהול, כפי שזה קורה

שינוי מוכר כבלתי חוקי אם הבעלים אינם משתתפים בבחירת שיטת הניהול הנכונה.

ככלל, זה מתרחש כאשר החוק הפלילי פשוט משנה בתים, משא ומתן מחדש על חוזים ללא רישום מתאים. לעיתים יש שוחד ליו"ר בניין דירות וכריתת הסכם עם ארגון כזה או אחר. כל הפעילויות הללו אינן חוקיות. הם עלולים לשאת באחריות הן לפי המשפט הפלילי והן במשפט המנהלי.

לפיכך, על מנת להחליף את שיטת הניהול או לבחור בה מחדש, נדרש ללמוד את הנורמות של חקיקת הדיור. לעתים קרובות מאוד, נוהג בית המשפט מראה שחברות החשמל לשעבר ניסו שוב ושוב לשבש בחירות כאלה, מתוך רצון להשאיר את הבית בניהולן. במקרה זה, אתה יכול לכתוב הצהרה ולהתלונן בבית המגורים רשות הפיקוח. בעוד שנה ניתן לשנות את שיטת השליטה בפעם השנייה והשלישית.