Исполнитель коммунальных услуг жк рф. Управляющая организация

Согласно официальному определению: ресурсоснабжающая организация – это юридическое лицо, чья деятельность направлена на обеспечение жильцов коммунальными услугами. Работа подобных компаний контролируется со стороны государства.

Основные понятия

Деятельность РСО контролируется несколькими правовыми актами: постановлениями правительства, ЖК РФ, ФЗ №176.

К данному типу компаний относят организации, которые предоставляют:

электричество;
тепло;
воду;
транспортировку и хранение вышеперечисленных ресурсов.

Также подобного правового статуса удостаиваются компании, которые оказывают такие услуги как избавление от насекомых и мелких вредителей (крыс, кротов и т.д.), вывоз ТБО, реализация уличного освещения и т.д. Всем известные ГорГаз и Энергосбыт – типичные примеры РСО.

Может ли РСО считаться УК

Управляющая компания – это юридическое лицо, призванное эксплуатировать жилые дома и регулировать действия подрядных организаций. Действуют УК на основании договоров с владельцами квартир. Управляющая компания – это посредник между жильцами и РСО. Она отвечает за передачу денежных средств собственников квартир за оплату услуг компаний, занимающихся предоставлением ресурсов. УК – выступает в качестве исполнителя услуг, а РСО в свою очередь является субподрядчиком.

Из этого следует, что РСО не могут выступать в качестве УК, так как они ограничены лишь одним родом деятельности и не имеют права принимать участие в управлении домом. Однако допустимы прямые расчеты между РСО и жильцами на основании официальных договоров.

Ответственность РСО за ошибки в расчетах

Согласно федеральному закону №176, вкупе с ЖК РФ, начисление коммунальных платежей – это прерогатива исполнителя услуг. В случае допущения даже мелких ошибок в расчетах, на организацию налагается штраф в размере 50% от исходной суммы.

Если был выявлен факт ошибки в расчетах, необходимо подать письменное заявление в соответствующую компанию. Если исполнитель услуг не предпринял каких-либо действий, следует обращаться с жалобой в РосПотребНадзор.

В большинстве случаев исполнителем коммунальных услуг выступает управляющая компания. Ситуация в стране такова, что подобные организации нередко банкротятся, нарушают законы и осознанно завышают цены на свои услуги. В этой связи на государственном уровне было разрешено производить прямые расчеты между РСО и жильцами квартирных домов. Данная мера призвана улучшить качество предоставления коммунальных услуг и сделать оплату максимально прозрачной.

Особенности прямого сотрудничества

Ресурсоснабжающие организации имеют право выступать в качестве исполнителя коммунальных услуг, если управление домом осуществляется непосредственно владельцами квартир (т.е. минуя УК).

В таких ситуациях обычно выбирается один уполномоченный представитель из жильцов, на которого составляется договор с РСО. Регулируется данное сотрудничество на основании постановления правительства РФ №354.

Прямые расчеты с РСО несут в себе ряд положительных сторон:

Пропадает необходимость в коллективной ответственности. Иными словами, при осуществлении прямых расчетов, УК не будут компенсировать задолженности неплательщиков за счет средств, которые выделяются на кап.ремонт и содержание здания.
Минимален риск банкротства УК, так как она не будет принимать участия в расчетах за коммунальные услуги.

Имеются и отрицательные особенности:

Снижается вариативность способов оплаты коммунальных услуг. Львиная доля управляющих компаний сотрудничает со всеми платежными системами и внести средства можно, не выходя из дома (интернет-банкинг, автоплатежи и т.д.). При расчетах с РСО придется обращаться в кассы.
Перерасчет коммунальных услуг будет затруднен, ибо ресурсоснабжающие организации не специализируются на данном аспекте.

В каких случаях можно заключить договор с РСО

С 2017 года стало возможным заключение договоров между собственниками жилья и РСО напрямую, то есть без участия УК. Это допустимо в следующих ситуациях:

Данная форма управления выбрана на общем собрании жильцов. Актуально для домов с небольшим количеством квартир.
Пользователями услуг выступают владельцы нежилых помещений.
Когда закончилось действие договора между УК и жильцами. С составлением нового договора, управляющая компания вновь возлагает на себя обязанности исполнителя коммунальных услуг.
В качестве пользователя ресурсов выступает владелец частного дома.
У ТСЖ имеются долги перед РСО, превышающие среднюю стоимость услуг за последние 3 месяца.

В любой из представленных выше ситуаций жильцы дома могут заключить прямой договор со своей ресурсоснабжающей организацией.

У такого сотрудничества можно выделить как положительные, так и отрицательные стороны. Плюсы:

отсутствие затрат на обеспечение бюрократического аппарата УК;
жильцы получают возможность сотрудничать с любыми подрядными компаниями, в том числе и на краткосрочной основе, на этом можно сэкономить, выбирая более выгодные предложения.

К минусам можно отнести:

управление домом становится менее эффективным, общие собрания жильцов далеко не всегда позволяют решать поставленные задачи;
теряется возможность осуществить капитальный ремонт здания с использованием денег из фонда содействия реформированию ЖКХ.

На видео о прямом сотрудничестве с ресурсоснабжающими организациями

Заключение

Составление прямых договоров с РСО – прерогатива жильцов. У такой формы сотрудничества есть равнозначные минусы и плюсы. Наиболее оптимальна она для домов с небольшим количеством квартир, так как в таком случае гораздо проще решать коллективные вопросы (чем меньше участников – тем проще прийти к компромиссу).

В отношениях по предоставлению коммунальных услуг помимо потребителей и поставщиков коммунальных ресурсов присутствует некто - исполнитель.

