תחזוקת מערכות הנדסיות ורשתות מבנים, בתים ומבנים. תפעול טכני של מבנים ומבנים: ארגון עבודה ודרישות תפעוליות

1. ארגון העבודה על תפעול טכני של מבנים ומבנים

2. סוגי תיקונים

3. מצב טכני של המבנה

4. סוגי בלאי

5. חיי שירות של מבנים

6. דרישות ביצועים למבנים

7. היוון מבנים

8. הפעלת מבנים חדשים

9. מתודולוגיה להערכת המצב הטכני של מבני בנייה של מבנים

בִּיבּלִיוֹגְרָפִיָה

1. ארגון העבודה על תפעול טכני של מבנים ומבנים

פעולה טכניתמבנים הוא אוסף של אמצעים המבטיחים פעולה ללא תקלות של כל האלמנטים והמערכות של הבניין לפחות למשך חיי השירות הסטנדרטיים, תפקוד הבניין למטרה המיועדת לו.

תפקוד הבניין - שימוש ישיר בבניין לייעודו, ביצוע להגדיר פונקציות. השימוש במבנה לייעודו, התאמתו החלקית למטרות אחרות מפחיתים את יעילות המבנה, שכן השימוש במבנה לייעודו הוא עיקר פעולתו. תפקוד המבנה כולל את התקופה מסיום הבנייה ועד תחילת הפעילות, תקופת התיקון.

התפעול הטכני של מבנים כולל תחזוקה, מערכת תיקונים ותחזוקה סניטרית.

מערכת תחזוקהמבנים כוללים מתן משטרים ופרמטרים רגולטוריים, התאמת ציוד הנדסי, בדיקות טכניות של המבנים התומכים והסוגרים של מבנים.

מערכת התיקונים מורכבת מתיקונים שוטפים וגדולים. תחזוקה סניטרית של מבנים כוללת ניקיון של חצרים ציבוריים, טריטוריה צמודה, איסוף זבל.

מטרות תפעול הבניין הן להבטיח את פעולת המבנים שלו ללא בעיות, עמידה בתנאים סניטריים והיגייניים רגילים, שימוש נכון בציוד הנדסי; שמירה על תנאי הטמפרטורה והלחות של המקום; ביצוע תיקונים בזמן; הגדלת מידת ההשבחה של מבנים וכו'.

משך הפעולה ללא תקלות של מבני בניין ומערכותיו אינו זהה. בעת קביעת חיי השירות הנורמטיביים של בניין, נלקחים בחשבון חיי השירות ללא תקלות של האלמנטים, היסודות והקירות העיקריים הנושאים עומס. חיי השירות של אלמנטים בודדים של הבניין יכולים להיות פי 2 - 3 פחות מחיי השירות הסטנדרטיים של הבניין.

שימוש נטול תקלות ונוח בבניין מחייב במהלך כל תקופת פעולתו החלפה מלאהאלמנטים או מערכות רלוונטיות.

במשך כל חיי השירות, האלמנטים והמערכות ההנדסיות של הבניין דורשים עבודה חוזרת על התאמה, מניעה ושיקום של האלמנטים שהוכנסו. לא ניתן להשתמש בחלקים מהבניין עד שהם נשחקים לחלוטין. במהלך תקופת ההפעלה מתבצעת עבודה כדי לפצות על בלאי סטנדרטי. אי ביצוע עבודות מתוכננות קלות עלול להוביל לכשל בטרם עת של המבנה.

במהלך הפעילות, המבנה דורש תחזוקה ותיקון מתמידים. תחזוקת הבניין היא מתחם לשמירה על תקינותם של מרכיבי המבנה ועל הפרמטרים ודרכי הפעולה שצוינו של מכשירים טכניים שמטרתם להבטיח את בטיחות המבנים. מערכת התחזוקה והתיקון אמורה להבטיח תפקוד תקין של מבנים במהלך כל תקופת השימוש המיועד להם.

עיתוי תיקון המבנים צריך להיקבע על בסיס הערכה של מצבם הטכני.

אחזקת מבנים כוללת עבודות בקרה על המצב הטכני, תחזוקה, התאמת ציוד הנדסי, הכנה לתפעול עונתי של המבנה בכללותו וכן מרכיביו ומערכותיו. בקרה על מצבם הטכני של מבנים מתבצעת על ידי ביצוע בדיקות מתוזמנות ובלתי מתוכננות שיטתיות באמצעות אמצעים מודרנייםאבחון טכני.

בדיקות מתוזמנות מחולקות לכללי וחלקי. במהלך בדיקות כלליות, יש צורך לשלוט במצב הטכני של הבניין בכללותו; במהלך בדיקות חלקיות נבדקים מבנים בודדים של הבניין.

בדיקות לא מתוכננות מתבצעות לאחר רוחות הוריקן, גשמים עזים, שלג כבד, שיטפונות ותופעות טבע נוספות, לאחר תאונות. בדיקות כלליותמתקיימים פעמיים בשנה: באביב ובסתיו.

במהלך בדיקת האביב נבדקת מוכנות המבנים להפעלה בתקופת אביב-קיץ, לאחר פעולת עומסי שלג, נקבע היקף העבודות להכנה להפעלה בתקופת סתיו-חורף והיקף עבודות התיקון. על מבנים הכלולים בתכנית התיקון הנוכחית בשנת הבדיקה מצויין.

בעת הכנת מבנים להפעלה בתקופת האביב-קיץ, הסוגים הבאיםעבודות: חיזוק צינורות ניקוז, ברכיים, משפכים; שימור ותיקון מחדש של מערכת ההשקיה; תיקון מתקני שעשועים, אזור עיוור, מדרכות, שבילים; לפתוח את האוויר בסוליות; לבדוק את הגג, החזיתות וכו'.

במהלך בדיקת הסתיו יש לבדוק את מוכנות המבנה להפעלה ותקופת הסתיו-חורף, לבירור היקף עבודות התיקון במבנים הכלולים בתכנית התיקון העדכנית לשנה הבאה.

