Методы регрессионного анализа. Методы математической статистики. Регрессионный анализ

В своих работах, датированных ещё 1908 годом. Он описал его на примере работы агента, осуществляющего продажу недвижимости. В своих записях специалист по торговле домами вёл учёт широкого спектра исходных данных каждого конкретного строения. По результатам торгов определялось, какой фактор имел наибольшее влияние на цену сделки.

Анализ большого количества сделок дал интересные результаты. На конечную стоимость оказывали влияние множество факторов, иногда приводя к парадоксальным выводам и даже к явным «выбросам», когда дом с высоким изначальным потенциалом продавался по заниженному ценовому показателю.

Вторым примером применения подобного анализа приведена работа которому было доверено определение вознаграждения сотрудникам. Сложность задачи заключалась в том, что требовалась не раздача фиксированной суммы каждому, а строгое соответствие её величины конкретно выполненной работе. Появление множества задач, имеющих практически сходный вариант решения, потребовало более детального их изучения на математическом уровне.

В существенное место было отведено под раздел «регрессионный анализ», в нём объединились практические методы, используемые для исследования зависимостей, подпадающих под понятие регрессионных. Эти взаимосвязи наблюдаются между данными, полученными в ходе статистических исследований.

Среди множества решаемых задач основными ставит перед собой три цели: определение для уравнения регрессии общего вида; построение оценок параметров, являющихся неизвестными, которые входят в состав уравнения регрессии; проверка статистических регрессионных гипотез. В ходе изучения связи, возникающей между парой величин, полученных в результате экспериментальных наблюдений и составляющих ряд (множество) типа (x1, y1), ..., (xn, yn), опираются на положения теории регрессии и предполагают, что для одной величины Y наблюдается определённое вероятностное распределение, при том, что другое X остаётся фиксированным.

Результат Y зависит от значения переменной X, зависимость эта может определяться различными закономерностями, при этом на точность полученных результатов оказывает влияние характер наблюдений и цель анализа. Экспериментальная модель основывается на определённых допущениях, которые являются упрощёнными, но правдоподобными. Основным условием является то, что параметр X является величиной контролируемой. Его значения задаются до начала эксперимента.

Если в ходе эксперимента используется пара неконтролируемых величин XY, то регрессионный анализ осуществляется одним и тем же способом, но для интерпретации результатов, в ходе которой изучается связь исследуемых случайных величин, применяются методы Методы математической статистики не являются отвлеченной темой. Они находят себе применение в жизни в самых различных сферах деятельности человека.

В научной литературе для определения выше указанного метода нашёл широкое использование термин линейный регрессионный анализ. Для переменной X применяют термин регрессор или предиктор, а зависимые Y-переменные ещё называют критериальными. В данной терминологии отражается лишь математическая зависимость переменных, но никак не следственно-причинные отношения.

Регрессионный анализ служит наиболее распространённым методом, который используется в ходе обработки результатов самых различных наблюдений. Физические и биологические зависимости изучаются по средствам данного метода, он реализован и в экономике, и в технике. Масса других областей используют модели регрессионного анализа. Дисперсионный анализ, статистический анализ многомерный тесно сотрудничают с данным способом изучения.

Регрессионный анализ - это метод установления аналитического выражения стохастической зависимости между исследуемыми признаками. Уравнение регрессии показывает, как в среднем изменяется у при изменении любого из x i , и имеет вид:

где у - зависимая переменная (она всегда одна);

х i - независимые переменные (факторы) (их может быть несколько).

Если независимая переменная одна - это простой регрессионный анализ. Если же их несколько (п 2), то такой анализ называется многофакторным.

В ходе регрессионного анализа решаются две основные задачи:

    построение уравнения регрессии, т.е. нахождение вида зависимости между результатным показателем и независимыми факторами x 1 , x 2 , …, x n .

    оценка значимости полученного уравнения, т.е. определение того, насколько выбранные факторные признаки объясняют вариацию признака у.

Применяется регрессионный анализ главным образом для планирования, а также для разработки нормативной базы.

В отличие от корреляционного анализа, который только отвечает на вопрос, существует ли связь между анализируемыми признаками, регрессионный анализ дает и ее формализованное выражение. Кроме того, если корреляционный анализ изучает любую взаимосвязь факторов, то регрессионный - одностороннюю зависимость, т.е. связь, показывающую, каким образом изменение факторных признаков влияет на признак результативный.

Регрессионный анализ - один из наиболее разработанных методов математической статистики. Строго говоря, для реализации регрессионного анализа необходимо выполнение ряда специальных требований (в частности, x l ,x 2 ,...,x n ; y должны быть независимыми, нормально распределенными случайными величинами с постоянными дисперсиями). В реальной жизни строгое соответствие требованиям регрессионного и корреляционного анализа встречается очень редко, однако оба эти метода весьма распространены в экономических исследованиях. Зависимости в экономике могут быть не только прямыми, но и обратными и нелинейными. Регрессионная модель может быть построена при наличии любой зависимости, однако в многофакторном анализе используют только линейные модели вида:

Построение уравнения регрессии осуществляется, как правило, методом наименьших квадратов, суть которого состоит в минимизации суммы квадратов отклонений фактических значений результатного признака от его расчетных значений, т.е.:

где т - число наблюдений;

j = a + b 1 x 1 j + b 2 x 2 j + ... + b n х n j - расчетное значение результатного фактора.