При выборе собственниками помещений в доме непосредственной формы управления это лицо остается неизвестным. Рассмотрим, является ли ресурсоснабжающая организация (РСО), с которой у собственников помещений заключены прямые договоры о приобретении коммунальных ресурсов (договоры об обслуживании внутридомовых сетей заключены собственниками с другими организациями) в случае выбора непосредственного управления, исполнителем коммунальных услуг со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Читаем законодательство

Как следует из п. 3 Правил , исполнителями коммунальных услуг признаются юридические лица независимо от организационно-правовой формы или индивидуальные предприниматели , отвечающие следующим требованиям:

Производят или приобретают коммунальный ресурс;

Отвечают за обслуживание внутридомовых инженерных сетей, посредством которых предоставляют коммунальные услуги потребителям;

Предоставляют потребителям коммунальные услуги.

Буквальное толкование такого определения позволяет утверждать, что юридическое лицо и ИП не могут рассматриваться как исполнители коммунальных услуг, если в их деятельности отсутствует хотя бы один из вышеперечисленных элементов. Исполнителем коммунальных услуг в зависимости от выбранного собственниками способа управления домом могут быть:

Управляющие организации;

ТСЖ, ЖСК, ЖК и иные специализированные потребительские кооперативы;

А при непосредственном управлении - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы.

При непосредственном управлении РСО зачастую только подает коммунальный ресурс на границу сетей, входящих в состав общего имущества, но не отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных сетей и не предоставляет потребителям коммунальные услуги. Данное положение закреплено в , в соответствии с которым при непосредственном управлении собственники заключают договор о приобретении коммунальных ресурсов с соответствующей РСО. При этом обслуживание внутридомовых инженерных систем осуществляется лицами, привлекаемыми по договору собственниками помещений в многоквартирном доме, или собственниками самостоятельно, если договором с РСО не предусмотрено иное. Таким образом, в строгом соответствии с законодательством РСО, с которой собственники, осуществляющие непосредственное управление домом, заключили договоры о приобретении коммунальных ресурсов, исполнителем коммунальных услуг не является.

Данное утверждение не вызывает сомнения в части возложения на РСО обязанности по содержанию внутридомовых инженерных сетей. Однако вопрос о выполнении РСО иных обязанностей, возложенных Правилами предоставления коммунальных услуг на исполнителя коммунальных услуг, остается открытым.

Толкуем законодательство

Распространяют свое действие на отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг (п. 1 ). Тем не менее в силу их п. 8 условия договора о приобретении коммунальных ресурсов и водоотведении (приеме (сбросе) сточных вод), заключаемого с РСО с целью обеспечения потребителя коммунальными услугами, не должны противоречить самим правилам и иным нормативным правовым актам РФ. Стоит обратить внимание на то, что «не должны противоречить» в контексте упомянутой нормы не значит «должны соответствовать» им.

Кроме того, п. 7 устанавливает пределы ответственности РСО по договору с потребителями. Так, РСО несет ответственность за режим и качество подачи холодной и горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также водоотведения на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Минрегион РФ в письмах от 29.11.2007 № ? 21492?СК/07 «О заключении договоров исполнителей коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями» и от 13.02.2007 № ? 2479?РМ/07 «О применении п. 8 Правил предоставления коммунальных услуг» дает расширительное толкование названной нормы, указывая на необходимость соответствия условий договоров с РСО в части:

Прав и обязанностей сторон договора;

Порядка подачи коммунальных ресурсов и водоотведения (приема (сброса) сточных вод);

Требований к качеству коммунальных ресурсов и водоотведения (приема (сброса) сточных вод);

Условий оплаты коммунальных ресурсов и водоотведения (приема (сброса) сточных вод);

Ответственности сторон договора;

Оснований и порядка приостановления или ограничения подачи коммунальных ресурсов.

Основная цель расширительного толкования - не допустить нарушения прав потребителей, полностью выполняющих обязательства, установленные законодательством РФ и договорами. Необходимо отметить, что в тексте самих Правил предоставления коммунальных услуг содержатся противоречия, которые не позволяют распространять их действие исключительно на отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг.

Например, п. 9 Правил предоставления коммунальных услуг предусматривает, что должна быть обеспечена бесперебойная подача в жилое помещение коммунальных ресурсов надлежащего качества. Однако данный пункт входит в противоречие со всей концепцией рассматриваемого документа. Так, исполнитель предоставляет потребителю коммунальные услуги . В этих целях РСО осуществляет поставку коммунального ресурса на границу сетей, входящих в состав общего имущества, но не в каждое жилое помещение (до ввода в дом). РСО не имеет права поставлять коммунальный ресурс по внутридомовым сетям, так как они являются частью общего имущества. Обязанности РСО, таким образом, ограничиваются бесперебойной подачей коммунальных ресурсов до ввода в дом. Представляется, что это положение должно найти отражение в действующем законодательстве.

Еще один пример - разд. X Правил предоставления коммунальных услуг регулирует приостановление и ограничение предоставления коммунальных услуг . При этом в п. 82 впервые упоминается о приостановлении (либо ограничении) подачи коммунальных ресурсов . В пунктах 80 , 81 речь идет только о коммунальных услугах.

Приведенные примеры показывают, что положения Правил предоставления коммунальных услуг относятся как к коммунальным услугам и, соответственно, связаны с деятельностью исполнителя, так и к деятельности РСО по подаче коммунальных ресурсов. В связи с этим позиция Минрегиона РФ по расширительному толкованию п. 8 рассматриваемого документа представляется целесообразной.

