1. Организация работ по технической эксплуатации зданий и сооружений
2. Виды ремонтов
3. Техническое состояние здания
4. Виды износов
5. Срок службы зданий
6. Эксплуатационные требования к зданиям
7. Капитальность зданий
8. Приемка в эксплуатацию новых зданий
9. Методика оценки технического состояния строительных конструкций зданий
Список литературы
1. Организация работ по технической эксплуатации зданий и сооружений
Техническая эксплуатация зданий - это комплекс мероприятий, которые обеспечивают безотказную работу всех элементов и систем здания в течение не менее нормативного срока службы, функционирования здания по назначению.
Функционирование здания - непосредственное использование здания по назначению, выполнение им заданных функций. Использование здания по назначению, частичное его приспособление под другие цели снижают эффективность функционирования здания, так как использование здания по назначению является основной частью его эксплуатации. Функционирование здания включает в себя период от окончания строительства до начала эксплуатации, период ремонта.
Техническая эксплуатация зданий включает в себя техническое обслуживание, систему ремонтов, санитарное содержание.
Система технического обслуживания зданий включает в себя обеспечение нормативных режимов и параметров, наладку инженерного оборудования, технические осмотры несущих и ограждающих конструкций зданий.
Система ремонтов состоит из текущего и капитального ремонта. Санитарное содержание зданий заключается в уборке общественных помещений, придомовой территории, сборе мусора.
Задачи эксплуатации здания заключаются в обеспечении безотказной работы его конструкций, соблюдении нормальных санитарно-гигиенических условий, правильном использовании инженерного оборудования; поддержании температурно-влажностного режима помещений; проведении своевременного ремонта; повышении степени благоустройства зданий и т.д.
Продолжительность безотказной работы конструкций зданий и его систем неодинакова. При определении нормативных сроков службы здании принимают безотказный срок службы основных несущих элементов, фундаментов и стен. Сроки службы отдельных элементов здания могут быть в 2 - 3 раза меньше нормативного срока службы здания.
Безотказное и комфортное использование здания требует в течение всего срока его эксплуатации полной замены соответствующих элементов или систем.
За весь срок службы элементы и инженерные системы здания требуют неоднократных работ по наладке, предупреждению и восстановлению вносившихся элементов. Части здания не могут эксплуатироваться до полного износа. В период эксплуатации проводят работы, компенсирующие нормативный износ. Невыполнение незначительных по объему плановых работ может привести к преждевременному отказу конструкции.
В процессе эксплуатации здание требует постоянного обслуживания и ремонта. Техническое обслуживание здания представляет собой комплекс по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров и режимов работы технических устройств, направленных на обеспечение сохранности зданий. Система технического обслуживания и ремонта должна обеспечивать нормальное функционирование зданий в течение всего периода их использования по назначению.
Сроки проведения ремонта зданий должны определяться на основе оценки их технического состояния.
Техническое обслуживание зданий включает работы по контролю технического состояния, поддержанию исправности, наладке инженерного оборудования, подготовке к сезонной эксплуатации здания в целом, а также его элементов и систем. Контроль за техническим состоянием зданий осуществляют путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики.
Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные. При общих осмотрах необходимо контролировать техническое состояние здания в целом, при проведении частичных осмотров осмотру подвергаются отдельные конструкции здания.
Неплановые осмотры проводятся после ураганных ветров, ливней, сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, после аварий. Общие осмотры проводятся два раза в год: весной и осенью.
При весеннем осмотре проверяют готовность зданий к эксплуатации в весенне-летний период, после действия снеговых нагрузок устанавливают объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период, уточняют объемы ремонтных работ по зданиям, включенным в план текущего ремонта в год проведения осмотра.
При подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летний период выполняют следующие виды работ: укрепление водосточных труб, колен, воронок; расконсервирование и ремонт поливочной системы; ремонт оборудования площадок, отмосток, тротуаров, пешеходных дорожек; раскрывают продухи в цоколях; осматривают кровлю, фасады и т.д.