Коэффициенты регрессии рекомендуется определять с помощью аналитических пакетов для персонального компьютера или специального финансового калькулятора. В наиболее простом случае коэффициенты регрессии однофакторного линейного уравнения регрессии вида y = а + bх можно найти по формулам:

Кластерный анализ

Кластерный анализ - один из методов многомерного анализа, предназначенный для группировки (кластеризации) совокупности, элементы которой характеризуются многими признаками. Значения каждого из признаков служат координатами каждой единицы изучаемой совокупности в многомерном пространстве признаков. Каждое наблюдение, характеризующееся значениями нескольких показателей, можно представить как точку в пространстве этих показателей, значения которых рассматриваются как координаты в многомерном пространстве. Расстояние между точками р и q с k координатами определяется как:

Основным критерием кластеризации является то, что различия между кластерами должны быть более существенны, чем между наблюдениями, отнесенными к одному кластеру, т.е. в многомерном пространстве должно соблюдаться неравенство:

где r 1, 2 - расстояние между кластерами 1 и 2.

Так же как и процедуры регрессионного анализа, процедура кластеризации достаточно трудоемка, ее целесообразно выполнять на компьютере.

Метод регрессивного анализа применяется для определения технико-экономических параметров продукции, относящейся к конкретному параметрическому ряду, с целью построения и выравнивания ценностных соотношений. Этот метод используется для анализа и обоснования уровня и соотношений цен продукции, характеризующейся наличием одного или нескольких технико-экономических параметров, отражающих основные потребительские свойства. Регрессивный анализ позволяет найти эмпирическую формулу, описывающую зависимость цены от технико-экономических параметров изделий:

P=f(X1X2,...,Xn),

где Р - значение цены единицы изделия, руб.; (Х1, Х2, ... Хп) - технико-экономические параметры изделий.

Метод регрессивного анализа - наиболее совершенный из используемых нормативно-параметрических методов - эффективен при проведении расчетов на основе применения современных информационных технологий и систем. Применение его включает следующие основные этапы:

  • определение классификационных параметрических групп изделий;
  • отбор параметров, в наибольшей степени влияющих на цену изделия;
  • выбор и обоснование формы связи изменения цены при изменении параметров;
  • построение системы нормальных уравнений и расчет коэффициентов регрессии.

Основной квалификационной группой изделий, цена которых подлежит выравниванию, является параметрический ряд, внутри которого изделия могут группироваться по различному исполнению в зависимости от их применения, условий и требований эксплуатации и т. д. При формировании параметрических рядов могут быть применены методы автоматической классификации, которые позволяют из общей массы продукции выделять ее однородные группы. Отбор технико-экономических параметров производится исходя из следующих основных требований:

  • в состав отобранных параметров включаются параметры, зафиксированные в стандартах и технических условиях; помимо технических параметров (мощности, грузоподъемности, скорости и т.д.) используются показатели серийности продукции, коэффициенты сложности, унификации и др.;
  • совокупность отобранных параметров должна достаточно полно характеризовать конструктивные, технологические и эксплуатационные свойства изделий, входящих в ряд, и иметь достаточно тесную корреляционную связь с ценой;
  • параметры не должны быть взаимозависимы.

Для отбора технико-экономических параметров, существенно влияющих на цену, вычисляется матрица коэффициентов парной корреляции. По величине коэффициентов корреляции между параметрами можно судить о тесноте их связи. При этом близкая к нулю корреляция показывает незначительное влияние параметра на цену. Окончательный отбор технико-экономических параметров производится в процессе пошагового регрессивного анализа с использованием компьютерной техники и соответствующих стандартных программ.

В практике ценообразования применяется следующий набор функций:

линейная

P = ao + alXl + ... + antXn,

линейно-степенная

Р = ао + а1Х1 + ... + аnХп + (ап+1Хп) (ап+1Хп) +... + (ап+nХп2) (ап+nХп2)

обратного логарифма

Р = а0 + а1: In Х1 + ... + ап: In Xn,

степенная

P = a0 (X1^a1) (X2^a2) .. (Xn^an)

показательная

P = e^(а1+а1X1+...+аnХn)

гиперболическая

Р = ао + а1:Х1 + а2:Х2 + ... + ап:Хп,

где Р - выравнивание цены; X1 X2,..., Хп - значение технико-экономических параметров изделий ряда; a0, a1 ..., аn - вычисляемые коэффициенты уравнения регресии.

В практической работе по ценообразованию в зависимости от формы связи цен и технико-экономических параметров могут использоваться другие уравнения регрессии. Вид функции связи между ценой и совокупностью технико-экономических параметров может быть задан предварительно или выбран автоматически в процессе обработки на ЭВМ. Теснота корреляционной связи между ценой и совокупностью параметров оценивается по величине множественного коэффициента корреляции. Близость его к единице говорит о тесной связи. По уравнению регрессии получают выравненные (расчетные) значения цен изделий данного параметрического ряда. Для оценки результатов выравнивания вычисляют относительные величины отклонения расчетных значений цен от фактических:

Цр = Рф - Рр: Р х 100

где Рф, Рр - фактическая и расчетная цены.