Нет никаких сомнений и в справедливости данного мнения. Дело в том, что какими правами и обязанностями не наделяли бы Правила предоставления коммунальных услуг исполнителей, реальное осуществление этих прав и обязанностей напрямую зависит от РСО. На практике ТСЖ и управляющие организации всего лишь посредники между гражданами и РСО. И, как обоснованно отмечает Минрегион РФ в Письме от 13.02.2007 № ? 2479?РМ/07 ,исполнитель коммунальных услуг вправе требовать установления паритетных соответствующих Правилам предоставления коммунальных услуг условий договоров с РСО по соглашению сторон, а при отсутствии такого соглашения - в судебном порядке. Представляется, что собственники, напрямую выстраивающие отношения с РСО (при непосредственной форме управления), тем более имеют право требовать выполнения обязанностей исполнителя со стороны РСО.

Тем не менее приходится констатировать, что на практике разъяснения Минрегиона РФ не всегда воплощаются в жизнь. Этому способствуют как объективные, так и субъективные причины. К первым можно отнести зависимость РСО от энергетического законодательства (например, порядок приостановления или ограничения подачи электроэнергии, установленный Правилами функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики , не соответствует порядку, предусмотренному ). Субъективизм проявляется в применении действующего законодательства судебными органами.

Обращаемся к арбитрам

Обобщение судебной практики приводит к выводу, что собственники помещений в многоквартирных домах вовсе не обращаются за судебной защитой и не просят возложить на РСО обязанности исполнителя коммунальных услуг. Они просто исправно оплачивают счета, выставляемые им этими организациями.

Тем не менее позицию арбитров относительно рассматриваемой проблемы можно проследить по спорам между РСО и Роспотребнадзором. Подобные дела - это как раз тот случай, когда государственный орган (Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека) может обратиться в суд за защитой неопределенного круга лиц (жителей конкретного дома). Особую актуальность это приобретает именно при непосредственной форме управления домом, когда другого представителя у собственников нет. Кроме того, нередко Роспотребнадзор выступает ответчиком в суде по искам РСО, которые были привлечены к административной ответственности за нарушение требований законодательства в области защиты прав потребителей.

Так, Постановлением от 04.10.2007 № ? Ф08-6502/2007 ФАС СКО поддержал орган местного самоуправления и управление Роспотребнадзора, отказавших организации ВКХ согласовать режим подачи воды по графику. Ввести график подачи воды вправе организации водопроводно?канализационного хозяйства на основании п. 85 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ . Однако, как указали арбитры, в силу п. 3 указанного документа его нормы не распространяются на отношения между организациями ВКХ и гражданами, отношения между которыми регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг . В свою очередь, положения п. 8 Правил предоставления коммунальных услуг направлены на обеспечение соответствия условий договоров о приобретении коммунальных ресурсов и водоотведении, заключаемых ресурсоснабжающей организацией с исполнителем коммунальных услуг, а при отсутствии исполнителя - собственниками помещений в многоквартирном доме (в случае непосредственного управления домом) или собственниками жилых домов . В связи с этим предприятие, являющееся РСО, в отношениях водоснабжения граждан обязано соблюдать Правила предоставления коммунальных услуг .

Еще один пример, который хотелось бы привести, - Постановление ФАС СЗО от 05.11.2008 № ? А66-2701/2008 . В нем суд подтвердил обоснованность привлечения РСО к административной ответственности по п. 1 ст. 14.8 КоАП РФ за нарушение права потребителя на получение достоверной информации об услуге, исполнителе.Арбитры выяснили, что компания по своим тепловым сетям поставляла в многоквартирные дома тепловую энергию и от своего имени выставляла квитанции на оплату оказанных услуг. Поэтому именно она является лицом, реализующим коммунальные услуги потребителям, вне зависимости от того, является ли оно исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией. Для целей применения ст. 8 , 11 Закона РФ от 07.02.1992 № ? 2300-1 «О защите прав потребителей» именно РСО является исполнителем, следовательно, признается субъектом ответственности.

Итак, принципиальная разница между исполнителем коммунальной услуги и РСО - исполнение либо неисполнение обязанности по содержанию внутридомовых инженерных сетей. В остальном РСО не освобождена от обязанности соблюдения требований Правил предоставления коммунальных услуг . Сомнения, возникающие на практике, могут быть объяснены в первую очередь несовершенством законодательной базы. Разрешение существующей проблемы видится во внесении изменений в нормативные правовые акты, регулирующие взаимоотношения исполнителей и потребителей коммунальных услуг. Не исключается и издание принципиально новых актов, способных урегулировать отношения с РСО.

Утверждены Постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 №?530.

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2008, N 3

К 1 мая 2008 г. все многоквартирные дома должны обрести ответственных лиц, на которых будет возложено управление каждым из них (либо собственники предпочтут самостоятельно управлять домом). Выбрать способ управления могут как собственники, так и органы власти путем проведения открытого конкурса. С точки зрения чиновников, наиболее предпочтительный вариант - выбор управляющей организации - профессионального участника рынка. Поскольку и институт управления многоквартирным домом, и такой субъект, как управляющая организация, возникли в праве недавно - с принятием Жилищного кодекса РФ, - многие проблемы, связанные с воплощением их на практике, еще не разрешены. Об этом свидетельствуют и противоречивая арбитражная практика, и многочисленные вопросы, поступающие в редакцию. В данной статье рассмотрен правовой статус управляющей организации.

Одно из направлений реформирования отрасли, которое воплощается в создании института управления многоквартирным домом, заключается в повышении ответственности собственников помещений (читай - жильцов) за свой дом и заинтересованности в его качественном содержании. Переломить стереотип "общее - значит ничье" власти попытались путем введения такого объекта управления и учета, как многоквартирный дом. Ранее жители всех домов, например, района города на равных условиях оплачивали статью "содержание жилфонда", а фактически работы выполнялись только для нескольких домов. Получалось, что люди "скидывались" на благоустройство чужих придомовых территорий. О прозрачности движения внесенных в качестве квартплаты средств говорить, естественно, не приходилось, что и было одной из причин преобладающей в массовом сознании мысли: "Я плачу ни за что". В некоторых случаях этот подход действительно оправдан (например, такая ситуация сложилась с расходованием средств, внесенных по статье "капитальный ремонт", в домах, которые не ремонтировались более положенных сроков).