רשימת העבודות בהכנת מבנים להפעלה בתקופת הסתיו-חורף צריכה לכלול: בידוד פתחי חלונות ומרפסת; החלפת חלונות זכוכית שבורים, דלתות מרפסת; תיקון ובידוד רצפות בעליית הגג; חיזוק ותיקון גדרות מעקה; זיגוג וסגירת תאי עליית הגג; תיקון, בידוד וניקוי תעלות אוורור עשן; איטום פתחי אוורור במרתף הבניין; שימור מערכות השקיה; תיקון וחיזוק דלתות כניסה וכו'.

תדירות הבדיקות המתוזמנות של אלמנטים בבניין מוסדרת על ידי הנורמות. במהלך בדיקות חלקיות יש לזהות תקלות הניתנות לביטול תוך הזמן המוקצב לבדיקה. תקלות מזוהות המפריעות לפעולה רגילה יבוטלו בתוך מגבלות הזמן המפורטות בקודי הבנייה.

2. סוגי תיקונים

תיקון מבנים - סט של עבודות בנייה ואמצעים ארגוניים וטכניים לביטול הידרדרות פיזית ומוסרית, לא קשור לשינויים במדדים הטכניים והכלכליים העיקריים של הבניין.

מערך התחזוקה המונעת כולל תיקונים שוטפים וגדולים.

תחזוקה- תיקון הבניין על מנת להחזיר את יכולת השירות של המבנים ומערכות הציוד ההנדסי שלו, לשמור על ביצועים תפעוליים.

תיקונים שוטפים מבוצעים במרווחים המבטיחים את פעולתו האפקטיבית של המבנה מרגע סיום בנייתו ועד לרגע מסירת התיקון הגדול הבא. במקביל, נלקחים בחשבון תנאים טבעיים ואקלים, פתרונות עיצוביים, מצב טכני ואופן פעולת המבנה.

תיקונים שוטפים צריכים להתבצע לפי תוכניות חמש שנים ושנתיות. תוכניות שנתיות נערכים להבהרת תכניות חומש, תוך התחשבות בתוצאות הבדיקות, אומדן העלות שפותח ותיעוד טכני לתיקונים שוטפים ואמצעים להכנת מבנים להפעלה בתנאים עונתיים.

לְשַׁפֵּץ- תיקון הבניין על מנת לשחזר את המשאב שלו עם החלפת, במידת הצורך, של אלמנטים מבניים ומערכות של ציוד הנדסי, וכן לשיפור הביצועים התפעוליים.

השיפוץ כולל פתרון תקלות של כל האלמנטים הבלויים, שיקום או החלפה (למעט החלפה מלאה של יסודות אבן ובטון, קירות ומסגרות נושאות עומס) באלה עמידים וחסכוניים יותר המשפרים את הביצועים של מבנים ממוקשים.

החלק החשוב ביותר בארגון של שיפוץ גדול הוא פיתוח האסטרטגיה שלו. במונחים תיאורטיים, ישנן שתי אפשרויות תיקון: לפי המצב הטכני, מתי מתחילים תיקונים לאחר מתרחשת תקלה, ותחזוקה מונעת, כאשר מבצעים תיקונים לפני שמתרחש תקלה, כלומר. להזהיר אותו. האפשרות השנייה כדאית מבחינה כלכלית. בהתבסס על מחקר חיי השירות וההסתברות לכשלים, ניתן ליצור מערכת מניעה שתבטיח תחזוקה ללא תקלות של המקום. בתרגול של תחזוקה טכנית של מבנים, נעשה שימוש בשילוב של שתי אסטרטגיות.

ניתן להבטיח את אמינות המבנים במהלך פעולתם, כאשר מצבם של אלמנטים בודדים, רכיבים או הבניין בכללותו מתדרדר, באמצעות תיקונים מונעים. המשימה העיקרית של מניעה כזו היא מניעת כשלים. מערכת התיקונים המונעים המתוזמנים מורכבת מתיקונים תקופתיים, שנפחם תלוי בחיי השירות של המבנים, בחומרים מהם הם עשויים.

3. מצב טכני של המבנה

המצב הטכני של הבניין בכללותו הוא פונקציה של הביצועים של אלמנטים מבניים בודדים והקשרים ביניהם. התיאור המתמטי של תהליך שינוי המצב הטכני של מבנים, המורכב ממספר רב של אלמנטים מבניים, מעורר קשיים. זאת בשל העובדה שתהליך שינוי הביצועים של מכשירים טכניים מאופיין בחוסר ודאות ואקראיות.

גורמים הגורמים לשינויים בביצועים בכלל ואלמנטים בודדים מחולקים ל-2 קבוצות: פנימיות ו אופי חיצוני.

קבוצת הסיבות הפנימיות כוללת:

תהליכים פיסיקו-כימיים המתרחשים בחומרי מבנים;

עומסים ותהליכים המתעוררים במהלך הפעולה;

גורמים מבניים;

איכות ייצור.

סיבות חיצוניות כוללות:

גורמי אקלים (טמפרטורה, לחות, קרינת שמש);

גורמים סביבה(רוח, אבק, גורמים ביולוגיים);

איכות הפעולה.

במהלך ההפעלה של מבנים, מצבם הטכני משתנה. זה מתבטא בהידרדרות המאפיינים הכמותיים של ביצועים, בפרט, אמינות. ההידרדרות במצב הטכני של מבנים מתרחשת כתוצאה משינויים תכונות גשמיותחומרים, אופי הממשקים ביניהם, כמו גם גדלים וצורות.

תפעול טכני של מבני ציבור ומבניםמורכב ממערכת של אמצעים להבטחת תפקוד ותפעול ללא תקלות של כל האלמנטים והמערכות שלהם לפחות לתקופה הסטנדרטית של חיי השירות של המתקן. תפקוד הוא שימוש ישיר במבנה בהתאם לייעודו. שקול עוד את הדרישות והכללים הבסיסיים תפעול טכני של מבנים ומבנים.

מידע כללי

האחראי על שמירת המסמך הוא מי שמפקח ומטפל בחפץ.

היומן הטכני ממולא בעותק אחד עבור בניין/מבנה גדול נפרד או קבוצה מהם.

רגולציה רגולטורית

בפדרציה הרוסית, הנוהל לתפעול טכני של מתקנים נקבע ב חוקים פדרלייםו תַקָנוֹןנלקח בהתאם להם. לדוגמה, זה מוסדר על ידי תקנה POT R O-14000-004-98.