Величина Цр не должна превышать 8-10%. В случае существенных отклонений расчетных значений от фактических необходимо исследовать:

  • правильность формирования параметрического ряда, так как в его составе могут оказаться изделия, по своим параметрам резко отличающиеся от других изделий ряда. Их надо исключить;
  • правильность отбора технико-экономических параметров. Возможна совокупность параметров, слабо коррелируемая с ценой. В этом случае необходимо продолжить поиск и отбор параметров.

Порядок и методика проведения регрессивного анализа, нахождения неизвестных параметров уравнения и экономическая оценка полученных результатов осуществляются в соответствии с требованиями математической статистики.

Характеристика причинных зависимостей

Причинно-следственные отношения – это связь явлений и процессов, когда изменение одного из них – причины – ведет к изменению другого – следствия.

Признаки по их значению для изучения взаимосвязи делятся на два класса.

Признаки, обуславливающие изменения других, связанных с ними признаков, называются факторными (или факторами).

Признаки, изменяющиеся под действием факторных признаков, являются результативными.

Различают следующие формы связи: функциональную и стохастическую. Функциональной называют такую связь, при которой определенному значению факторного признака соответствует одно и только одно значение результативного признака. Функциональная связь проявляется во всех случаях наблюдения и для каждой конкретной единицы исследуемой совокупности.

Функциональную связь можно представить следующим уравнением:
y i =f(x i), где: y i - результативный признак; f(x i) - известная функция связи результативного и факторного признаков; x i - факторный признак.
В реальной природе функциональных связей нет. Они являются лишь абстракциями, полезными при анализе явлений, но упрощающими реальность.

Стохастическая (статистическая или случайная) связь представляет собой связь между величинами, при которой одна из них реагирует на изменение другой величины или других величин изменением закона распределения. Иными словами, при данной связи разным значениям одной переменной соответствуют разные распределения другой переменной. Это обуславливается тем, что зависимая переменная, кроме рассматриваемых независимых, подвержена влиянию ряда неучтенных или неконтролируемых случайных факторов, а также некоторых неизбежных ошибок измерения переменных. В связи с тем, что значения зависимой переменной подвержены случайному разбросу, они не могут быть предсказаны с достаточной точностью, а могут быть только указаны с определенной вероятностью.

В силу неоднозначности стохастической зависимости между Y и X, в частности представляет интерес усредненная по х схема зависимости, т.е. закономерность в изменении среднего значения – условного математического ожидания Мх(У) (математического ожидания случайной переменной У, найденного при условии, что переменная Х приняла значение х) в зависимости от х.

Частным случаем стохастической связи является корреляционная связь. Корреля́ция (от лат. correlatio - соотношение, взаимосвязь). Прямое токование термина корреляция - стохастическая, вероятная, возможная связь между двумя (парная) или несколькими (множественная) случайными величинами.

Корреляционной зависимостью между двумя переменными также называют статистическую взаимосвязь между этими переменными, при которой каждому значению одной переменной соответствует определенное среднее значение, т.е. условное математическое ожидание другой. Корреляционная зависимость является частным случаем стохастиче­ской зависимости, при которой изменение значений факторных признаков (х 1 х 2 ..., х n) влечет за собой изменение среднего значения результативно­го признака.



Принято различать следующие виды корреляции:

1. Парная корреляция – связь между двумя признаками (результативным и факторным или двумя факторными).

2. Частная корреляция – зависимость между результативным и одним факторным признаками при фиксированном значении других факторных признаков, включенных в исследование.

3. Множественная корреляция – зависимость результативного и двух или более факторных признаков, включенных в исследование.

Назначение регрессионного анализа

Аналитической формой представления причинно-следственных отношений являются регрессионные модели. Научная обоснованность и популярность регрессионного анализа делает его одним из основных математических средств моделирования исследуемого явления. Этот метод применяется для сглаживания экспериментальных данных и получения количественных оценок сравнительного влияния различных факторов на результативную переменную.

Регрессионный анализ заключается в определении аналитического выражения связи, в котором изменение одной величины (зависимой переменной или результативного признака) обусловлено влиянием одной или нескольких независимых величин (факторов или предикторов), а множество всех прочих факторов, также оказывающих влияние на зависимую величину, принимается за постоянные и средние значения.

Цели регрессионного анализа:

Оценка функциональной зависимости условного среднего значения результативного признака у от факторных (х 1 ,х 2 , …, х n);

Предсказание значения зависимой переменной с помощью независимой(-ых).

Определение вклада отдельных независимых переменных в вариацию зависимой переменной.

Регрессионный анализ нельзя использовать для определения наличия связи между переменными, поскольку наличие такой связи и есть предпосылка для применения анализа.

В регрессионном анализе зара­нее подразумевается наличие причинно-следственных связей между ре­зультативным (У) и факторными х 1 , х 2 ..., х n признаками.