Введение подомового учета расходов на ремонт и содержание жилья обеспечит собственников необходимой информацией о том, куда потрачены их деньги. Кроме того, именно собственникам предоставляется право определять перечень работ, которые нужны конкретному многоквартирному дому, с учетом степени его благоустройства и состояния, а затем контролировать их выполнение.

Все эти задачи могут быть реализованы, если есть лицо, готовое планировать и выполнять работы и нести ответственность за результат. Именно в этом видится основной принцип управления многоквартирным домом, и управляющая организация как профессиональный игрок рынка жилищно-коммунальных услуг, обладающий необходимыми знаниями и компетенцией, предлагается как наиболее адекватный вариант воплощения этого принципа на практике. Естественно, за услуги профессионалов придется заплатить, и в этом состоит отличие управляющей организации от ТСЖ, которое не извлекает прибыли от деятельности по управлению домом.

Кроме возложения на управляющую организацию роли координатора и исполнителя работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, ей отводится еще одна, не менее значимая роль - роль буфера (это сравнение все чаще встречается в аналитических материалах по отраслевой тематике) между населением и ресурсоснабжающими организациями. При прямых расчетах ресурсоснабжающих организаций (водопроводно-канализационного, теплосетевого хозяйства, энерго-, газоснабжающих) и компаний, выполняющих различные работы (например, обслуживание лифтов, домофона, ремонт общего имущества), собственник помещения вынужден самостоятельно решать все возникающие вопросы (устранение неисправностей, перерасчет платы) с каждой из них отдельно. Следовательно, каждая организация как минимум должна иметь абонентский отдел по работе с жалобами, а также обеспечить сбор платежей с населения путем заключения договора с расчетно-кассовыми центрами, банками, почтой.

При передаче дома управляющей организации предполагается, что ответственность за качество предоставляемых потребителям коммунальных услуг (а не только содержание жилфонда) несет управляющая организация. Расчет платы также входит в ее обязанности. Именно она должна обеспечить наличие аварийно-диспетчерской службы, сделать перерасчет платы при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами. Получается, что потребители, во-первых, получают один платежный документ, где указаны все виды оказанных коммунальных и жилищных услуг. Отдельных квитанций от газоснабжающих и энергосбытовых компаний не предполагается. Во-вторых, все претензии и пожелания потребители могут направлять управляющей организации (им не потребуется даже знать координаты энергосбыта или ремонтной службы) - именно она должна проконтролировать их удовлетворение и выполнение. Одним словом, собственники помещений получают массу преимуществ.

Представители ресурсоснабжающих организаций также оценили данный порядок позитивно. И это понятно, ведь взыскать задолженность с одной управляющей организации несравненно проще, чем с тысячи граждан. Помимо этого, ресурсоснабжающая организация при включении в правоотношения с потребителями управляющей организации в виде "буфера" избавляется от необходимости соблюдать требования законодательства в сфере защиты прав потребителей (которые, как известно, более жесткие по сравнению с общегражданскими положениями об ответственности).

Итак, жильцы и ресурсоснабженцы могут быть довольны. Однако управляющие организации не разделяют их оптимизма. Причина в том, что даже при первом приближении можно обозначить два основных момента, которые способны остановить управленцев и инвесторов, планирующих войти в данный бизнес. Во-первых, включение в налогооблагаемую выручку всей платы собственников помещений (в том числе за коммунальные услуги), что чаще всего лишает управляющую организацию права на применение УСНО, во-вторых, необходимость оплачивать все выставленные ресурсоснабжающими организациями счета независимо от фактического поступления денежных средств от населения.

Эти налоговые и финансовые риски можно устранить, если построить правоотношения (в части предоставления коммунальных услуг гражданам) на основе посреднической схемы. В этом случае в доходы управляющей организации нужно включить только плату за содержание и ремонт жилого помещения, а оплата коммунальных услуг расценивается как транзитные платежи, за собираемость которых управляющая организация не несет ответственности. Возникает вопрос: насколько правомерна такая оптимизация хозяйственной деятельности? Чтобы на него ответить, следует обратиться к действующему законодательству.

Жилищный кодекс

Согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать в числе прочего предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. В свою очередь, по договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников обязуется предоставлять коммунальные услуги (п. 2 ст. 162 ЖК РФ). Среди существенных условий договора управления назван перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация (пп. 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ).

Примечание. Договор управления многоквартирным домом заключается:

по результатам проведения открытого конкурса;
при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в доме;
если собственники дома, в котором создано ТСЖ, решили прибегнуть к услугам управляющей организации.

Как видим, формулировки разд. VIII ЖК РФ предполагают, что управляющая организация именно предоставляет коммунальные услуги, а не просто обеспечивает их предоставление (например, только посредством заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями). Из этой же аксиомы исходят и Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 (далее - Правила). Этот документ получил особое значение в отрасли, ввел новые понятия, установил новые права и обязанности, поэтому заслуживает самого пристального внимания.

Правила предоставления коммунальных услуг

Правила называют управляющую организацию исполнителем коммунальных услуг - субъектом, предоставляющим коммунальные услуги, производящим или приобретающим коммунальные ресурсы и отвечающим за использование внутридомовых инженерных систем. Понятие исполнителя коммунальных услуг построено на двух терминах, которые нельзя обойти вниманием. Речь идет об услугах и ресурсах.

Коммунальные ресурсы - холодная и горячая вода, электрическая и тепловая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо, используемые для предоставления коммунальных услуг.