При осеннем осмотре следует проверять готовность здания к эксплуатации и осенне-зимний период, уточнить объемы ремонтных работ по зданиям, включенным в план текущего ремонта следующего года.
В перечень работ при подготовке зданий к эксплуатации в осенне-зимний период необходимо включать: утепление оконных и балконных проемов; замену разбитых стекол окон, балконных дверей; ремонт и утепление чердачных перекрытий; укрепление и ремонт парапетных ограждений; остекление и закрытие чердачных слуховых окон; ремонт, утепление и прочистку дымовентиляционных каналов; заделку продухов в цоколях здания; консервацию поливочных систем; ремонт и укрепление входных дверей и т.д.
Периодичность проведения плановых осмотров элементов зданий регламентируется нормами. При проведении частичных осмотров должны быть определены неисправности, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр. Выявленные неисправности, которые препятствуют нормальной эксплуатации, устраняют в сроки, указанные в строительных нормах.
2. Виды ремонтов
Ремонт здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания.
Система планово-предупредительного ремонта включает текущий и капитальный ремонты.
Текущий ремонт - ремонт здания с целью восстановления исправности его конструкций и систем инженерного оборудования, поддержания эксплуатационных показателей.
Текущий ремонт проводится с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания с момента завершения его строительства до момента поставки на очередной капитальный ремонт. При этом учитываются природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания.
Текущий ремонт должен выполняться по пятилетним и годовым планам. Годовые планы составляют для уточнения пятилетних с учетом результатов осмотров, разработанной сметно-технической документации на текущий ремонт, мероприятий по подготовке зданий к эксплуатации в сезонных условиях.
Капитальный ремонт - ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.
Капитальный ремонт включает устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели минируемых зданий.
Важнейшей частью организации капитального ремонта является разработка его стратегии. В теоретическом плане возможны два варианта ремонта: по техническому состоянию, когда ремонт начинают после появлении неисправности, и профилактическо-предупредительный, когда ремонт выполняют до появления отказа, т.е. для его предупреждения. Второй вариант выполняется экономически целесообразным. На основе изучения сроков службы и вероятности наступления отказов можно создать такую систему профилактики, которая обеспечила бы безотказное содержание помещений. В практике технической эксплуатации зданий используют сочетание двух стратегий.
Надежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухудшения состояния отдельных элементов, узлов или здания в целом может быть обеспечена путем профилактических ремонтов. Основная задача такой профилактики - предупреждение отказов. Система планово-предупредительных ремонтов состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сроков службы конструкций, материалов, из которых они изготовлены.
3. Техническое состояние здания
Техническое состояние здания в целом является функцией работоспособности отдельных конструктивных элементов и связей между ними. Математическое описание процесса изменения технического состояния зданий, состоящих из большего количества конструктивных элементов, представляет трудности. Это обусловлено тем, что процесс изменения работоспособности технических устройств характеризуется неопределенностью и случайностью.
Факторы, вызывающие изменения работоспособности в целом и отдельных элементов, подразделяются на 2 группы: внутреннего и внешнего характера.
К группе причин внутреннего характера относят:
Физико-химические процессы, протекающие в материалах конструкций;
Нагрузки и процессы, возникающие при эксплуатации;
Конструктивные факторы;
Качество изготовления.
К группе причин внешнего характера относят:
Климатические факторы (температуру, влажность, солнечную радиацию);
Факторы окружающей среды (ветер, пыль, биологические факторы);
Качество эксплуатации.
В процессе эксплуатации зданий их техническое состояние изменяется. Это выражается в ухудшении количественных характеристик работоспособности, в частности, надежности. Ухудшение технического состояния зданий происходит в результате изменения физических свойств материалов, характера сопряжений между ними, а также размеров и форм.
Здания и сооружения в ходе эксплуатации должны находиться под систематическим наблюдением инженерно - технических работников, ответственных за их сохранность.