בכמה מדינות ברית המועצות לשעברחלים כללים דומים. לפיכך, ברפובליקה של בלארוס, הקוד הטכני של שיטות עבודה מבוססות ( TCH) על התפעול הטכני של מבנים ומבנים.

רגולציה רגולטורית בנושאים הקשורים לשימוש ותפעול של מתקנים מכוונת לפתרון המשימות הבאות:

הבטחת ביטחון האוכלוסייה, הגנה על רכושם של אזרחים וארגונים, המדינה והעיריות.
שימור המצב האקולוגי ברמה נוחה לצמחים, בעלי חיים ובני אדם.
מניעת הטעיית בעלים לגבי בטיחות הפרמטרים הפיזיים והמאפיינים של מבנים/בניינים וחצרים בהם.
הבטחת תפקוד יעיל של המתקנים.

לְתַקֵן

זה יכול להיות מתמשך או מתוכנן. העבודה הנוכחית צריכה להיות בזמן ושיטתית. הם מכוונים לשחזר את המשטחים של אלמנטים ומבנים, ביטול פגמים קלים.

תיקונים מתוכננים מבוצעים לפחות אחת ל-3 שנים, במידת הצורך ניתן לבצע עבודות מדי שנה. ההיתכנות הכלכלית של תיקונים תכופים נקבעת על ידי מהנדסים ואנשי כספים.

הצורך בעבודה לא מתוכננת נקבע ישירות במהלך הפעלת המתקן. יצוין כי העיכוב או העיכוב בביצוע התיקונים עלולים להוות איום על בריאותם/חיים של עובדים (במידה והמבנה הוא תעשייתי) או דיירים (אם הבית הוא מגורים).

לְשַׁפֵּץ

זה יכול להיות מ-2 סוגים: סלקטיבי ומורכב. במקרה האחרון, כל האלמנטים השחוקים, הציוד, המבנים ההנדסיים מוחלפים.

במקרה של תיקונים סלקטיביים, בהתאמה, העבודה מתבצעת ביחס לחלקים בודדים של האובייקט. במהלך יישומו, ניתן לחזק כמה מבנים.

גורמים הרסניים

במהלך הפעלת המתקן, יש צורך לקחת בחשבון:

השפעה חיצונית. עיוותים ונזקים יכולים להיות תוצאה של אסונות טבע או מעשה ידי אדם, השפעת תנאי אקלים (רוח מתמדת, לחות גבוהה, טמפרטורות נמוכות).
מחזור החיים של חפץ. לכל בניין יש תוחלת חיים משלו. זה מסתיים בהריסת החפץ.

למיקרו אקלים במקום יש חשיבות רבה לתפקוד יעיל של הבניין. שילוב אקראי של רמות טמפרטורה ולחות עלול להוביל להרס של חומרים, לשיבוש הידבקותם זה לזה.

תחזוקת מערכות הנדסיותמהווה מעין יסוד בתפעול יעיל וללא הפרעות של כל בניין. ברור שהרבה יותר קל למנוע מ"תאונה" להתרחש מאשר לתקן את הבעיה כשהיא כבר התרחשה. עבודה שמטרתה מניעת כשלים בהפעלת הציוד הטכני של הבניין תלויה במסמכים שבהם כל האינדיקטורים של הציוד נקבעים ישירות על ידי היצרן.

פתרונות אדריכליים וציוד טכני של חפצי נדל"ן משתנים, מתפתחים ומתווספים משנה לשנה. כתוצאה מכך, התחזוקה שלהם הופכת מסובכת יותר. בגלל זה גישה מורכבתלתחזוקה ותפעול של מבנים, בשילוב עם ייעול עלויות, הוא צורך דחוף לבעלי נכסים כיום. פתרון בעיה זו דורש מקצועיות גבוהה ו חוויה נהדרתבאזור הזה. זה מאפשר תפעול ותחזוקה של מבנים על רמה גבוההאיכות ללא קשר למספר, סוג ומיקום המבנים.

התחזוקה יכולה להתבצע הן על בסיס תקופתי, כתחזוקה מונעת, או על בסיס קבוע בצורה של מעקב וידאו רציף על תהליך העבודה של מערכות הנדסיות. תחזוקה עונתית מתבצעת להתאמת הציוד והעברתו לעונת החורף או הקיץ.

הבחירה בסוג השירות תלויה ישירות במבנה ובמאפייניו, ועלותם של שירותים כאלה תלויה ב:

סוג שירות;
גודל הטריטוריה של החפץ;
זמינות מערכות הנדסיות.

עבודות תיקון מתבצעות במקרה של תאונות ותקלות, ואלה המתוכננות מכוונות לחסום בעיות כאלה. אך אף אחד מהתהליכים הללו אינו מושלם ללא תחזוקה, מכיוון שלאחר תאונה או במקרה של התקנה לא איכותית, ייתכן שיהיה צורך להחליף רכיבים. תיקונים גדולים מבוצעים בתום המועדים המקבעים את תהליך תפעול הבניין.

הליך תיקון ציוד

תפעול יעיל של הציוד בלתי אפשרי ללא ביצוע בזמן של תחזוקה ותיקון בנפחים מסוימים ובאיכות שנקבעה. שימור לטווח ארוך של ביצועי הציוד והפחתת כמות העלויות לתחזוקתו והפסדי הייצור העיקרי הקשורים להשבתת ציוד עקב תקלה מחייבים ארגון רציונלי של הפעולה ויישום חובה של מערך עבודות לתחזוקתו.
תחזוקה ותיקון של ציוד טכנולוגי (מכני) מתבצע על בסיס מערכת מאוחדתתחזוקה מונעת ותפעול רציונלי של ציוד טכנולוגי של מפעלי בניית מכונות, הכוללת:

הגדרת עבודות תיקון לפי סוגים ותיאורן;
תכנון פעולות מניעה (התאמה, הידוק חיבורי ברגים וכו') ומעקב אחר ביצוען;
קביעת משך מחזורי התיקון, תקופות שיפוץ;
קביעת קטגוריות מורכבות התיקון עבור כל סוגי הציוד;
ארגון שירות לייצור עבודות תיקון;
יישום שיטות מודרניותתיקון ציוד, פישוט הטכנולוגיה ושיטות השיקום של חלקים בלויים;
ארגון רכישות של חלקי חילוף מוגמרים, הצגת פרוגרסיבי תהליכים טכנולוגייםייצור חלקי חילוף, אחסונם והנהלת חשבונות;
ניהול חומרי סיכה;
ארגון אספקת החומר של שירות התיקונים;
ארגון בקרת איכות של תיקון ותחזוקה של ציוד.