Коммунальные услуги - деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях.

Примечание. Понятие коммунального ресурса представляется некоторым экспертам надуманным и не имеющим реального содержания. Критикуя в целом представленный в Правилах подход, они указывают на смешение понятий, допущенное в самом документе: норматив потребления коммунальных услуг определяется как месячный объем потребления коммунальных ресурсов потребителем. Однако здесь нужно помнить, что в п. 6 Правил коммунальные услуги (по видам) представляют собой обеспечение потребителя коммунальным ресурсом надлежащего качества и в необходимых объемах. Поэтому вполне логично определить "количество" услуги через количество ресурса.

Как следует из Правил, исполнитель приобретает коммунальные ресурсы у ресурсоснабжающей организации, затем при помощи внутридомовых инженерных систем предоставляет гражданам коммунальные услуги. Минрегион разъяснил, что обязательным признаком статуса исполнителя коммунальных услуг является ответственность одного лица и за подачу в жилое помещение коммунальных ресурсов, и одновременно за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги <1> (Письмо от 20.03.2007 N 4989-СК/07). К слову сказать, арбитры приняли на вооружение сформулированные Минрегионом признаки исполнителя коммунальных услуг. Например , в Постановлении от 28.01.2008 N Ф09-11548/07-С5 ФАС УО установил, что МУП ЖКХ не является исполнителем коммунальных услуг, а значит, не вправе претендовать на применение регулируемых тарифов при приобретении электрической энергии (для добычи воды из артезианской скважины).

<1> Исполнитель вправе обслуживать внутридомовое оборудование как своими силами, так и с привлечением других лиц на основании возмездного договора.

Ресурсоснабжающая организация несет ответственность только до границы сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, с системами коммунальной инфраструктуры. Дальше, от этой границы и до жилого помещения, за качество и режим оказания коммунальных услуг отвечает исполнитель.

Представим ситуацию: в многоквартирном доме установлена автономная газовая котельная. Исполнитель коммунальных услуг приобретает у ресурсоснабжающих организаций холодную воду и газ, при помощи данной котельной производит горячую воду и тепловую энергию, оказывает жителям дома услуги по горячему водоснабжению и отоплению. Эта ситуация укладывается в схему. А как быть, если все коммунальные ресурсы "входят в дом"? Ведь, например, один из аргументов, которые используют суды, освобождая ТСЖ от исчисления НДС со стоимости коммунальных услуг, состоит в том, что ТСЖ не оказывают коммунальных услуг, так как у них нет для этого производственных мощностей, они лишь выступают посредниками между собственниками помещений и ресурсоснабжающими организациями. Точно так же можно сказать, что и управляющая организация, занимающаяся техническим обслуживанием и ремонтом внутридомовых инженерных систем, сбором платы за жилое помещение и коммунальные услуги, непосредственно коммунальных услуг не оказывает: она не осуществляет забор воды из артезианских скважин, не нагревает ее в котельных и т.д. Безусловно, с этим нужно согласиться и признать, что понятие исполнителя коммунальных услуг кажется применимым только к ресурсоснабжающим организациям. Однако в рамках действующего законодательства его приходится применять и к управляющим организациям, деятельность которых больше схожа с посреднической. По нашему мнению, это во многом объясняется стремлением защитить права потребителей.

Правительство в Правилах, Минрегион в своих разъяснениях, судьи в решениях исходят из того, что исполнителем коммунальных услуг является управляющая компания. Ресурсоснабжающая организация (которая такие услуги оказывает фактически) может приобрести статус исполнителя коммунальных услуг только в одной ситуации - если собственники помещений выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом. Если же в доме создано ТСЖ либо на общем собрании собственников выбрана управляющая организация, то именно они признаются исполнителями коммунальных услуг для целей применения Правил. Такие выводы изложены, в частности, в Письме Минрегиона России от 20.03.2007 N 4989-СК/07, ответе на вопрос 28 из Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за IV квартал 2006 года <2>. Если управление домом осуществляет ТСЖ или управляющая организация, то собственники помещений не вправе заключать договоры, содержащие условия предоставления коммунальных услуг, с ресурсоснабжающими организациями напрямую (ответ на вопрос 26 того же Обзора).

<2> Утвержден Постановлением Президиума ВС РФ от 07.03.2007.

Управляющая организация - абонент

В обязанности исполнителя коммунальных услуг входит заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями или самостоятельное производство коммунальных ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг потребителям (пп. "в" п. 49 Правил). В Письме от 03.05.2007 N 8326-РМ/07 Минрегион поясняет: речь идет о договорах на приобретение всех коммунальных ресурсов, предоставление которых возможно исходя из степени благоустройства многоквартирного дома. Напомним, что согласно определению, приведенному в п. 3 Правил, ресурсоснабжающая организация осуществляет продажу коммунальных ресурсов. Очевидно, что здесь идет речь о договоре энергоснабжения.

Также федеральное законодательство содержит прямое указание на то, что управляющие организации являются потребителями товаров и услуг организаций коммунального комплекса в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения в многоквартирных домах, хотя и приобретают их не для себя, а для предоставления лицам, пользующимся помещениями в многоквартирном доме <3>. В п. 89 Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики <4> отмечено, что исполнитель коммунальных услуг приобретает электрическую энергию у гарантирующего поставщика для целей оказания собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги электроснабжения, использования на общедомовые нужды, а также для компенсации потерь электроэнергии во внутридомовых электрических сетях на основании договора энергоснабжения (договора купли-продажи электрической энергии).

<3> Подпункт "а" п. 17 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса".
<4> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 N 530.