Функция , оп исывающая зависимость показателя от параметров, называется уравнением (функцией) регрессии 1 . Уравнение регрессии показывает ожидаемое значение зависимой переменной при определенных значениях независимых переменных .
В зависимости от количества включенных в модель факторов Х модели делятся на однофакторные (парная модель регрессии) и многофакторные (модель множественной регрессии). В зависимости от вида функции модели делятся на линейные и нелинейные.

Парная регрессионная модель

В силу воздействия неучтенных случайных факторов и причин отдельные наблюдения у будут в большей или меньшей мере отклоняться от функции регрессии f(х). В этом случае уравнение взаимосвязи двух переменных (парная регрессионная модель) может быть представлено в виде:

Y=f(X) + ɛ,

где ɛ - случайная переменная, характеризующая отклонение от функции регрессии. Эту переменную называют возмущающей или возмущением (остатком или ошибкой). Таким образом, в регрессионной модели зависимая переменная Y есть некоторая функция f(X) с точностью до случайного возмущения ɛ.

Рассмотрим классическую линейную модель парной регрессии (КЛМПР). Она имеет вид

у i =β 0 +β 1 х i +ɛ i (i=1,2, …, n), (1)

где у i –объясняемая (результирующая, зависимая, эндогенная переменная);х i – объясняющая (предикторная, факторная, экзогенная) переменная; β 0 , β 1 – числовые коэффициенты; ɛ i – случайная (стохастическая) составляющая или ошибка.

Основные условия (предпосылки, гипотезы) КЛМПР:

1) х i – детерминированная (неслучайная) величина, при этом предполагается, что среди значений х i – не все одинаковые.

2) Математическое ожидание (среднее значение) возмущения ɛ i равно нулю:

М[ɛ i ]=0 (i=1,2, …, n).

3) Дисперсия возмущения постоянна для любых значений i (условие гомоскедастичности):

D[ɛ i ]=σ 2 (i=1,2, …, n).

4) Возмущения для разных наблюдений являются некоррелированными:

cov[ɛ i , ɛ j ]=M[ɛ i , ɛ j ]=0 при i≠j,

где cov[ɛ i , ɛ j ] – коэффициент ковариации (корреляционный момент).

5) Возмущения являются нормально распределенными случайными величинами с нулевым средним значением и дисперсией σ 2:

ɛ i ≈ N(0, σ 2).

Для получения уравнения регрессии достаточно первых четырех предпосылок. Требование выполнения пятой предпосылки необходимо для оценки точности уравнения регрессии и его параметров.

Замечание: Внимание к линейным связям объясняется ограниченной вариацией переменных и тем, что в большинстве случаев нелинейные формы связи для выполнения расчётов преобразуют (путём логарифмирования или замены переменных) в линейную форму.

Традиционный метод наименьших квадратов (МНК)

Оценкой модели по выборке является уравнение

ŷ i = a 0 + a 1 x i (i=1,2, …, n), (2)

где ŷ i – теоретические (аппроксимирующие) значения зависимой переменной, полученные по уравнению регрессии; a 0 , a 1 - коэффициенты (параметры) уравнения регрессии (выборочные оценки коэффициентов β 0 , β 1 соответственно).

Согласно МНК неизвестные параметры a 0 , a 1 выбирают так, чтобы сумма квадратов отклонений значений ŷ i от эмпирических значений y i (остаточная сумма квадратов) была минимальной:

Q e =∑e i 2 = ∑(y i – ŷ i) 2 = ∑(yi – (a 0 + a 1 x i)) 2 → min, (3)

где e i = y i - ŷ i – выборочная оценка возмущения ɛ i , или остаток регрессии.

Задача сводится к отысканию таких значений параметров a 0 и a 1 , при которых функция Q e принимает наименьшее значение. Заметим, что функция Q e = Q e (a 0 , a 1) есть функция двух переменных a 0 и a 1 до тех пор, пока мы не нашли, а затем зафиксировали их «наилучшие» (в смысле метода наименьших квадратов) значения, а х i , y i – постоянные числа, найденные экспериментально.

Необходимые условия экстремума (3) находятся путем приравнивания к нулю частных производных этой функции двух переменных. В результате получим систему двух линейных уравнений, которая называется системой нормальных уравнений:

(4)

Коэффициент a 1 – выборочный коэффициент регрессии у на х, который показывает на сколько единиц в среднем изменяется переменная у при изменении переменной х на одну единицу своего измерения, то есть вариацию у, приходящуюся на единицу вариации х. Знак a 1 указывает направление этого изменения. Коэффициент a 0 – смещение, согласно (2) равен значению ŷ i при х=0 и может не иметь содержательной интерпретации. За это иногда зависимую переменную называют откликом.

Статистические свойства оценок коэффициентов регрессии:

Оценки коэффициентов a 0 , a 1 являются несмещенными;

Дисперсии оценок a 0 , a 1 уменьшаются (точность оценок увеличивается) при увеличении объема выборки n;

Дисперсия оценки углового коэффициента a 1 уменьшается при увеличении и поэтому желательно выбирать х i так, чтобы их разброс вокруг среднего значения был большим;

При х¯ > 0 (что представляет наибольший интерес) между a 0 и a 1 имеется отрицательная статистическая связь (увеличение a 1 приводит к уменьшению a 0).