נוהל ביצוע עבודות תחזוקה ותיקון

ראש שירות התיקונים בתום כל שנה לקראת הבאות מפתח לוח שנתי של תחזוקה מונעת. לוח הזמנים השנתי חתום לפי חודשים ומונפק לראשי אתרי הייצור. הבדיקות וכל סוגי התיקונים מבוצעים על ידי שיפוצניקים וחשמלאי שירות התיקונים (להלן כח אדם). על אנשי תיקון, תורנות ותפעול להכיר ולפעול לפי הכללים לתפעול הטכני של הציוד המפורטים בהוראות לתחזוקת הציוד, להכיר ולעמוד בתקן הנוכחי. תיאורי תפקידים. הוראות תחזוקה של ציוד צריכות להיות זמינות בתחנות העבודה שבהן הציוד מותקן.
ראש אתר הייצור מקצה את הציוד לאנשי ההפעלה, ששמותיהם כתובים בטאבלטים מיוחדים המונחים על הציוד. ראש אתר הייצור מכניס באופן קבוע הערות על המצב הטכני של הציוד ביומן האתר שלו. אנשי התפעול של האתרים משתתפים בתחזוקה ותיקון הציוד שהוקצה להם. משיכת הציוד לתיקון מתבצעת בהתאם לתוכניות ה-PPR המאושרות.

סוגי תחזוקה ותיקונים של ציוד טכנולוגי:

סוג I - תחזוקה תוך משמרת - תיקונים שוטפים;
מבט II - בדיקה;
סוג III - תיקונים קטנים;
סוג IV - תיקון בינוני;
סוג V - שיפוץ.

תחזוקה תוך משמרתהמתבצעים על ידי אנשי ההפעלה של האתר, אנשי תורנות ותיקונים בזמן השבתה טכנולוגית, הפסקות צהריים של הצוות הטכנולוגי של האתר. הבסיס לתחזוקה תוך-משמרתית הוא יומן מסירת המשמרות, בו נרשמות כל תקלות הציוד, השבתות טכנולוגיות, השבתה, היומן מתוחזק על ידי ראש אתר הייצור. לכל אנשי התפעול, באמצעות הנהלת אתר הייצור, מסופקות הנחיות תחזוקה שפותחו על ידי ראש שירות התיקונים, המסדירות את תפקידיו והיקף עבודתו במהלך המשמרת. כל סוגי התיקונים של ציוד טכנולוגי באזורי ייצור מתבצעים על ידי אנשי שירות התיקונים ובמידת הצורך על ידי קבלנים. הנפקת משימות לאנשי תחזוקה נרשמת ביומן.

סִיוּר
בדיקות מבוצעות על ידי אנשי תחזוקה לבדיקת מצב הציוד, ביטול תקלות מכניות וחשמליות וקביעת הנפח עבודת הכנהלתחזוקה עתידית או לתיקונים מתוכננים. הבדיקות מתבצעות על ידי עובדים הנדסיים וטכניים של שירות התיקונים ואתר הייצור המקביל. הבדיקה מתבצעת בהתאם לתכנית PPR השנתית.

תיקון קטן
תיקון קל - סוג של תיקון מתוכנן, שבו באמצעות החלפה או שחזור של חלקים בלויים והתאמת מנגנונים, מובטחת פעולתו התקינה של הציוד עד לתיקון המתוכנן הבא. תיקונים קלים מבוצעים בהתאם לשנה ולחודש לוחות זמנים של PPR. תיקונים קטנים מבוצעים על ידי צוותי תיקונים בהובלת ראש שירות התיקונים תוך מעורבות אנשי ההפעלה של אתר הייצור. לאחר ביצוע תיקון קטן, ראש שירות התיקונים רושם את התוצאות ביומן המצטבר.

תיקון בינוני
תיקון בינוני - סוג של תיקון מתוכנן, במסגרתו מתבצעים פירוק חלקי של ציוד, שיפוץ רכיבים בודדים, החלפה ושיקום החלקים השחוקים העיקריים, הרכבה, התאמה ובדיקת עומסים. במהלך התיקון הממוצע אנשי שירות התיקונים, במעורבות אנשי אתר הייצור, בודקים את הדיוק הטכנולוגי של הציוד. לאחר ביצוע התיקון הממוצע, ראש שירות התיקונים רושם את התוצאות ביומן המצטבר.

לְשַׁפֵּץ
שיפוץ - מערך עבודות הכולל פירוק מלא של ציוד, החלפת כל הרכיבים והחלקים בלויים, תיקון חלקים ורכיבים בסיסיים, הרכבה, התאמה ובדיקת ציוד בעומס. במהלך שיפוץ גדול, הם משחזרים את המסופק מסמכים נורמטיבייםלתחזוקה ותיקון, הדיוק הגיאומטרי של הציוד לתקופה עד לתיקון המתוכנן הבא. השבתת ציוד לשיפוץ מתבצעת בהתאם לתכנית PPR השנתית. השיפוץ מתבצע על בסיס רישומים ביומני העברת משמרות וקבלה, יומנים מצטברים ונתוני דרכונים של הציוד.

הליך העברת ציוד לתיקון
השבתת ציוד לתיקונים מתבצעת בהתאם לתכנית PPR. העברה או ביטול של תיקונים מותרת רק באישור ראש המיזם. לפני תחילת עבודת התיקון, על הלקוח (מנהל אתר הייצור) לספק את הציוד במצב נקי, לשחרר את השטח מחפצים זרים, לוודא כי הציוד מנותק מרשתות חשמל ותקשורת, ולהעביר את הציוד בהתאם לחוק. של העברת הציוד לתיקון.