Поскольку управляющие организации не заинтересованы в том, чтобы выступать в качестве абонента по договору ресурсоснабжения (это означает ответственность за оплату коммунальных ресурсов), они пытаются в суде отстоять противоположную точку зрения. Основной довод состоит в том, что согласно п. 2 ст. 539 ГК РФ договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования. Однако арбитрам ФАС СКО показалось достаточным то, что электроустановки (энергопринимающие устройства) переданы управляющей организации в ведение (Постановление от 18.01.2007 N Ф08-7066/2006).

Кроме того, Верховный Суд РФ не согласен с утверждением, что отношения между исполнителями коммунальных услуг и ресурсоснабжающими организациями по договорам о приобретении коммунальных ресурсов для обеспечения потребителя коммунальными услугами нельзя отнести к отношениям энергоснабжения по причине того, что исполнитель не имеет энергопринимающего устройства (Определение от 18.12.2007 N КАС07-660). Аргумент такой. В п. 2 ст. 548 ГК РФ четко сказано: к отношениям, связанным со снабжением водой через присоединительную сеть, правила о договоре энергоснабжения применяются, если иное не установлено законом, иными правовыми актами.

Постановление ФАС ДВО от 16.03.2007 N Ф03-А51/07-1/199 - еще один пример попытки управляющей организации отказаться от статуса абонента в договоре энергоснабжения. В данном случае управляющая организация требовала признать договор с предприятием тепловых сетей недействительным. Выдвигались два обоснования. Во-первых, управляющая организация заключила этот договор под влиянием заблуждения относительно природы сделки (ст. 178 ГК РФ): в ней она выступает стороной, тогда как фактически не является потребителем тепловой энергии и не имеет энергопринимающего устройства. Во-вторых, управляющая организация расценила эту сделку как кабальную (ст. 179 ГК РФ): она исполняется за счет средств управляющей организации, платежеспособность которой зависит от поступления денежных средств от граждан. Однако арбитры не согласились с аргументами истца: в договоре ясно выражено намерение сторон относительно вида договора и содержания договорных обязательств.

Любопытно и такое мнение: суд не принял доводы компании о том, что проект договора купли-продажи электроэнергии с энергосбытовой организацией не учитывает всех особенностей посреднического положения ее как управляющей организации между ресурсоснабжающей организацией и потребителем. Причина в том, что осуществление коммерческой организацией деятельности по управлению имуществом собственников квартир в жилом доме одним из лиц не может давать ему какие-либо преимущества в ее осуществлении по отношению к другому участнику спора (Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2007 N А64-3987/06-9).

Таким образом, арбитры соглашаются с тем, что управляющие организации должны выступать в договоре энергоснабжения в качестве абонентов. Однако это во многом обусловлено подходом, сформулированным в Правилах. А что было до того, как Правила начали действовать?

Переломная дата

До вступления в силу Правил (09.06.2006), когда применялись Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 N 1099, управляющая организация не была названа среди исполнителей коммунальных услуг. Напомним, что согласно п. 1.1 этого документа исполнителями коммунальных услуг признавались предприятия, имеющие жилищный фонд и объекты инженерной инфраструктуры в собственности, полном хозяйственном ведении или оперативном управлении, а также объединения собственников, которым передано право управления многоквартирным домом (кондоминиумы). Поэтому, например, если организация ЖКХ заключала договоры управления до 09.06.2006, они вполне могли содержать положения о ее посреднической роли в части предоставления коммунальных услуг гражданам.

Именно этим выводом руководствовался Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 28.11.2007 N 17АП-7985/2007-ГК. Так, администрация городского поселения как собственник помещений в многоквартирном доме обратилась в суд с требованием признать недействительным договор управления этим домом, заключенный собственниками помещений с управляющей организацией 28.03.2006. Основание - отсутствие в договоре таких существенных условий, как обязанность управляющей организации по предоставлению собственникам коммунальных услуг, их перечень и размер платы. Поскольку ответчик не относится к организациям, у которых на каком-либо вещном праве находится жилищный фонд, не является объединением собственников, которому передано право управления многоквартирным домом, и не является специализированной организацией, предоставляющей коммунальные услуги, включение в договор обязанности оказывать коммунальные услуги не соответствовало законодательству, действующему на момент заключения договора. Другими словами, управляющая организация не являлась исполнителем коммунальных услуг и от собственников не поступало соответствующее задание.

Добавим, что договором управления заключение контрактов с ресурсоснабжающими организациями поставлено в зависимость от наличия доверенностей от каждого собственника. Суды подчеркнули, что после заключения договора управления такие доверенности не требуются.

Еще один примечательный спор рассмотрен в Постановлении ФАС ДВО от 13.11.2007 N Ф03-А51/07-1/4490. Ресурсоснабжающая организация обратилась в суд с требованием о принуждении управляющей организации заключить договор на отпуск питьевой воды и прием сточных вод. По мнению истца, ответчик обязан заключать договор купли-продажи коммунальных ресурсов, поскольку он не в состоянии их самостоятельно производить. Как установили арбитры, управляющая организация заключила с собственниками помещений договор управления от 09.01.2006, оказание коммунальных услуг не вошло в его предмет. Более того, этим договором установлена обязанность собственников помещений заключить договоры о приобретении холодной и горячей воды, электрической и тепловой энергии и о водоотведении непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.

Как отметил суд, в силу публичного характера договора энергоснабжения его заключение обязательно лишь для энергоснабжающей организации, потенциальный абонент не может быть принужден к заключению договора. Одновременно обязанность ответчика заключить данный договор не предусмотрена действующим законодательством и он не принимал обязательств по его заключению. Соответственно, требования ресурсоснабжающей организации не были удовлетворены.

Действительно, обязанность управляющей организации заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов появилась в законодательстве только 09.06.2006. Однако и после этой даты у ресурсоснабженца нет права принуждать управляющую организацию к подписанию договора, поскольку такая обязанность возникает у исполнителя только по отношению к потребителям коммунальных услуг. Иначе говоря, только собственники помещений вправе потребовать у управляющей организации заключить договоры о приобретении коммунальных ресурсов.