Регрессионный анализ лежит в основе создания большинства эконометрических моделей, к числу которых следует отнести и модели оценки стоимости. Для построения моделей оценки этот метод можно использовать, если количество аналогов (сопоставимых объектов) и количество факторов стоимости (элементов сравнения) соотносятся между собой следующим образом: п > (5 -г-10) х к, т.е. аналогов должно быть в 5-10 раз больше, чем факторов стоимости. Это же требование к соотношению количества данных и количества факторов распространяется и на другие задачи: установление связи между стоимостью и потребительскими параметрами объекта; обоснование порядка расчета корректирующих индексов; выяснение трендов цен; установление связи между износом и изменениями влияющих факторов; получение зависимостей для расчета нормативов затрат и т.п. Выполнение данного требования необходимо для того, чтобы уменьшить вероятность работы с выборкой данных, которая не удовлетворяет требованию нормальности распределения случайных величин.

Регрессионная связь отражает лишь усредненную тенденцию изменения результирующей переменной, например, стоимости, от изменения одной или нескольких факторных переменных, например, местоположения, количества комнат, площади, этажа и т.п. В этом заключается отличие регрессионной связи от функциональной, при которой значение результирующей переменной строго определено при заданном значении факторных переменных.

Наличие регрессионной связи / между результирующей у и факторными переменными х р ..., х к (факторами) свидетельствует о том, что эта связь определяется не только влиянием отобранных факторных переменных, но и влиянием переменных, одни из которых вообще неизвестны, другие не поддаются оценке и учету:

Влияние неучтенных переменных обозначается вторым слагаемым данного уравнения ?, которое называют ошибкой аппроксимации.

Различают следующие типы регрессионных зависимостей:

  • ? парная регрессия - связь между двумя переменными (результирующей и факторной);
  • ? множественная регрессия - зависимость одной результирующей переменной и двух или более факторных переменных, включенных в исследование.

Основная задача регрессионного анализа - количественное определение тесноты связи между переменными (при парной регрессии) и множеством переменных (при множественной регрессии). Теснота связи количественно выражается коэффициентом корреляции.

Применение регрессионного анализа позволяет установить закономерность влияния основных факторов (гедонистических характеристик ) на изучаемый показатель как в их совокупности, так и каждого из них в отдельности. С помощью регрессионного анализа, как метода математической статистики, удается, во-первых, найти и описать форму аналитической зависимости результирующей (искомой) переменной от факторных и, во-вторых, оценить тесноту этой зависимости.

Благодаря решению первой задачи получают математическую регрессионную модель, с помощью которой затем рассчитывают искомый показатель при заданных значениях факторов. Решение второй задачи позволяет установить надежность рассчитанного результата.

Таким образом, регрессионный анализ можно определить как совокупность формальных (математических) процедур, предназначенных для измерения тесноты, направления и аналитического выражения формы связи между результирующей и факторными переменными, т.е. на выходе такого анализа должна быть структурно и количественно определенная статистическая модель вида:

где у - среднее значение результирующей переменной (искомого показателя, например, стоимости, аренды, ставки капитализации) по п ее наблюдениям; х - значение факторной переменной (/-й фактор стоимости); к - количество факторных переменных.

Функция f(x l ,...,x lc), описывающая зависимость результирующей переменной от факторных, называется уравнением (функцией) регрессии. Термин «регрессия» (regression (лат.) - отступление, возврат к чему-либо) связан со спецификой одной из конкретных задач, решенных на стадии становления метода, и в настоящее время не отражает всей сущности метода, но продолжает применяться.

Регрессионный анализ в общем случае включает следующие этапы:

  • ? формирование выборки однородных объектов и сбор исходной информации об этих объектах;
  • ? отбор основных факторов, влияющих на результирующую переменную;
  • ? проверка выборки на нормальность с использованием х 2 или биноминального критерия;
  • ? принятие гипотезы о форме связи;
  • ? математическую обработку данных;
  • ? получение регрессионной модели;
  • ? оценку ее статистических показателей;
  • ? поверочные расчеты с помощью регрессионной модели;
  • ? анализ результатов.

Указанная последовательность операций имеет место при исследовании как парной связи между факторной переменной и одной результирующей, так и множественной связи между результирующей переменной и несколькими факторными.

Применение регрессионного анализа предъявляет к исходной информации определенные требования:

  • ? статистическая выборка объектов должна быть однородной в функциональном и конструктивно-технологическом отношениях;
  • ? достаточно многочисленной;
  • ? исследуемый стоимостной показатель - результирующая переменная (цена, себестоимость, затраты) - должен быть приведен к одним условиям его исчисления у всех объектов в выборке;
  • ? факторные переменные должны быть измерены достаточно точно;
  • ? факторные переменные должны быть независимы либо минимально зависимы.

Требования однородности и полноты выборки находятся в противоречии: чем жестче ведут отбор объектов по их однородности, тем меньше получают выборку, и, наоборот, для укрупнения выборки приходится включать в нее не очень схожие между собой объекты.