Установлено три вида осмотров:
1) общий или сезонный (полугодовой), когда обследуется всё здание, его конструкции, оборудование, благоустройство;
2) частичный, при котором осматриваются лишь отдельные части здания, например крыша, подвал, лифт, система центрального отопления и др;
3) внеочередной (внеплановый), проводимый после стихийных бедствий - ураганов, наводнений, ливней и т.п.
Как правило, очередные, общие технические осмотры зданий проводятся два раза в год: весной, после таяния снега, и осенью при приёмке здания в зимнюю эксплуатацию. Материалы осеннего осмотра служат основой для планирования текущего ремонта в будущем году. Во время весеннего осмотра и начала подготовки здания к зиме уточняются предстоящие работы, которые должны быть выполнены к началу зимней эксплуатации и приняты при осеннем осмотре.
Таким образом, техническое обслуживание зданий и сооружений - это комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов каждого здания, сооружения, заданных им параметров, а также режимов работы их технических устройств.
В состав работ технического обслуживания входят осмотр сооружений, оценка их технического состояния и одновременно наладка систем, устранение незначительных повреждений, т.е. обеспечение нормального использования их по назначению.
Для централизованного управления инженерными системами зданий, а также для учёта и выполнения заявок по устранению неисправностей их элементов:
создаются диспетчерские службы и аварийные бригады при них;
техническое обслуживание ведёт штатный персонал;
строительные материалы для выполнения срочных работ берутся из запасов, предусмотренных на текущий ремонт зданий.
Техническое обслуживание планируется по годовым и квартальным планам - графикам.
3. Текущий ремонт зданий и сооружений. Группы работ по текущему ремонту и их содержание.
Текущий ремонт здания - осуществляется с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования и поддержания на заданном уровне параметров эксплуатационных качеств (ПЭК). К текущему ремонту относятся такие ремонтно-строительные работы, которые предохраняют конструкции и оборудование от преждевременного износа, а также работы по устранению в них мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации.
Все работы по текущему ремонту подразделяются на две группы:
1)профилактический текущий ремонт (ПТР), планируемый заранее по объёму и стоимости, месту и времени его выполнения;
2)непредвиденный текущий ремонт (НТР), определяемый в ходе эксплуатации и осуществляемый, как правило, в срочном порядке.
Профилактический текущий ремонт является основой нормальной технической эксплуатации. Проведение его в строго регламентированные сроки обеспечивает установленную долговечность конструктивных элементов и оборудования путём защиты их от преждевременного износа.
Непредвиденный текущий ремонт заключается в оперативной ликвидации случайных повреждений и дефектов, которые надо устранить в срочном порядке. На такие работы предусматривается примерно 10% средств, ассигнованных на текущий ремонт.
Первоочередными при текущем ремонте должны быть не внутренние отделочные работы, а наружные на кровлях, водостоках и отмостках, по защите конструкций от увлажнения, промерзания, по ремонту окон, дверей и ворот, работы по подготовке сооружений к самому сложному и трудному периоду - зимней эксплуатации, Последние должны быть закончены за 15 суток до начала отопительного сезона.
Приёмка работ состоит в проверке их соответствия перечню и объёмам, предусмотренным планом, их качества, правильности применения норм и расценок, наличия актов на скрытые работы. Приёмка завершается оформлением акта, который служит основанием для списания израсходованных материалов. Работы непредвиденного ремонта учитываются в специальном журнале. Суммарная стоимость непредвиденных работ включается в акт приёмки работ ППР по данному объекту.
Владельцам офисных зданий нередко приходится распутывать целый клубок хозяйственных и административных проблем - ведь каждый наниматель желает работать в чистом, качественно отремонтированном современном офисе с отличными коммуникациями, отоплением и дизайном. Обслуживание зданий может происходить силами самого владельца офисного помещения или через договор по оказанию подобных услуг, подписанный со сторонней компанией. В отдельных случаях ремонт и обслуживание зданий, находящихся в аренде, находятся в ведении съемщиков. Если договоренность была именно таковой, то подобный пункт обязательно должен был отражен в договоре аренды.