הליך קבלת הציוד לאחר תיקון
קבלת ציוד לפעולה לאחר תיקון מתבצעת על ידי אתר הייצור הרלוונטי. קבלת ציוד לאחר תיקון מתבצעת לאחר בדיקתו ובדיקתו תוך 72 שעות. הפעלת הציוד מותרת לאחר ביצוע תעודת העברת הציוד לפעולה, שהיא אחד המסמכים המאשרים את הבטחת האיכות של תחזוקה ותיקונים של ציוד תהליך.

אינטראקציה עם ארגונים קשורים

במהלך ההפעלה של חפץ נדל"ן, יש צורך באינטראקציה עם ארגונים קשורים שונים, סוכנויות וגופים ממשלתיים, ארגונים-ספקי סחורות ושירותים. כדי לפתור בעיות אלה, נוצר כיוון נפרד של תהליך תפעול הנדל"ן, הנקרא ייעוץ טכני. תחום זה כולל ייצוג האינטרסים של בעלי הנכס מול הספקים שירותים, אינטראקציה עם גופי בקרה ופיקוח ממלכתיים, תיאום ומתן התחייבויות אחריות, כמו גם ניהול פרויקטי בנייה (עבודה עם קבלנים וארגוני תכנון).

בקרה ופיקוח ממלכתיים מתבצעים על מנת להבטיח את בטיחות חייהם ובריאותם של אנשים, תפקוד יציב של הציוד ההנדסי והמערכות של המתקן, עמידה בכללי הפעולה והבטיחות.

אינטראקציה עם גופי בקרה ופיקוח ממלכתיים גורמת לקשיים הגדולים ביותר בעבודתם של שירותים הנדסיים וטכניים בתפעול חפץ מקרקעין. הדבר מקל על ידי דרישות המשתנות תדיר, קשיים בהכנת תיעוד, קבלת אישורים והיתרים, טענות מופרכות שהועלו במהלך בדיקות.

גופי הבקרה והפיקוח הממלכתיים כוללים:

פיקוח על אש;
Gosgortekhnadzor;
פיקוח אנרגיה;
אספקת אנרגיה;
שירות סניטרי-אפידמיולוגי;
ועדת ניהול נכסי המדינה;
הוועדה לתכנון ערים ואדריכלות;
ועדת משאבי קרקע;
ועדת משאבי טבע.

המשימה העיקרית שהארגון המבצע מציב לעצמו בתחום האינטראקציה עם גופי בקרה ופיקוח ממלכתיים היא לפרט ולפשט באופן מקסימלי את תהליך ההשגה תוצאה חיוביתבעת תיאום ואישור עיצוב ותיעוד טכני.

אינטראקציה עם גופי בקרה ופיקוח מספקת:

חידוש חוזים;
הנפקה מחדש / קבלת תעודות קבלה;
הכנת חבילות תיעוד טכני;
השגת אופטימיזציה של תנאים טכניים;
המלצות וייעוץ לגבי שינויים בפרויקט;
הגעה להסכמות על בסיס פשרה על תקנות ומעשים, לרבות קיום משא ומתן ופגישות על מנת להוזיל את עלות היישום.

לפני קבלת אישור, עליך להעריך את הסיכויים שלך. הסיכויים מוערכים באופן סובייקטיבי, והערכה זו מורכבת מאפשרויות משפטיות, יישום טכני וזמינות של דוגמאות דומות. לאחר הערכה, אפשרויות התוצאה צפויות.

לפני פנייה לסוכנות ממשלתית, יש גם לקחת בחשבון סיכונים מסוימים שעלולים להיווצר בעת קבלת מסמכים. הארכה בלתי מתוכננת של המועד לקבלת תיעוד או קבלת חבילת מסמכים לא שלמה. סיכונים נלקחים בחשבון על ידי שיטת חיזוי המודל.

בעת הערכת עלות השגת התוצאות, יש לקחת בחשבון את קרן השכר למומחים והתייעצויות, עלות "חובת המדינה" ועלויות נוספות. אז אתה צריך להשוות עם ההשפעה הכלכלית הצפויה.

בעת הפעלת נדל"ן, יש צורך ברשימה של כל המסמכים המתאמים ולהכיר את המסגרת הרגולטורית שלהם. בעת אינטראקציה עם רשויות בקרה ופיקוח, משימת ניהול התפעול מצטמצמת לניבוי העיתוי המדויק של האישור. יש צורך להדגים את התוצאה החזויה בצורה מדויקת ככל האפשר.

ייצוג האינטרסים של הבעלים מול ספקי שירות מספק אינטראקציה עם נציגי Vodokanal, Energosbyt ו-TEK. אינטראקציה כוללת:

ניהול תיעוד של צריכת שירותי שירות;
בקרה על עיתוי הנפקת ותוכן חשבוניות לתשלום;
נכונות ועמידה בהתחייבויות חוזיות של חשבוניות שהונפקו;
איכות השירותים הניתנים;
התאמה בין התאמה של חשבוניות לצריכה בפועל של שירותים.

ייצוג האינטרסים של הבעלים לפני ארגוני אספקת אנרגיה מרמז על שניים היבטים חשובים: בקרה על עמידה בתנאי החוזה על ידי ארגוני אספקת אנרגיה ובקרה על חשבונאות וסטטיסטיקה של עלויות אנרגיה. במקרה הראשון, מדובר בהגנה על זכויות הבעלים כצרכן, במקרה השני, היכולת להשוות, להעריך ולנתח את המדדים האיכותיים, הכמותיים והעלות של עלויות הבעלים על מנת לייעל אותן וביעילות. להשתמש במשאבי אנרגיה.

לבעלים הזכות לדרוש מהארגון המבצע הצעות לייעול ושימוש יעיל במשאבים, והאחרון מחויב לספק הצעות כאלה. ניתוח עלויות מיומן ושימוש הן בטכנולוגיות החסכון באנרגיה העדכניות והן באמצעים פרימיטיביים לכאורה (בידוד פתחי חלונות והתקנת נורות חסכוניות) יכולים לחסוך משמעותית בכסף.