После того как собраны данные по группе однородных объектов, проводят их анализ для установления формы связи между результирующей и факторными переменными в виде теоретической линии регрессии. Процесс нахождения теоретической линии регрессии заключается в обоснованном выборе аппроксимирующей кривой и расчете коэффициентов ее уравнения. Линия регрессии представляет собой плавную кривую (в частном случае прямую), описывающую с помощью математической функции общую тенденцию исследуемой зависимости и сглаживающую незакономерные, случайные выбросы от влияния побочных факторов.

Для отображения парных регрессионных зависимостей в задачах по оценке чаще всего используют следующие функции: линейную - у - а 0 + арс + с степенную - у - aj&i + с показательную - у - линейно-показательную - у - а 0 + ар* + с. Здесь - е ошибка аппроксимации, обусловленная действием неучтенных случайных факторов.

В этих функциях у - результирующая переменная; х - факторная переменная (фактор); а 0 , а р а 2 - параметры регрессионной модели, коэффициенты регрессии.

Линейно-показательная модель относится к классу так называемых гибридных моделей вида:

где

где х (i = 1, /) - значения факторов;

b t (i = 0, /) - коэффициенты регрессионного уравнения.

В данном уравнении составляющие А, В и Z соответствуют стоимости отдельных составляющих оцениваемого актива, например, стоимости земельного участка и стоимости улучшений, а параметр Q является общим. Он предназначен для корректировки стоимости всех составляющих оцениваемого актива на общий фактор влияния, например, местоположение.

Значения факторов, находящихся в степени соответствующих коэффициентов, представляют собой бинарные переменные (0 или 1). Факторы, находящиеся в основании степени, - дискретные или непрерывные переменные.

Факторы, связанные с коэффициентами знаком умножения, также являются непрерывными или дискретными.

Спецификация осуществляется, как правило, с использованием эмпирического подхода и включает два этапа:

  • ? нанесение на график точек регрессионного поля;
  • ? графический (визуальный) анализ вида возможной аппроксимирующей кривой.

Тип кривой регрессии не всегда можно выбрать сразу. Для его определения сначала наносят на график точки регрессионного поля по исходным данным. Затем визуально проводят линию по положению точек, стремясь выяснить качественную закономерность связи: равномерный рост или равномерное снижение, рост (снижение) с возрастанием (убыванием) темпа динамики, плавное приближение к некоторому уровню.

Этот эмпирический подход дополняют логическим анализом, отталкиваясь от уже известных представлений об экономической и физической природе исследуемых факторов и их взаимовлияния.

Например, известно, что зависимости результирующих переменных - экономических показателей (цены, аренды) от ряда факторных переменных - ценообразующих факторов (расстояния от центра поселения, площади и др.) имеют нелинейный характер, и достаточно строго их можно описать степенной, экспоненциальной или квадратичной функциями. Но при небольших диапазонах изменения факторов приемлемые результаты можно получить и с помощью линейной функции.

Если все же невозможно сразу сделать уверенный выбор какой- либо одной функции, то отбирают две-три функции, рассчитывают их параметры и далее, используя соответствующие критерии тесноты связи, окончательно выбирают функцию.

В теории регрессионный процесс нахождения формы кривой называется спецификацией модели, а ее коэффициентов - калибровкой модели.

Если обнаружено, что результирующая переменная у зависит от нескольких факторных переменных (факторов) х { , х 2 , ..., х к, то прибегают к построению множественной регрессионной модели. Обычно при этом используют три формы множественной связи: линейную - у - а 0 + а х х х + а^х 2 + ... + а к х к, показательную - у - а 0 a *i а х т- а х ь, степенную - у - а 0 х х ix 2 a 2. .х^или их комбинации.

Показательная и степенная функции более универсальны, так как аппроксимируют нелинейные связи, каковыми и является большинство исследуемых в оценке зависимостей. Кроме того, они могут быть применены при оценке объектов и в методе статистического моделирования при массовой оценке, и в методе прямого сравнения в индивидуальной оценке при установлении корректирующих коэффициентов.

На этапе калибровки параметры регрессионной модели рассчитывают методом наименьших квадратов, суть которого состоит в том, что сумма квадратов отклонений вычисленных значений результирующей переменной у ., т.е. рассчитанных по выбранному уравнению связи, от фактических значений должна быть минимальной:

Значения j) (. и у. известны, поэтому Q является функцией только коэффициентов уравнения. Для отыскания минимума S нужно взять частные производные Q по коэффициентам уравнения и приравнять их к нулю:

В результате получаем систему нормальных уравнений, число которых равно числу определяемых коэффициентов искомого уравнения регрессии.

Положим, нужно найти коэффициенты линейного уравнения у - а 0 + арс. Сумма квадратов отклонений имеет вид:

/=1

Дифференцируют функцию Q по неизвестным коэффициентам а 0 и и приравнивают частные производные к нулю:

После преобразований получают:

где п - количество исходных фактических значений у их (количество аналогов).