Что такое комплексное обслуживание
Уход за огромными помещениями требует неустанного внимания к различным мелочам и постоянной работой над тем, чтобы арендаторы чувствовали себя комфортно и спокойно.
Комплексное обслуживание зданий - это пакет услуг по уборке, ремонту, сервису и обслуживанию коммуникационных сетей. Иногда сюда входят услуги call-центра, оплата работа администратора на ресепшене, другие услуги.
Кто занимается комплексным обслуживанием
Договора по обслуживанию заключаются с клининговыми компаниями, индивидуальными предпринимателями или аутсорсинговыми компаниями. Удобно, когда комплексное обслуживание зданий ведется одним предприятием - в таком случае не будет взаимных обвинений и перекладывания ответственности за невыполненную работу, ведь весь пакет услуг должна выполнять одна организация.
Базовые услуги организации
Стандартный договор включает в себя следующие услуги, обязательные к выполнению сторонней организацией.
- Техобслуживание зданий (курирование поддержка исправного состояния частей здания и текущих режимов работ существующих инженерных систем, необходимые процедуры по регулировке оборудования).
- Профилактические и плановые мероприятия (проведение осмотров, сезонные и внеочередные предупредительные работы).
- Проведение косметических ремонтных работ.
- Хозяйственное и техническое обслуживание зданий.
- Услуги клининга, уход за прилегающей территорией.
- Озеленение и сервис парковочных мест и другое.
Обычно администрация рассматривает несколько заявок от сторонних фирм, которые желали бы осуществлять обслуживание зданий. Для участия в тендере фирма должна предоставить:
- уставные документы;
- разрешения на оказание услуг подобного рода;
- компании - наличие необходимых разрешений (например, рабочий по обслуживанию зданий имеет допуск к обслуживанию электросетей);
- спецификацию услуг с указанием стоимости каждого пункта.
По результатам рассмотрения заявок администрация здания выбирает компанию, предложившую оптимальное соотношение параметров цена-качество, и заключает с ней договор по оказанию услуг.
Типовой договор на обслуживание строений
Договор на обслуживание зданий заключается для оптимизации работы фирмы-заказчика по основному виду деятельности.
Смысл заключаемого договора на техническое обслуживание состоит в передаче сторонней компании функций по техобслуживанию имеющегося оборудования,наладка новых машин и механизмов, по ремонту зданий и сооружений предприятия заказчика.
Договор подразумевает:
1. Представленный план ремонтных работ по обслуживанию основных средств компании-заказчика.
2. и имеющегося оборудования предприятия.
3. Внедрение систем и технологий, позволяющих проводить полное обслуживание зданий и сооружений, обеспечивать своевременный ремонт оборудования, направлять усилия на улучшение эксплуатации имеющихся машин и механизмов.
4. Выполнение ремонта в отведенные договором сроки, корректировку стоимости ремонта при соблюдении высоких стандартов ремонтных работ.
5. Совершенствование ремонтного производства, эффективное использование новых технологий для обслуживания компании-заказчика.
6. Учет первичных документов и составление отчетности о ремонтно-производственной деятельности, работу по аттестации, которую проходит каждый рабочий по обслуживанию зданий.
7. Проведение работ по планированию технического развития производства и модернизации оборудования, расследованию причин повышенного износа, аварий оборудования и
Порядок приема выполненных работ
Техническое сопровождение процесса оказания услуг контролируется с помощью отчетов, регулярно предоставляемых в конце отчетного периода. По итогу работы составляется акт об оказании выполненных услуг, который является подтверждением выполненной работы. Если администрация офиса согласна с актом, документ подписывается и проводится по бухгалтерскому учету, а фирме-поставщику услуг перечисляются деньги.
Отдельными пунктами в данном договоре должны быть:
- обязательное определение ответственности за несвоевременные или некачественные услуги;
- за от несчастных случаев;
- за компенсацию ущерба третьим лицам.