יותר משתלם לחברה המפעילה להצטרף לפרויקט בשלב הבנייה, ובאופן אידיאלי בשלב התכנון. זה לא רק סביר, אלא גם תואם את התקן העסקי האירופי. הבעלים, כאשר בונה מתקן, לעתים קרובות אפילו לא חושב שהוא יזדקק לחצרים לאחסון ציוד או לאירוח חדר בקרה. שטחים שאינם ניתנים להשכרה משמשים לצרכים אלו. אחרת, תצטרכו לאכלס מקום שניתן להשכיר ולקבל הכנסה. יש לקחת בחשבון את דעתם של ארגונים מפעילים בעת תכנון בניין, הצבת מעליות או מדרגות נעות, פריסת משרדים, שימוש בטכנולוגיות או חומרים ספציפיים - כל זה יכול לפשט את המשך התפעול.

חיבור בשלב התכנון של הארגון המבצע מאפשר לבעלים לחוות חיסכון בעלויות בשנה הראשונה לפעילות. חיבור בשלב הבנייה אינו נותן אפקט כזה (לא כל חברות הבנייה מסוגלות לגשת בצורה גמישה לסוגיות התפעול), אך זהו פתרון יעיל ומתוכנן יותר מאשר חיבור הארגון המבצע מאוחר יותר. בתרגול העולמי מתחילים להיבנות מבנים בהשתתפות המהנדס הראשי של החברה המפעילה. לאחר מכן, עם הופעת גגות, חדרי דוודים וכדומה, מופיעים שירותי הפעלה המשמשים מעין מאזן נגד לבונים. כיוון זה בתפעול הנדל"ן נקרא ניהול פרויקטי בנייה, שעיקר תפקידו הוא אינטראקציה עם קבלני בנייה והפעלת בקרה טכנית על ביצוע עבודות בנייה והתקנה.

בעת אינטראקציה עם קבלנים (ניהול פרויקט בנייה), הוא מספק:

סיום חוזי משנה עם ארגוני שירות מיוחדים;
הכנת תיעוד מכרזים וקיום מכרזים לעבודות תכנון ובנייה והתקנה וכן לאספקת ציוד וחומרי בניין.

אחת הפעילויות החשובות והיקרות ביותר באינטראקציה עם ארגונים קשורים היא מתן התחייבויות אחריות. בעת קבלת חפץ מקרקעין להפעלה מהבעלים הקודמים ולאחר עבודות תיקון ובנייה, על שירות התפעול או ארגון המבצעים המעורב לעקוב אחר מילוי התחייבויות האחריות. על מנת לשלוט בעמידה בערבויות של קבלני בניין, ספקי חומרי בניין, מתקינים וספקי ציוד הנדסי וטכנולוגי, יש צורך בקבלת הנתונים הבאים על כל החוזים שנסגרו:

נושא החוזה;
שם הקבלן;
מספרי קשר של מבצעים, הנהלה, מחלקות הנהלת חשבונות;
תנאי חוזים;
פעולות עבודה שבוצעו, תיעוד כפי שנבנה;
תקופת אחריות;
נוסח המאמר "התחייבויות אחריות" בהתאם לחוזה;
תיחום תחומי אחריות מפורט בין הקבלן ללקוח לעבודות בנייה וציוד הנדסי:
עבור עבודות בנייה - תקופת האחריות היא לפחות שנה;
כל הציוד ההנדסי דורש דרכונים טכניים עם תעודות אחריות;
תיאום עם הקבלן של זמינות והרכב ערכת התיקון לציוד הנדסי;
מידע ליצירת קשר על כל מרכזי השירות עבור אחריות ותחזוקה לאחר אחריות של ציוד הנדסי:
- שירותים;
- צורת שירות;
- תנאי ביצוע משוערים של עבודות;
- כתובת ומספר טלפון;
- אופן פעולה;
- איש הקשר.

כמו כן, יש לקבוע את כללי האינטראקציה ותיחום האחריות בין הבעלים, הקבלן והשירות המבצע. עיקרי ההוראות בתקנה:

הגדרת "חירום";
ארגון חיסול הגורמים וההשלכות של "חירום";
שדה מידע ו זורמת מידע;
תכנית קבלת החלטות;
סדר הפעלה;
הגדרת אחריות פיננסית;
קביעת פיצויים.

אינטראקציה עם ארגונים קשורים היא חלק בלתי נפרד מניהול תפעול הנדל"ן. בעת אינטראקציה עם ארגונים ברמות ומטרות שונות, נפתרות המשימות של מזעור הסיכונים האפשריים במהלך הפעלת חפץ נדל"ן, וכן נקבעות הפרמטרים של יעילות תהליכי הפעולה.

אמצעים סניטריים

תחזוקה סניטרית של נדל"ן- סדרה של אמצעים שמטרתם להבטיח את הדרישות הסניטריות וההיגייניות שנקבעו לחצרים ולטריטוריה. כולל עבודות ניקיון של מתחמים ומקומות שימוש נפוץ, ניקיון וניקיון השטח הסמוך, תחזוקת מזרחי אשפה, ניקוי וחיסול מקרקעין. אמצעים סניטריים וטכניים יכולים להתבצע לבד או במעורבות קבלנים.

ההערכה היא כי זול יותר לבצע פעולות ניקיון לבד מאשר בעזרת ארגוני צד שלישי. מה לא ניתן לומר על העבודה המיוחדת להבטחת המצב הסניטרי של המתקן. זה כולל דראטיזציה והדברה. זה לא משתלם להחזיק מומחים כאלה בצוות, שכן העבודה מתבצעת לעתים רחוקות.

ניקיון ואחזקה סניטרית של מקרקעין

ניקיון (ניקיון מקצועי)- ענף שירותים מורכב הכולל טיפול מקיף בנדל"ן והסביבה, המיוצר על ידי ארגון מתמחה.
ניקוי- פעולה המתבצעת על מנת לשמר את התכונות התפעוליות ולשמור על מצב נקי של משטחים השונים בסוג, ייעוד וחומרים מהם עשויים, בהתאם למידת הזיהום. לְטַפֵּל- אמצעים שמטרתם התאוששות מראה חיצוניומאפיינים תפעוליים של משטחים הקשורים להגנה על המשטח מפני הזדקנות או הגנה מפני נזק.
סיווג ניקוי לפי תכונות:

טֶכנוֹלוֹגִי:

שימור מאפיינים תפעוליים ומראה של משטחים, חפצים, הנחות, מבנים ומבנים, טריטוריות;
שחזור תכונות ומראה תפעוליים, הגנה מפני הזדקנות של משטחים, חפצים, הנחות, מבנים ומבנים (לדוגמה, ליטוש, ניקוי יבש, תחול, לכה, ניקוי, השחזה);
שירותים אחרים (חיטוי, ניקוי קרקע, גינון וכו').