Приведенный порядок расчета коэффициентов регрессионного уравнения применим и для нелинейных зависимостей, если эти зависимости можно линеаризовать, т.е. привести к линейной форме с помощью замены переменных. Степенная и показательная функции после логарифмирования и соответствующей замены переменных приобретают линейную форму. Например, степенная функция после логарифмирования приобретает вид: In у = 1пя 0 +а х 1пх. После замены переменных Y- In у, Л 0 - In а № X- In х получаем линейную функцию

Y=A 0 + cijX, коэффициенты которой находят описанным выше способом.

Метод наименьших квадратов применяют и для расчета коэффициентов множественной регрессионной модели. Так, система нормальных уравнений для расчета линейной функции с двумя переменными Xj и х 2 после ряда преобразований имеет следующий вид:

Обычно данную систему уравнений решают, используя методы линейной алгебры. Множественную степенную функцию приводят к линейной форме путем логарифмирования и замены переменных таким же образом, как и парную степенную функцию.

При использовании гибридных моделей коэффициенты множественной регрессии находятся с использованием численных процедур метода последовательных приближений.

Чтобы сделать окончательный выбор из нескольких регрессионных уравнений, необходимо проверить каждое уравнение на тесноту связи, которая измеряется коэффициентом корреляции, дисперсией и коэффициентом вариации. Для оценки можно использовать также критерии Стьюдента и Фишера. Чем большую тесноту связи обнаруживает кривая, тем она более предпочтительна при прочих равных условиях.

Если решается задача такого класса, когда надо установить зависимость стоимостного показателя от факторов стоимости, то понятно стремление учесть как можно больше влияющих факторов и построить тем самым более точную множественную регрессионную модель. Однако расширению числа факторов препятствуют два объективных ограничения. Во-первых, для построения множественной регрессионной модели требуется значительно более объемная выборка объектов, чем для построения парной модели. Принято считать, что количество объектов в выборке должно превышать количество п факторов, по крайней мере, в 5-10 раз. Отсюда следует, что для построения модели с тремя влияющими факторами надо собрать выборку примерно из 20 объектов с разным набором значений факторов. Во-вторых, отбираемые для модели факторы в своем влиянии на стоимостный показатель должны быть достаточно независимы друг от друга. Это обеспечить непросто, поскольку выборка обычно объединяет объекты, относящиеся к одному семейству, у которых имеет место закономерное изменение многих факторов от объекта к объекту.

Качество регрессионных моделей, как правило, проверяют с использованием следующих статистических показателей.

Стандартное отклонение ошибки уравнения регрессии (ошибка оценки):

где п - объем выборки (количество аналогов);

к - количество факторов (факторов стоимости);

Ошибка, необъясняемая регрессионным уравнением (рис. 3.2);

у. - фактическое значение результирующей переменной (например, стоимости); y t - расчетное значение результирующей переменной.

Этот показатель также называют стандартной ошибкой оценки {СКО ошибки ). На рисунке точками обозначены конкретные значения выборки, символом обозначена линия среднего значений выборки, наклонная штрихпунктирная линия - это линия регрессии.


Рис. 3.2.

Стандартное отклонение ошибки оценки измеряет величину отклонения фактических значений у от соответствующих расчетных значений у { , полученных с помощью регрессионной модели. Если выборка, на которой построена модель, подчинена нормальному закону распределения, то можно утверждать, что 68% реальных значений у находятся в диапазоне у ± & е от линии регрессии, а 95% - в диапазоне у ± 2d e . Этот показатель удобен тем, что единицы измерения сг? совпадают с единицами измерения у ,. В этой связи его можно использовать для указания точности получаемого в процессе оценки результата. Например, в сертификате стоимости можно указать, что полученное с использованием регрессионной модели значение рыночной стоимости V с вероятностью 95% находится в диапазоне от (V -2d,.) до (у + 2d s).

Коэффициент вариации результирующей переменной:

где у - среднее значение результирующей переменной (рис. 3.2).

В регрессионном анализе коэффициент вариации var представляет собой стандартное отклонение результата, выраженное в виде процентного отношения к среднему значению результирующей переменной. Коэффициент вариации может служить критерием прогнозных качеств полученной регрессионной модели: чем меньше величина var , тем более высокими являются прогнозные качества модели. Использование коэффициента вариации предпочтительнее показателя & е, так как он является относительным показателем. При практическом использовании данного показателя можно порекомендовать не применять модель, коэффициент вариации которой превышает 33%, так как в этом случае нельзя говорить о том, что данные выборки подчинены нормальному закону распределения.

Коэффициент детерминации (квадрат коэффициента множественной корреляции):

Данный показатель используется для анализа общего качества полученной регрессионной модели. Он указывает, какой процент вариации результирующей переменной объясняется влиянием всех включенных в модель факторных переменных. Коэффициент детерминации всегда лежит в интервале от нуля до единицы. Чем ближе значение коэффициента детерминации к единице, тем лучше модель описывает исходный ряд данных. Коэффициент детерминации можно представить иначе:

Здесь- ошибка, объясняемая регрессионной моделью,

а - ошибка, необъясняемая

регрессионной моделью. С экономической точки зрения данный критерий позволяет судить о том, какой процент вариации цен объясняется регрессионным уравнением.