Договор должен был понят и согласован обеими сторонами сделки.
Отдел приема заявок
Для согласованной работы нового оператора услуг предприятие организовывает специальный отдел. Обычно он называется диспетчерской службой по приему претензий и заявок. Она же осуществляет обратную связь между бригадами, выполнившими данную работу, и съемщиками. Если здание небольшое, такая функция может быть возложена на администратора или специалиста, ведущего прием посетителей.
Разумеется, любой владелец офисного помещения вправе сам нанимать персонал для уборки и обслуживания здания. Но качественное оказание комплексных услуг возможно лишь специализированной фирмой. Заключая договор, владельцы офисных высоток освобождаются от ответственности за контроль состояния помещений и могут не беспокоиться о комфорте и безопасности для своих арендаторов.
Для любого собственника здания вопрос долгого срока службы и исправности его недвижимости занимает огромное значение. Но зачастую, ведение собственного бизнеса, да и попросту отсутствие знаний в узких областях, не оставляют возможности заниматься всем и сразу. В таких случаях, чтобы обеспечить качественное техническое обслуживание зданий, привлекаются фирмы, специализирующиеся на аусорсинге объектов недвижимости.
ООО «Овентал ФМ» готово предоставить своим клиентам ряд высококлассных услуг по техническому и инженерному обслуживанию зданий. Данная сфера работ получила современное название Facility-менеджмент и подразумевает под собой целый комплекс услуг:
ремонтные работы;
проведение инспекций всех систем жизнеобеспечения здания;
обслуживание оборудования и много другое.
Заказать услуги по техническому обслуживанию зданий можно в любой момент. Служба он-лайн заявок на нашем сайте работает круглосуточно, Вам достаточно лишь оставить запрос в форме обратной связи или заказать обратный звонок. Наши специалисты оценят текущее состояние Вашего здания, дадут профессиональные советы по поддержанию его исправного функционирования и подберут необходимые услуги из широкого комплекса мероприятий, проводимых нашей компанией.
Аутсорсинг выведет Ваш бизнес на новый уровень
Сегодня всё большее количество собственников предприятий стремятся передать выполнение непрофильных обязанностей компании третьим организациям, имеющим соответствующую компетенцию в конкретной области. Такой подход обеспечивает возможность сотрудников предприятия сконцентрироваться на своих прямых обязанностях, не отвлекаясь на сопутствующие проблемы, что заметно повысит производительность труда каждого работника и компании в целом.
Сервисное обслуживание зданий и сооружений, предоставляемое нашей компанией, предоставляет массу неоспоримых преимуществ:
- сокращение расходов - заказав услуги компании «Овентал ФМ» Вам не придется нанимать и содержать в штате дополнительных сотрудников для технического обслуживания помещений - все работы будут выполнены нашими силами, быстро и качественно. Также аутсорсинг зданий, согласно договору о комплексном обслуживании недвижимости, исключает необходимость покупки специального оборудования и инструментов;
- рост показателей эффективности труда. Ваши сотрудники смогут полностью углубиться в процесс выполнения своих профессиональных обязанностей, не отвлекаясь на устранение мелки неисправностей. Все ремонтные и профилактические мероприятия мы возьмем на себя;
- ответственность и нацеленность на долгосрочное сотрудничество. Мы очень заботимся о качестве наших услуг, потому гарантируем отменный сервис и профессионализм наших работников. Партнерство с нами принесет только положительный результат и поможет процветанию и приумножению капитала Вашей фирмы;
- высокое качество работ. Для технического обслуживания зданий мы применяем автоматизированные системы ремонта и обслуживания, что гарантирует осуществление эксплуатации здания на высочайшем уровне.