סוג האובייקטים שהוסרו:

מתקנים למגורים, תעשייתיים, תרבותיים וציבוריים (בפנים ובחוץ);
שטחים סמוכים.

תדירות השירותים:

ניקוי מורכב ראשוני;
ניקוי וטיפול מורכבים מדי יום;
ניקיון ותחזוקה מורכבים מדי שבוע;
ניקיון ותחזוקה כלליים.

המשימות העיקריות של ניקוי וטיפול:

הבטחת סביבה נוחה לאנשים:

הפחתת ההשפעה של חומרים המזיקים לבריאות האדם (הפחתת כמות האבק באוויר, עמידה ב-MPC של חומרים מזיקים);
שמירה על היגיינה;
שיפור במראה החיצוני.

תחזוקה של משטחים של מבנים וחומרים:

הבטחת אחריות והתחייבויות לאחר אחריות;
שמירה על ביצועי מבנים;
השבחת נכס.

המרכיבים העיקריים של ניקוי מקצועי:

ניהול מקצועי;
מערכת ניהול איכות;
כוח אדם מוסמך ומיומן;
יישום טכנולוגיות חדשניות;
ציוד מיוחד;
שימוש בחומרים ותכשירים איכותיים.

שיטת ניקוי- סוג הניקוי תוך התחשבות באמצעים תעשייתיים ושימוש במכונות ניקוי (טאטא, שאיבת אבק, שמפו וכו').
בהתאם לאופן הפעולה של הצוות, ניקיון מובחן:

IN שְׁעוֹת הַיוֹם;
בשעות הערב;
מסביב לשעון.

מגזין טכני לתפעול מבנים ומבנים

יומן טכני הוא מסמך המשקף מידע על מצבו של אובייקט. היומן צריך להכיל מידע על:

תוצאות התצפיות באובייקט ובמרכיביו המבניים;
בדיקות טכניות תקופתיות;
תצפיות אינסטרומנטליות של משקעים ועיוותים אחרים של אלמנטים מבניים;
עובדות הפרות גסותכללי הפעלה ואמצעים למניעתם;
מנוהל שיפוץ(בפרט, מצוינים המונחים, המקום, נפח ואופי העבודה);
שחזורים של המתקן.

מבנים ומבנים במהלך הפעילות צריכים להיות תחת פיקוח שיטתי של עובדים הנדסיים וטכניים האחראים לבטיחותם.

ישנם שלושה סוגי בדיקות:

1) כללי או עונתי (חצי שנתי), כאשר בודקים את הבניין כולו, מבניו, ציודו, גינון;

2) חלקי, שבו נבדקים רק חלקים מסוימים של הבניין, למשל, הגג, המרתף, המעלית, מערכת הסקה מרכזית וכו';

3) יוצא דופן (לא מתוכנן), בוצע לאחר אסונות טבע- סופות הוריקן, שיטפונות, סופות גשמים וכו'.

ככלל, בדיקות טכניות סדירות כלליות של מבנים מתבצעות פעמיים בשנה: באביב, לאחר הפשרת השלג, ובסתיו, כאשר הבניין מתקבל לפעולת החורף. חומרי בדיקת הסתיו משמשים בסיס לתכנון התיקון הנוכחי בשנה הבאה. במהלך בדיקת האביב ותחילת הכנת המבנה לחורף מפורטות העבודות הקרובות אשר יש להסתיים עד תחילת הפעלת החורף ולהתקבל בבדיקת הסתיו.

לפיכך, תחזוקת מבנים ומבנים היא מכלול של עבודות לשמירה על תקינותם של האלמנטים של כל בניין, מבנה, הפרמטרים שנקבעו עבורם וכן מצבי הפעולה של המכשירים הטכניים שלהם.

עבודות התחזוקה כוללות בדיקת מבנים, הערכת מצבם הטכני ובמקביל התאמת מערכות, סילוק נזקים קלים, כלומר. להבטיח שימוש נכון בהם.

לניהול מרוכז של מערכות הנדסיות של מבנים, כמו גם לניהול חשבונות וביצוע בקשות לפתרון בעיות במרכיביהם:

נוצרים אצלם שירותי שיגור וצוותי חירום;

התחזוקה מתבצעת על ידי הצוות;

חומרי בניין לעבודות דחופות נלקחים מהמלאי המסופק לתיקון השוטף של מבנים.

התחזוקה מתוכננת לפי תוכניות שנתיות ורבעוניות - לוחות זמנים.

3. תיקון שוטף של מבנים ומבנים. קבוצות עבודה על תיקונים שוטפים ותוכנם.

תחזוקה של מבנה מתבצעת על מנת להחזיר את יכולת השירות (תפעול) של המבנים ומערכות הציוד ההנדסי שלו ולשמור על פרמטרי ביצועים (PEC) ברמה נתונה. התיקונים השוטפים כוללים עבודות תיקון ובנייה מסוג זה המגנות על מבנים וציוד מפני בלאי מוקדם, וכן עבודות לסילוק נזקים קלים ותקלות המתרחשות במהלך הפעולה.

כל עבודות התחזוקה מחולקות לשתי קבוצות:

1) תחזוקה מונעת (PTR), מתוכננת מראש מבחינת נפח ועלות, מקום וזמן ביצועה;

2) תיקונים שוטפים בלתי צפויים (NTR), שנקבעו במהלך הפעולה ובוצעו, ככלל, בדחיפות.

תחזוקה מונעת היא הבסיס לתפעול טכני רגיל. ביצועו בתנאים מוסדרים בהחלט מבטיח את העמידות המבוססת של אלמנטים מבניים וציוד על ידי הגנה עליהם מפני בלאי מוקדם.

תיקון שוטף בלתי צפוי מורכב מביטול מהיר של נזקים מקריים ופגמים שיש לבטלם בדחיפות. כ-10% מהכספים המוקצים לתיקונים שוטפים ניתנים לעבודה כזו.