Примечание. Именно поэтому ресурсоснабжающая организация может попасть в неприятную ситуацию, как это случилось с одним частным оператором, арендовавшим коммунальные сети у муниципального унитарного предприятия. Управляющие организации всего города отказались заключать с ним договоры купли-продажи коммунальных ресурсов и, соответственно, не выставляли населению плату за эти ресурсы. Вместе с тем ресурсоснабжающая организация была не вправе взаимодействовать с потребителями напрямую - собирать плату с них. В итоге у ресурсоснабжающей организации скопились большие долги перед ее контрагентами, что поставило под угрозу бесперебойное коммунальное обеспечение населенного пункта. Проблема была решена только при участии региональных властей.

Особенности договора энергоснабжения

Согласно п. 8 Правил условия договора о приобретении коммунальных ресурсов и водоотведении (приеме (сбросе) сточных вод), заключаемого с ресурсоснабжающими организациями с целью обеспечения потребителя коммунальными услугами, не должны противоречить Правилам и иным нормативным правовым актам РФ. Эта норма была прокомментирована Минрегионом в двух письмах в связи с многочисленными обращениями исполнителей коммунальных услуг. В первом из них (от 13.02.2007 N 2479-РМ/07) чиновники ограничились лишь общими выводами. Так, Жилищный кодекс и иные правовые акты имеют приоритет перед нормами § 6 "Энергоснабжение" гл. 30 ГК РФ. К иным правовым актам в данном случае относятся Правила. Следовательно, положения п. 8 Правил направлены на обеспечение соответствия условий договоров о приобретении коммунальных ресурсов и водоотведении, заключаемых исполнителем коммунальных услуг с ресурсоснабжающей организацией, и основанных на Правилах обязательств исполнителей перед собственниками помещений в многоквартирных домах и потребителями. Другими словами, договоры ресурсоснабжения должны соответствовать требованиям Правил.

Получается, что п. 8 Правил распространил действие этого документа, который согласно их п. 1 регулирует отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, еще и на правоотношения между исполнителем коммунальных услуг и ресурсоснабжающей организацией. На основании п. 8 Правил исполнитель коммунальных услуг вправе требовать установления соответствующих Правилам паритетных условий договоров с ресурсоснабжающими организациями по соглашению сторон, а при отсутствии такого соглашения - в судебном порядке.

Во втором Письме - от 29.11.2007 N 21492-СК/07 - последовали более подробные разъяснения. Так, приобретение исполнителем у ресурсоснабжающей организации коммунальных ресурсов и водоотведение с целью обеспечения потребителя коммунальными услугами осуществляются на основании публичного договора энергоснабжения (ресурсоснабжения), при заключении и исполнении которого для сторон являются обязательными требования:

Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ <5>;
Правил поставки газа в РФ <6>;
Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики;
норм § 6 гл. 30 ГК РФ (в части, не урегулированной указанными правовыми актами).

<5> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 N 167.
<6> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 05.02.1998 N 162.

Одновременно условия договора ресурсоснабжения должны соответствовать обязательствам исполнителя, основанным на Правилах, а именно императивным гражданско-правовым нормам, которые приведены Минрегионом в Письме от 29.11.2007 N 21492-СК/07 и могут быть сведены в таблицу.

Пункт Правил	Императивные требования в части:
3 - 6	определения сторон отношений по предоставлению коммунальных услуг и состава коммунальных услуг, за которые перед потребителем отвечает исполнитель, а не ресурсоснабжающая организация
7	особенностей приобретения коммунальных ресурсов и услуг водоотведения собственниками помещений, осуществляющими непосредственное управление многоквартирным домом, у ресурсоснабжающей организации, которая не отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем
9 - 12, Приложение N 1	координации требований к предоставлению коммунальных услуг и требований к качеству коммунальных ресурсов и услуг водоотведения
15	тарифов на коммунальные ресурсы и услуги водоотведения, применяемых для расчетов ресурсоснабжающей организации с исполнителем - управляющей организацией
16 - 34	порядка расчета платы за потребленные в многоквартирном доме коммунальные ресурсы и отведенные сточные воды, периодичности внесения такой платы (оплата тепловой энергии производится равномерно, оплата фактически потребленного количества теплоэнергии возможна только при применении двухставочных тарифов)
38	внесения платы за коммунальные услуги только на указанный в платежном документе банковский счет исполнителя
54 - 59	порядка перерасчета платы за отдельные виды коммунальных ресурсов в связи с временным отсутствием потребителей в занимаемых жилых помещениях
64 - 74	порядка действий привлеченной исполнителем аварийно- диспетчерской службы ресурсоснабжающей организации, составления акта о непредоставлении коммунальных услуг
60 - 63, Приложение N 1	порядка изменения размера платы за подачу коммунальных ресурсов ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность
79 - 86	оснований и порядка приостановления или ограничения подачи коммунальных ресурсов

В качестве иллюстрации к изложенному приведем несколько ситуаций. Разделом VII Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ предусмотрена возможность прекращения или ограничения отпуска питьевой воды и (или) приема сточных вод, в частности при нарушении абонентом сроков оплаты. Вместе с тем согласно пп. "д" п. 50 Правил исполнитель коммунальных услуг вправе в порядке, предусмотренном разд. X Правил, приостанавливать и ограничивать подачу потребителю только горячей воды, электрической энергии и газа. Следовательно, договор на отпуск питьевой воды, заключенный между организацией ВКХ и управляющей компанией, не может содержать условия о приостановлении или ограничении поставки воды в случае образования задолженности управляющей организации. Аналогичный вывод в отношении отопления был сделан Президиумом ВС в Обзоре законодательства и судебной практики ВС за IV квартал 2006 года (ответ на вопрос 28).