Услуги компании ООО «Овентал ФМ»
Стаж нашей компании насчитывает уже более 10 лет успешной работы в области эффективного управления и эксплуатации объектов различного назначения (бизнес-центров, торговых зданий, офисных помещений, промышленных объектов и т.д.). В списке наших услуг по техобслуживанию зданий представлены такие работы:
- грамотное техническое и инженерное обслуживание зданий различного типа строения;
- установка и запуск систем видеонаблюдения, пожаробезопасности, СКС, СКД;
- техобслуживание газового оборудования, а также гидравлических мостов, подъемных платформ, электропогрузчиков, электроталлей;
- установка сантехники любого уровня сложности;
- разноплановые ремонтные работы:
- демонтаж любой сложности;
- кровельные работы;
- укладка напольных покрытий;
- сварочные работы;
- финишная отделка зданий.
Мы всегда гарантируем гибкий подход к каждому заказчику. Для подбора необходимого комплекса услуг будут учтены: специфика объекта, его насыщенность инженерным оборудованием и коммуникациями, их исходное состояние. На выбор клиента мы предоставляем несколько вариантов работ - от «выездного контроля», когда на предприятии регулярно присутствует только инженер-диспетчер до круглосуточного контроля всех профильных специалистов.
Заказав услуги компании ООО «Овентал ФМ» Вы освободите себя от лишних забот, а самое главное чрезмерных трат, которые влечет за собой стихийное непрофессиональное вмешательство в техобслуживание зданий.
Большинство современных сооружений и зданий необходимо обслуживать соответствующим образом. Для этого желательно заручиться поддержкой опытных профессионалов. ООО «Первая обслуживающая компания» представляет собой надежного партнера, который зарекомендовал себя исключительно с наилучшей стороны. В Москве у компании есть множество довольных клиентов, которые ценят современный сервис и идеальное соотношение между стоимостью и качеством. Поэтому обслуживание зданий и сооружений является очень востребованной услугой. Предоставляется она исключительно качественно.
Ключевые особенности обслуживания зданий и сооружений
Данная процедура предполагает проведение полного осмотра объекта. Целью соответствующих работ является выявление поломок и их своевременное предотвращение. Если обслуживание зданий и сооружений проводится по всем правилам, несложно гарантировать максимальную надежность. Надо проводить работы для недвижимости разных типов, среди которых и жилая, и коммерческая. Грамотно организованное обслуживание является своеобразной гарантией того, что потом не придется тратить большого количества денежных средств для ремонта. Параллельно удается сделать более безопасным пребывание в здании сотрудников и клиентов.
Профессиональное обслуживание зданий и сооружений должно обязательно быть качественным, что мы можем гарантировать без особых затруднений. Профессиональный уровень каждого сотрудника будет гарантией этому. Удается создать все необходимые условия для безаварийной и нормальной эксплуатации любого здания, а также его основных инженерных систем. По сути, данная услуга предполагает уход за всеми инженерными системами, которые только имеются на объекте. К ним относятся системы внутреннего и внешнего водоснабжения, канализации, вентиляции и кондиционирования, электроснабжения, газоснабжения, отопления. Кроме этого также в обязательном порядке надо обслуживать некоторые другие системы, среди которых аварийная пожарная сигнализация и система тушения пожаров.
Квалифицированное обслуживание зданий и сооружений состоит из определенного перечня работ, которые надо выполнять в обязательном порядке. Сюда можно причислить обслуживание имеющихся систем, контроль над техническим состоянием, обеспечение нормальных рабочих режимов для коммуникационных систем, проведение мероприятий по обеспечению энергоснабжения, учет потребления услуг, оказываемых коммунальными предприятиями, включение или отключение систем жизнеобеспечения в случае появления внештатных ситуаций, дератизация и дезинсекция объектов, ведение соответствующей технической документации объекта и многое другое.
Мы предлагаем лучшее техническое обслуживание зданий и сооружений в Москве. Можно заказать профессиональные услуги для любого объекта без особых затруднений. Индивидуальный подход к каждому клиенту поможет добиться нужного эффекта, получить гарантии качества выполненных работ и т.д. Сотрудники компании готовы обслуживать многообразные объекты, например, банковские помещения, торговые центры, офисные помещения, жилой фонд, логистические комплексы, производственные предприятия, склады и многое прочее.