עדיפות לתיקונים שוטפים לא צריכה להיות עבודות גמר פנימיות, אלא חיצוניות על גגות, מרזבים ואזורים עיוורים, להגנה על מבנים מפני רטיבות, הקפאה, תיקון חלונות, דלתות ושערים, הכנת מבנים לתקופה הקשה והקשה ביותר - החורף. הפעולה, האחרון חייב להסתיים 15 ימים לפני תחילת עונת החימום.

קבלת העבודות מורכבת מבדיקת התאמתן לרשימה ולנפחים שנקבעו בתכנית, איכותן, נכונות יישום הנורמות והמחירים, זמינות המעשים לעבודות נסתרות. הקבלה מסתיימת בביצוע מעשה, המשמש בסיס למחיקת החומרים המשומשים. תיקונים בלתי צפויים נרשמים ביומן מיוחד. העלות הכוללת של עבודה בלתי צפויה כלולה בפעולת קבלת העבודה של PPR עבור מתקן זה.

אחזקת מבנים היא שירות חדש עם עתיד גדול. כל בעל בניין צריך שיהיו בצוות חשמלאים, אינסטלטורים, נגרים ואנשי מקצוע אחרים לתחזוקת מבנים. בנוסף, בתקופות שונות של השנה, יש צורך לעקוב אחר מצב החזית, הגג ומערכת הניקוז. יש לוודא כי אין נזילות בזיגוג החזית או בגג. כך שהשלג המצטבר על הגג מושלך בזמן. תאורה אדריכלית ופרסום חוצות היו במצב טוב. כדי לבצע עבודות תיקון או אבחון מונע, יש צורך להעסיק ארגונים רבים, אשר בסופו של דבר יכולים להיות הרבה יותר יקרים מביצוע כל העבודות הללו על ידי ארגון אחד במסגרת הסכם שירות מנוי או חוזה כוננות לעבודות אלו. . אנו מוכנים לסגור חוזה הן לתחזוקה מורכבת של הבניין, והן לביצוע עבודות בודדות.

תחזוקת מבנים ומבנים.

תחזוקת בניין או תחזוקת מערכות הנדסיות של בניין כרוכה בתחזוקה ותיקון שוטף של ציוד הנדסי. אנו מספקים לא רק מיקור חוץ של כוח אדם לתחזוקת הבניין שלכם, כלומר חשמלאי נכנס, אינסטלטור, נגר או מומחים אחרים, אלא גם עוקבים אחר המצב הטכני של המערכות ההנדסיות שלכם. אנו מבצעים תחזוקה או אחרת עבודות תיקון, בהתאם לתקנון. והעלות הסופית של השירותים שלנו נמוכה בהרבה מהתחזוקה של הצוות שלנו.

תפעול מבנים ומבנים.

תפעול מבנים ומבנים כולל הבטחת תפעול ללא תקלות של כל מערכות הבניין. לדוגמה:
- ניטור תפקוד מערכות הנדסיות.
- ניטור בטיחות בניין או מבנה במסגרת החוזה.
- ביצוע התחזוקה הנדרשת.
- ניקיון המתחם והסביבה.

שירות מנויים של מבנים ומבנים.

החוזה לשירות המנוי נחתם לשנה או לעונה. הלקוח משלם את הסכום הנקוב בחוזה, והקבלן מפיק רשימה מוסדרת של עבודות:
- שירות,
- אבחון,
- ביטול פגמים,
- תיקון.
ניתן לחשב את התשלום על פי החוזה גם חודשי וגם יומי. לדוגמה, המומחים שלנו יכולים לבוא בשיחה, והתשלום במקרה זה יתבצע בשיעור של דמי המנוי המינימליים בתוספת עיבוד יומי. מערכת חוזים כזו מאפשרת ללקוח לחסוך משמעותית בשירותים הציבוריים של הבניין. וגם בזמן לבצע תיקונים שוטפים, הימנעות מתאונות טכניות של מערכות הנדסיות.

הארגון שלנו מבצע טווח רחבעובד, כך שנוכל לספק שירות מקיף לבניין או למבנה שלך. או תחזוקה של המגזר הדרוש של פעולת הבניין. לדוגמה, רק תחזוקה של מערכות הנדסיות:
- חשמל;
- אינסטלציה;
- עבודות גמר במקום;
או רק תחזוקה של החזית, הגג או השטח הסמוך.

אחזקת מבנים לפי בקשה.

החוזה לאחזקת הבניין לפי דרישה מרמז כי הלקוח מתקשר לקבלן עבור כל היקף עבודה ספציפי. עבודה על פי חוזה שכזה משולמת לפי הנפח שבוצע בפועל. הלקוח מחליט באופן עצמאי איזו עבודה לייצר.

תחזוקת חזית הבניין.

תחזוקת חזית הבניין כוללת את רשימת העבודות הבאה:
- עבודות חזית עונתיות: שטיפת חזיתות, הידרופוביזציה של חזיתות.
- תיקון שוטף של החזית: שפכטל עונתי של חזית וצביעת חזית, תיקון מערכת הניקוז, תיקון הכרחי של החזית במקרה של ליקויים.
- ניטור מצב חזית הפנל: סדקים וקילופים של חומר האיטום. איטום של תפרים בין-פאנלים
- ניטור מצב החזית המאווררת: ניטור נזילות. שירות איטום זגגות
- מעקב אחר מצב החזית: להופעת ליקויים, זיהום, נזקים מצדדים שלישיים.

תחזוקת גג מבנים.

תחזוקת הגג כוללת:
- תחזוקת הגג בחורף: פינוי שלג מהגג, ניקוי מרזבי הגג מקרח ונטיפי קרח.
- תחזוקת גג בקיץ: ניקוי הגג מפסולת, ניקוי המרזבים של הגג מפסולת.
- נוכחי

מעקב אחר מצב החזית והגג כולל סקר מצב החפץ ובדיקה חיצונית שוטפת. עבור שירותי ניטור, ניתן לתת את הרשימה הכללית הבאה של עבודות:
- בדיקה שוטפת של החזית לאיתור נזקים ופגמים.
- אבחון תקופתי של החזית לניידות של אלמנטים ופגמים.
- אבחון תקופתי של הגג לאטימות האלמנטים.
- ניטור הימצאות שלג ונטיפי קרח על הגגות בחורף.

נשמח לעשות עבורכם כל עבודה!