Еще один пример. Правила функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики содержат один любопытный пункт - под номером 90. Согласно данной норме договором энергоснабжения между исполнителем коммунальных услуг и энергосбытовой организацией может быть предусмотрено право энергосбытовой организации на получение платы за потребленную лицами, проживающими в жилых помещениях, электрическую энергию непосредственно от собственников и нанимателей соответствующих жилых помещений. Как мы помним, согласно п. 38 Правил и п. 7 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на банковский счет управляющей организации. Следовательно, условие договора энергоснабжения, которым установлено право энергосбытовой организации получать плату за электроэнергию непосредственно от собственников, минуя управляющую организацию, противоречит Правилам, а значит, по мнению Минрегиона, является недействительным.

Примечание. Рассматривая требования управляющей организации об урегулировании разногласий по договору купли-продажи электрической энергии с энергосбытовой организацией, ФАС ЦО в Постановлении от 25.07.2007 N А64-3987/06-9 руководствовался не только § 6 гл. 30 ГК РФ и Правилами функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики, но и Правилами.

Итак, нам приходится констатировать, что законодательство предлагает управляющим организациям только договор купли-продажи коммунальных ресурсов, но дает право заключать его на паритетных условиях.

Е.В.Ермолаева

Редактор журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

В отношениях по предоставлению коммунальных услуг помимо потребителей и поставщиков коммунальных ресурсов присутствует некто - исполнитель.

Читаем законодательство

Как следует из п. 3 Правил , исполнителями коммунальных услуг признаются юридические лица независимо от организационно-правовой формы или индивидуальные предприниматели, отвечающие следующим требованиям:

Производят или приобретают коммунальный ресурс;

Предоставляют потребителям коммунальные услуги.

Управляющие организации;

ТСЖ, ЖСК, ЖК и иные специализированные потребительские кооперативы;

А при непосредственном управлении - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы.

Толкуем законодательство

Минрегион РФ в письмах от 29.11.2007 № 21492‑СК/07 «О заключении договоров исполнителей коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями» и от 13.02.2007 № 2479‑РМ/07 «О применении п. 8 Правил предоставления коммунальных услуг» дает расширительное толкование названной нормы, указывая на необходимость соответствия условий договоров с РСО в части:

Прав и обязанностей сторон договора;

Порядка подачи коммунальных ресурсов и водоотведения (приема (сброса) сточных вод);

Требований к качеству коммунальных ресурсов и водоотведения (приема (сброса) сточных вод);

Условий оплаты коммунальных ресурсов и водоотведения (приема (сброса) сточных вод);

Ответственности сторон договора;

Оснований и порядка приостановления или ограничения подачи коммунальных ресурсов.

Еще один пример - разд. X Правил предоставления коммунальных услуг регулирует приостановление и ограничение предоставления коммунальных услуг . При этом в п. 82 впервые упоминается о приостановлении (либо ограничении) подачикоммунальных ресурсов . В пунктах 80 , 81 речь идет только о коммунальных услугах.

Нет никаких сомнений и в справедливости данного мнения. Дело в том, что какими правами и обязанностями не наделяли бы Правила предоставления коммунальных услуг исполнителей, реальное осуществление этих прав и обязанностей напрямую зависит от РСО. На практике ТСЖ и управляющие организации всего лишь посредники между гражданами и РСО. И, как обоснованно отмечает Минрегион РФ в Письме от 13.02.2007 № 2479‑РМ/07 ,исполнитель коммунальных услуг вправе требовать установления паритетных соответствующих Правилам предоставления коммунальных услуг условий договоров с РСО по соглашению сторон, а при отсутствии такого соглашения - в судебном порядке. Представляется, что собственники, напрямую выстраивающие отношения с РСО (при непосредственной форме управления), тем более имеют право требовать выполнения обязанностей исполнителя со стороны РСО.

Обращаемся к арбитрам

Так, Постановлением от 04.10.2007 № Ф08-6502/2007 ФАС СКО поддержал орган местного самоуправления и управление Роспотребнадзора, отказавших организации ВКХ согласовать режим подачи воды по графику. Ввести график подачи воды вправе организации водопроводно‑канализационного хозяйства на основании п. 85 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ . Однако, как указали арбитры, в силу п. 3 указанного документа его нормы не распространяются на отношения между организациями ВКХ и гражданами, отношения между которыми регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг . В свою очередь, положения п. 8 Правил предоставления коммунальных услуг направлены на обеспечение соответствия условий договоров о приобретении коммунальных ресурсов и водоотведении, заключаемых ресурсоснабжающей организацией с исполнителем коммунальных услуг, а при отсутствии исполнителя - собственниками помещений в многоквартирном доме (в случае непосредственного управления домом) или собственниками жилых домов . В связи с этим предприятие, являющееся РСО, в отношениях водоснабжения граждан обязано соблюдать Правила предоставления коммунальных услуг .

Еще один пример, который хотелось бы привести, - Постановление ФАС СЗО от 05.11.2008 № А66-2701/2008 . В нем суд подтвердил обоснованность привлечения РСО к административной ответственности по п. 1 ст. 14.8 КоАП РФ за нарушение права потребителя на получение достоверной информации об услуге, исполнителе.Арбитры выяснили, что компания по своим тепловым сетям поставляла в многоквартирные дома тепловую энергию и от своего имени выставляла квитанции на оплату оказанных услуг. Поэтому именно она является лицом, реализующим коммунальные услуги потребителям, вне зависимости от того, является ли оно исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией. Для целей применения ст. 8 , 11 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» именно РСО является исполнителем, следовательно, признается субъектом ответственности.