Точную границу приемлемости показателя R 2 для всех случаев указать невозможно. Нужно принимать во внимание и объем выборки, и содержательную интерпретацию уравнения. Как правило, при исследовании данных об однотипных объектах, полученных примерно в один и тот же момент времени величина R 2 не превышает уровня 0,6-0,7. Если все ошибки прогнозирования равны нулю, т.е. когда связь между результирующей и факторными переменными является функциональной, то R 2 =1.

Скорректированный коэффициент детерминации:

Необходимость введения скорректированного коэффициента детерминации объясняется тем, что при увеличении числа факторов к обычный коэффициент детерминации практически всегда увеличивается, но уменьшается число степеней свободы (п - к - 1). Введенная корректировка всегда уменьшает значение R 2 , поскольку (п - 1) > {п- к - 1). В результате величина R 2 CKOf) даже может стать отрицательной. Это означает, что величина R 2 была близка к нулю до корректировки и объясняемая с помощью уравнения регрессии доля дисперсии переменной у очень мала.

Из двух вариантов регрессионных моделей, которые различаются величиной скорректированного коэффициента детерминации, но имеют одинаково хорошие другие критерии качества, предпочтительнее вариант с большим значением скорректированного коэффициента детерминации. Корректировка коэффициента детерминации не производится, если (п - к): к> 20.

Коэффициент Фишера:

Данный критерий используется для оценки значимости коэффициента детерминации. Остаточная сумма квадратов представляет собой показатель ошибки предсказания с помощью регрессии известных значений стоимости у.. Ее сравнение с регрессионной суммой квадратов показывает, во сколько раз регрессионная зависимость предсказывает результат лучше, чем среднее у . Существует таблица критических значений F R коэффициента Фишера, зависящих от числа степеней свободы числителя - к , знаменателя v 2 = п - к - 1 и уровня значимости а. Если вычисленное значение критерия Фишера F R больше табличного значения, то гипотеза о незначимости коэффициента детерминации, т.е. о несоответствии заложенных в уравнении регрессии связей реально существующим, с вероятностью р = 1 - а отвергается.

Средняя ошибка аппроксимации (среднее процентное отклонение) вычисляется как средняя относительная разность, выраженная в процентах, между фактическими и расчетными значениями результирующей переменной:

Чем меньше значение данного показателя, тем лучше прогнозные качества модели. При значении данного показателя не выше 7% говорят о высокой точности модели. Если 8 > 15%, говорят о неудовлетворительной точности модели.

Стандартная ошибка коэффициента регрессии:

где (/I) -1 .- диагональный элемент матрицы {Х Г Х)~ 1 к - количество факторов;

X - матрица значений факторных переменных:

X 7 - транспонированная матрица значений факторных переменных;

(ЖЛ) _| - матрица, обратная матрице.

Чем меньше эти показатели для каждого коэффициента регрессии, тем надежнее оценка соответствующего коэффициента регрессии.

Критерий Стьюдента (t-статистика):

Этот критерий позволяет измерить степень надежности (существенности) связи, обусловленной данным коэффициентом регрессии. Если вычисленное значение t . больше табличного значения

t av , где v - п - к - 1 - число степеней свободы, то гипотеза о том, что данный коэффициент является статистически незначимым, отвергается с вероятностью (100 - а)%. Существуют специальные таблицы /-распределения, позволяющие по заданному уровню значимости а и числу степеней свободы v определять критическое значение критерия. Наиболее часто употребляемое значение а равно 5%.

Мультиколлинеарность , т.е. эффект взаимных связей между факторными переменными, приводит к необходимости довольствоваться ограниченным их числом. Если это не учесть, то можно в итоге получить нелогичную регрессионную модель. Чтобы избежать негативного эффекта мультиколлинеарности, до построения множественной регрессионной модели рассчитываются коэффициенты парной корреляции r xjxj между отобранными переменными х. и х

Здесь XjX; - среднее значение произведения двух факторных переменных;

XjXj - произведение средних значений двух факторных переменных;

Оценка дисперсии факторной переменной х..

Считается, что две переменные регрессионно связаны между собой (т.е. коллинеарные), если коэффициент их парной корреляции по абсолютной величине строго больше 0,8. В этом случае какую-либо из этих переменных надо исключить из рассмотрения.

С целью расширения возможностей экономического анализа получаемых регрессионных моделей используются средние коэффициенты эластичности, определяемые по формуле:

где Xj - среднее значение соответствующей факторной переменной;

у - среднее значение результирующей переменной; a i - коэффициент регрессии при соответствующей факторной переменной.

Коэффициент эластичности показывает, на сколько процентов в среднем изменится значение результирующей переменной при изменении факторной переменной на 1 %, т.е. как реагирует результирующая переменная на изменение факторной переменной. Например, как реагирует цена кв. м площади квартиры на удаление от центра города.

Полезным с точки зрения анализа значимости того или иного коэффициента регрессии является оценка частного коэффициента детерминации:

Здесь - оценка дисперсии результирующей

переменной. Данный коэффициент показывает, на сколько процентов вариация результирующей переменной объясняется вариацией /-й факторной переменной, входящей в уравнение регрессии.

  • Под гедонистическими характеристиками понимаются характеристики объекта, отражающие его полезные (ценные) с точки зрения покупателей и продавцов свойства.